Апартаменты как инвестиции с минимальным риском

В условиях неопределенности ключевой ставки и волатильности рынков инвестиции в апартаменты все чаще воспринимаются как «облигации в бетоне». За счет сочетания капитализации, сервисного формата и долгосрочной аренды это один из немногих инструментов, где доходность и стабильность идут рука об руку. Однако важно помнить и рисках этого сегмента недвижимости.

В Петербурге сервисные апарт-отели захватили уже 71% рынка. Инвестор получает доход в районе 8–10% годовых, а срок окупаемости не превышает 10 лет. Такая доходность ниже, чем в акциях или иных спекулятивных активах, где можно быстрее получить результат от вложений. Кроме того, налоговая нагрузка и коммунальные платежи в апартаментах обычно выше, чем у квартир, и это стоит учитывать при расчете чистой доходности. При этом апартаменты значительно стабильнее и предсказуемее, чем краткосрочные депозиты, эффективность которых определяется динамикой ставки, а разница коммунальных платежей объясняется широкой сервисной составляющей.

Жилая недвижимость дает примерно 5% годовых, коммерческая — 8–12% от аренды, но апартаменты добавляют к этому сервисную премию. Они остаются защищенными от обесценивания и падения ликвидности, хотя их показатели могут снижаться в кризисные периоды. Депозит же приносит фиксированный доход только в течение срока договора, тогда как апартаменты и квартиры остаются активом, который продолжает приносить собственнику прибыль и накапливать стоимость в долгосрочной перспективе.

В сегменте апартаментов легко спрогнозировать денежный поток: профессиональные управляющие компании ведут учет, обеспечивают заполняемость и соблюдение стандартов. Это напоминает структуру ОФЗ с фиксированной доходностью, но с преимуществом реального актива. Но из-за этого покупателю важно при выборе апартаментов оценивать профессионализм управляющей компании, ведь неэффективное управление способно снизить загрузку и доходность, даже при общем росте сегмента. Управляющая компания должна гибко выстраивать стратегию: в высокий сезон увеличивать долю краткосрочной аренды, а в низкий — обеспечивать стабильность за счет долгосрочных арендаторов. При избытке предложения на рынке именно такая модель помогает сохранить доходность и защититься от снижения ставок.

Поэтому апартаменты — это не инструмент для спекуляций, а консервативная стратегия. Они дают инвестору стабильный денежный поток, защиту капитала и возможность роста стоимости актива, но требуют взвешенного подхода и долгосрочного горизонта.