От личной проблемы к бизнесу: как появился «Мегасклад»

Максим, вы сравниваете рынок self-storage (аренды кладовых помещений) с ранним этапом развития биткоина. Что лежит в основе этого сравнения?

Сходство в динамике восприятия. Когда появился биткоин, многие сомневались в его потенциале. Сейчас схожая ситуация с self-storage как инвестицией в недвижимость. Если посмотреть на обеспеченность в развитых странах, видна значительная разница. Например, в США соотношение примерно 1 кв. метр кладовых площадей на человека при населении 350 млн. В России же количество кладовых пока исчисляется сотнями тысяч на всю страну. Мы наблюдаем активное развитие этого сегмента, что напоминает начальную фазу новых рынков.

Как вы пришли в этот бизнес?

Толчком стала личная потребность. После переезда столкнулся с острой нехваткой места для хранения вещей. Изучая варианты покупки кладовки, обнаружил высокие цены — от 160 тыс. рублей за кв. метр. Имея опыт в недвижимости около 27 лет, я нашел помещение 230 кв. м по цене около 20 тыс. рублей за кв. м. После размещения личных вещей осталось около 200 кв. м свободных. Вместе с партнером мы решили протестировать модель сдачи небольших ячеек в аренду людям со схожей потребностью в хранении, но без желания или возможности покупать помещение. Эта гипотеза подтвердилась.

Что убедило вас в долгосрочных перспективах self-storage в России?

Значительное влияние оказало изучение международного опыта, особенно США. Мы увидели, что этот сегмент коммерческой недвижимости демонстрирует устойчивый рост на протяжении более 65 лет. Такая стабильность на протяжении десятилетий — редкое явление в отрасли. Это стало ключевым фактором для фокусировки на развитии сети.

Насколько применим зарубежный опыт, в частности американский, к российским реалиям?

Базовые драйверы роста кажутся общими. Потребительские привычки, особенно в крупных городах, сближаются: высокий уровень потребления товаров, «бесшовность» совершения покупок через маркетплейсы (от рекламы до оплаты за 1-3 минуты). Это, в сочетании с тенденцией к более компактному жилью, создает предпосылки для роста спроса на услуги хранения вещей за пределами квартир. Культурный фактор — нежелание расставаться с вещами — также присутствует.

Каковы ключевые особенности вашей операционной модели?

Мы работаем по двум направлениям: приобретаем помещения в собственность и развиваем партнерскую сеть. Основной акцент в работе с партнерами — на прозрачности процесса создания объекта (модель TrueCost). Наша задача — обеспечить маркетинг, высокую заполняемость, разработать визуальную концепцию и предоставить IT-инфраструктуру для управления объектом. Прибыль генерируется за счет этих услуг, а не за счет наценки на строительные материалы и работы при создании ячеек.

Кто может стать вашим партнером по этой модели?

Модель может быть интересна двум основным группам:

1. Инвесторы в недвижимость: которые рассматривают объекты под self-storage как долгосрочный актив. Особенность модели — большое количество арендаторов (сотни), что потенциально снижает риски, связанные с потерей одного клиента. Арендная плата может корректироваться в зависимости от спроса.
2. Собственники невостребованных площадей: владельцы пустующих или сложных в сдаче помещений (например, в торговых центрах, подвалы, гаражи). Модель предлагает вариант их коммерциализации.

Как бы вы описали суть бизнеса self-storage?

Этот бизнес решает две задачи: предоставляет пространство для хранения вещей пользователям и предлагает собственникам недвижимости модель монетизации площадей, которые иначе сложно сдать в аренду. Эффективность зависит от способности оператора грамотно соединить эти потребности.

Какие основные риски вы видите для инвесторов, рассматривающих self-storage?

Как и в любом новом или развивающемся сегменте, ключевой риск связан с темпами формирования рынка и потребительских привычек. Потенциальному инвестору важно реалистично оценить сроки выхода объекта на плановую заполняемость.

Каков ваш прогноз развития рынка self-storage в России на ближайшие 5 лет?

Ожидается, что этот сегмент станет более узнаваемым и структурированным. В мире self-storage уже давно является стандартным инструментом для инвесторов, ориентированных на стабильный доход от недвижимости. Надежность подобных активов иногда иллюстрируют даже экстремальными примерами, вроде инвестиций в них со стороны организаций, стремящихся к сохранению капитала.

На чем сейчас сосредоточена ваша компания?

Приоритеты — развитие технологической платформы для управления объектами и привлечение специалистов с экспертизой в ключевых для отрасли областях: IT, проектирование пространств, управление недвижимостью и операционные процессы. Текущая фаза развития рынка требует глубокой проработки всех этапов создания и эксплуатации объектов self-storage.