РБК Компании

Во сколько обойдется содержание недвижимости на Бали

О категории расходов и рекомендациях по оптимизации этих трат рассказывает коммерческий директор Alex Villas Group Николай Нечунаев
Во сколько обойдется содержание недвижимости на Бали
Николай Нечунаев
Николай Нечунаев
Коммерческий директор Alex Villas Group

Предприниматель, совладелец ALex Villas Agency. В 2021 г. возглавил компанию и с того момента увеличил выручку с $3,5 млн до $30 млн в год. В 2014 г. окончил Российскую академию госслужбы

Подробнее про эксперта

В последние годы многие россияне поняли, что приобретение недвижимости на Бали — заманчивая перспектива, которая сулит не только приятный отдых, но и пассивный доход. Однако часто покупатели не понимают, сколько на самом деле стоит содержание вилл и апартаментов. 

Практика показывает, что среди инвесторов, покупающих жилье на Бали, немало тех, кто ограничивается только приблизительной оценкой размера налогов, но забывает о дополнительных тратах: услугах управляющей компании (УК), ЖКХ, ремонте и прочем обслуживании недвижимости, будь то вилла или апартаменты. Чтобы инвестиционные планы себя оправдали, нужно заранее предусмотреть все статьи сопутствующих расходов.

Налоги

При покупке недвижимости иностранцы должны уплатить НДС в размере 11%. Плюс необходимо платить налог на само строение (0,5% от оценочной стоимости) и землю (в большинстве случаев платится в течение периода аренды, 0,1-0,2%). При получении дохода от аренды налог составляет 10%. Нужно помнить и о тратах, связанных с оформлением прав на недвижимость (государственную пошлину и нотариальные сборы — 5% и 0,5% от стоимости, соответственно).

Страховка

Отдельная статья расходов — страхование. В Индонезии страховое покрытие не является обязательным, но учитывая, что речь идет о сейсмоактивном тропическом регионе, страховка может стать реальным способом защиты инвестиций от непредвиденных событий. В среднем это 0,1-0,5% от стоимости объекта в год. Например, наша компания все объекты страхует.

Ремонт

Расходы на ремонт и обслуживание недвижимости на Бали могут варьироваться в зависимости от ее размера и состояния. Одно дело — ежегодный косметический ремонт вроде покраски стен и замены сантехники и электрики; другое — капитальный, например, с ремонтом крыши. Для одной виллы ремонт может обойтись в 1-2% от стоимости; для другой — в 5-10%. Если объект не новый, лучше предусмотреть хотя бы $1-3 тыс. в год. Экономить на этих тратах не стоит, ведь недвижимость должна оставаться функциональной и привлекательной для потенциальных арендаторов. Многие инвесторы игнорируют текущие траты и потом, когда дело доходит до капитального ремонта, теряют на нем огромные деньги. Не говоря уже о том, что изношенная техника, а также гниющие перекладины, крыши и стены могут угрожать безопасности жильцов.

ЖКХ

Коммунальные услуги — еще одна значительная статья расходов. Речь идет о водопроводе, электричестве, вывозе мусора. Владелец недвижимости должен быть готов тратить сотни долларов каждый месяц на ЖКХ, особенно если недвижимость остается занятой в течение всего года. Итоговый чек зависит от размера объекта и оборудования, которое установлено там (кондиционер, отопление, система «умный дом»). Поэтому для виллы он может составлять от $150 до $500 в месяц, для апартов — соответственно меньше. Не стоит забывать об энергосберегающих технологиях, которые могут дать ощутимую экономию на коммунальных услугах. Если речь идет о вилле с садом и бассейном, необходимо предусмотреть траты и на их обслуживание — от $50 до $150 в месяц.

Интернет

Надежный и высокоскоростной интернет — это must-have любого туристического объекта размещения. Если вы не сдаете в аренду пещеру или окоп, то должны обеспечить свою недвижимость качественной связью. В зависимости от тарифа, типа соединения (ADSL, VDSL, оптика) и локации, интернет будет стоить $20-65.

Уборка

Цены на услуги домработницы зависят от частоты уборки (ежедневная, еженедельная или по мере необходимости), площади жилья, объема работы (мойка, стирка, глажка и пр.). Поэтому чек на уборку может составлять от $30 до $200 в месяц. Кстати, к текущему обслуживанию стоит отнести регулярную закупку хозтоваров: покрывал, мыла, моющих средств, туалетной бумаги, шампуня и геля для душа, мешков для мусора и пр.

Управление недвижимостью

Владельцы балийской недвижимости, которые не могут заниматься обслуживанием своего объекта, делегируют управление собственностью УК. Средняя комиссия за управление арендой на Бали составляет от 20 до 30% от суммы арендной платы. Управляющая компания в таком случае берет на себя все вышеперечисленные заботы, а также рекламу сдаваемой в аренду недвижимости, поиск арендаторов и сбор арендной платы.

Но схема взаимодействия с УК может быть разной. Одни УК берут на себя все задачи по сдаче и обслуживанию недвижимости и выплачивают владельцу фиксированный доход за вычетом комиссионных. Другие — платят владельцу определенную комиссию или процент от дохода. Третьи — занимаются только поиском арендаторов и договором аренды, а владелец сам занимается уборкой и обслуживанием.

В любом случае к выбору УК нужно подходить с умом, ориентируясь на ее опыт работы, число объектов в управлении и условия договора. При правильной маркетинговой стратегии УК может обеспечить годовую доходность в 15-30%, а ежемесячное управление виллой обойдется инвестору в минимальную сумму.

Интересное:

Новости отрасли:

Все новости:

Публикация компании

Профиль

Дата регистрации28.04.2017
Регионг. Москва
ОГРНИП 317774600213136
ИНН 771875080128
ГлавноеЭкспертыДобавить
новость
КейсыМероприятия