Существуют ли правила инвестирования в жилую недвижимость

Рынок недвижимости остается одним из стабильных источников пассивного дохода инвестора. Сегодня в качестве объекта инвестирования на рынке недвижимости можно выбрать не только жилую и коммерческую недвижимость, но и рассмотреть отельную недвижимость, земельные участки, парковки, кладовки, а также различные производные инструменты и ЗПИФы. При этом каждый сегмент имеет свою специфику, которая определяется не только особенностями функционирования, но и точкой входа, а также затратами на управление.

Безусловно, недвижимость является одной из наиболее капиталоемких форм вложения капитала. Средний уровень первоначального взноса в данном сегменте может достигать внушительных размеров, во много раз превосходя значения оптимальной точки входа на финансовом рынке. Так, например, в коммерческой недвижимости первоначальный взнос, способный приносить значительный доход, составляет не менее ста миллионов рублей.

В любом случае ключевым условием получения дохода на рынке недвижимости является грамотно подобранная стратегия инвестирования. Здесь важно учесть приемлемый инвестиционный горизонт, а также формат вложения, который будет определять не только величину первоначального взноса, но и дополнительные затраты инвестора.

В целом, если оценивать доходность жилой недвижимости, то в ее расчет включаются следующие:

• затраты на приобретение объекта;
• налоги;
• страховка;
• комиссии риэлторов;
• иные расходы, связанные с управлением.

Если речь идет об эксплуатируемом объекте, то значимой статьей здесь могут быть коммунальные расходы. В этом случае для минимизации дополнительных расходов инвестор может принять решение инвестировать в строящийся объект и реализовать его на этапе ввода в эксплуатацию. Однако в этом случае инвестор не сможет получить налоговый вычет.

Весьма удобным инструментом, максимизирующим возможности инвестора, является ипотека, позволяющая приобрести дорогой объект. По статистике, ипотека сроком на 15-20 лет полностью погашается в течение 6 — 7 лет. Это минимизирует переплату процентов и обеспечивает прирост капитала. Причем за это время стоимость недвижимости может значительно вырасти. А при продаже недвижимости через 5 лет владения не будет необходимости уплачивать налог на доходы.    

Безусловно, особенностей, которые должен учитывать инвестор для получения надежного дохода, достаточно много. Здесь важно определить ключевые правила инвестирования и учесть специфику, связанную с организацией процесса.

Наиболее существенным моментом инвестирования всегда является точка входа и выхода из объекта. В недвижимости лучше всего приобретать объект на ранней стадии проекта, учитывая при этом локацию, перспективы развития инфраструктуры и используемого при этом инструмента покупки. В части инструмента покупки может рассматриваться формат ипотеки, субсидирования, использования рассрочки, а также участия, например, в ЗПИФ или приобретение ЦФА.

Фиксация высокой доходности во многом зависит от правильно выбранного момента инвестиционного цикла. Так, например, вторичная недвижимость со сроком службы более 10 лет не будет иметь существенного прироста стоимости.

Важно также учитывать величину ставки ссудного процента. Заходить на рынок перед снижением ставки ссудного процента может обеспечить более высокий доход в будущем. Однако здесь необходимо отметить ключевую особенность инвестиций в недвижимость. Она заключается в том, что приобретение недвижимости даже на высоком рынке все равно обеспечит значительный кратный рост доходности на горизонте 3–5 лет.

В целом, ключевыми факторами инвестирования в недвижимость остаются следующие:

• локация объекта;
• этап реализации проекта;
• наличие конкурирующих объектов;
• ликвидность объекта;
• условия заключения сделки.

Эти и иные аспекты были рассмотрены на этой неделе в рамках Всероссийского жилищного конгресса, проходящего в г. Санкт-Петербург, а также на конференции, проведенной на площадке НАСФП «Реальные инвестиции. Надежный фундамент инвестиционного портфеля».

Но чтобы быть уверенным в выбранной стратегии инвестирования, важно заранее проработать запрос будущего покупателя реализуемой недвижимости, а также не экономить на услугах инвестиционного консультанта или юриста.

Таким образом, можно не только избежать дополнительных непредвиденных затрат, но и выбрать более привлекательный объект инвестирования, соответствующий финансовым возможностям и целевым ориентирам инвестора.