Что происходит на рынке страхования коммерческой недвижимости

Много ЧП случается на рынке коммерческой недвижимости в последние годы. Подскажите, пожалуйста, на чьи плечи, как правило, ложится восстановление пострадавших зданий и товара?  

Начать нужно с того, застрахован ли в целом объект, а далее все зависит от того, кто страхует объект и как настроена страховая программа — от этого зависит, на чьи плечи ляжет восстановление зданий. Поэтому очень важно еще до подписания договора страхования тщательно проработать страховое покрытие для того, чтобы обеспечить максимальную защиту от возможных убытков. Консалтинг в области оценки рисков играет здесь ключевую роль: специалисты помогают выявить все уязвимости, которые могут отличаться в зависимости от вида и состояния объекта, его расположения, специфики эксплуатации и других факторов. В зависимости от типа объекта — будь то производственное предприятие, коммерческая недвижимость или жилой комплекс — риск-профиль будет различаться. Стандартные страховые полисы могут не охватывать все возможные риски, что приводит к «страховым пробелам» — ситуациям, когда компенсация оказывается либо недостаточной, либо вовсе невозможной.

После 2022 года вырос ли спрос на риск-защиту и страхование на  рынке?

В быстроменяющихся экономических обстоятельствах потребность в защите всегда возрастает. В АСТ спрос на страхование среди компаний из рынка коммерческой недвижимости вырос на 43% после 2022 года, количество заключенных договоров в портфеле АСТ в 1 полугодии 2024 увеличилось на 26% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Безусловно, у каждой компании свой взгляд на необходимость страхования, но если вспомнить последние громкие события, то размеры ущерба оказались очень существенными, и страховые выплаты в такой ситуации — это те деньги, которые реально спасают бизнес. Несмотря на то, что число пожаров за десять лет снизилось вдвое, убытки от них, напротив, кратно выросли. Вспомним пожар на складе «Атлант-парк» в Подмосковье, помещение которого арендовало издательство «Просвещение». Площадь возгорания составила 38 тыс. кв. м. Еще один крупный пожар произошел в складском комплексе Ozon, где горело 55 тыс. кв. м. В обоих случаях объекты и товары были застрахованы. В первом случае был возмещен убыток на сумму порядка 5 млрд рублей, во втором — на 3 (ТМЦ) и 6,4 (имущество) млрд рублей. 

Именно пожары наносят рынку коммерческой недвижимости наибольший ущерб?

Если обратиться к статистике страховых случаев в отрасли, то абсолютный лидер по частоте случаев — это заливы и протечки, потом — кражи, пожары и возгорания, а следом — стихийные бедствия, умышленное причинение ущерба. Но максимальную стоимость убытков приносят пожары, конечно.

Как череда этих резонансных событий повлияла на поведение участников рынка?

С одной стороны, вырос спрос на страхование складов, хранимых на них товаров и ответственности арендатора, с другой — у страховщиков увеличились тарифы на страхование, а оценка складских помещений и отбор клиентов стали жестче. Это связано с огромной стоимостью убытков и сложностями с перестрахованием этого риска. Потому что, когда страховая компания страхует недвижимость на большие суммы, она потом свои риски также страхует у перестраховщика. Де-юре в стране таких перестраховщиков несколько, де-факто — один, РНПК. Поэтому, беря риск на себя, страховая тщательно оценивает качество этого риска и стоимость передачи его перестраховщику, закладывая свои риски в финальный тариф для клиента.

То есть сегодня не страховая компания «гонится» за клиентом, а наоборот, клиент — за страховщиком?

Можно и так сказать, но с оговоркой — за страховщиком из топ-10. Сегодня застраховать склад, например, — это настоящий квест. На фоне того, что за последний год число собственников, желающих заставить арендатора застраховать склад, увеличилось раза в три! При заключении договора аренды ответственность за содержание систем обеспечения склада четко разграничивается между арендатором и собственником — вполне объяснимо желание последнего быть уверенным, что в случае вреда страховщик компенсирует ему расходы. Популярнее стало и страхование ответственности арендатора и операторов склада: в АСТ на 20% чаще стали запрашивать такие полисы.

Кто в основном выступает инициатором риск-защиты: собственник или арендатор?

Я бы не стала выделять кого-то одного. Отстоять имущественные интересы хотят и собственники объектов недвижимости, и управляющие компании, и арендаторы. Если страховая программа настроена грамотно изначально, то договор страхования действительно сможет защитить бизнес. А именно — обеспечить своевременную и полную компенсацию ущерба пострадавшим лицам; защитить интересы собственников объектов недвижимости, управляющих компаний и арендаторов в случае предъявления к ним необоснованных претензий о возмещении вреда; повысить привлекательность компаний благодаря финансовым гарантиям возмещения убытков, которые может обеспечить страхование.

Ольга, какие виды страхования сейчас наиболее актуальны для рынка коммерческой недвижимости?

Для собственников объектов недвижимости наиболее актуально страхование имущества конструктива. Для арендаторов — внутренней отделки и гражданской ответственности. Для управляющих компаний — страхование ответственности УК и ответственности за качество предоставляемых услуг. 

Помимо этого, на фоне дефицита кадров и большого фокуса на мотивации и удержании персонала бизнес сегодня активно включает программы добровольного медицинского страхования (ДМС) в бенефитные программы. В портфеле АСТ прирост клиентов из отрасли коммерческой недвижимости в личных видах страхования + 27% (по итогам 2023 года).

Не можем не отметить возросший интерес участников рынка к страхованию ответственности директоров (D&O) — защите при необходимости компенсировать убытки в результате неверных управленческих решений. В основном, на развитие этого вида повлияли санкции, перевод компаний в российское юридическое поле, сворачивание деятельности в РФ многих международных компаний, а также требования инвесторов. В непредсказуемое время вероятность наступления ответственности всегда растет: логистика изменилась, поставщики поменялись, сроки некоторых процессов непрогнозируемые, структура спроса трансформировалась и т.д.

Остаются ли на рынке объекты, которые целенаправленно не страхуют имущество? Чем они руководствуются?

Таких компаний все меньше. Владельцы зачастую объясняют это непониманием критериев формирования страховых тарифов, недоверием к институту страхования, отсутствием обязательных требований к страхованию, и нашим национальным «авось»: если за десять лет ничего не случилось, верят, что и дальше ничего не произойдет.  Некоторые считают, что риски можно минимизировать другими способами, например, путем создания денежных резервов. Однако такая стратегия может быть опасной в условиях экономической нестабильности и, следовательно, несет в себе риск финансовых потерь. Наша практика показывает, что грамотный консалтинг, детальный и персонализированный подход к каждому бизнесу может развеять опасения и недоверие, которые часто возникают из-за недостатка информации. Мы как консультант с глубокой отраслевой экспертизой влияем на предложения страховых компаний, на адаптацию программ под специфические потребности компаний, чтобы они могли ощутить реальную ценность страхования.

А что получают компании от партнерства с профессиональным страховым консультантом?

Уверенность, надежную защиту и сервис. Речь не о гарантии того, что ничего не случится, а о гарантии того, что бизнес будет качественно подготовлен к «ситуации Х», чтобы потом получить возмещение ущерба. Давайте откровенно: внутри большинства компаний нет специалистов, глубоко понимающих, как работает страхование. Но, выбирая страховую компанию без специальных знаний, нельзя быть уверенным, что это лучшее предложение на рынке. Страховая компания существенные моменты может прописать в оговорках, исключениях и особых условиях. Даже опытный юрист, не занимаясь ежедневно страховыми вопросами, может не заметить важных нюансов. А мы двадцать лет по несколько раз в день эти договоры читаем, меняем, переформируем в интересах клиентов. Большинство отказов в возмещении убытка связаны с двойственными, спорными формулировками при подготовке документов. Качественный, грамотный документооборот со страховой компанией — это 90% успеха для получения выплаты в полном размере и в кратчайшие сроки.

Иногда страховщик не готов принять на себя весь объем рисков, в такой ситуации мы имеем возможность разместить риски в нескольких страховых компаниях, если понимаем, что так условия будут наилучшими для клиента. Получается, что работа со страховым брокером позволяет снизить затраты: и денежные, и временны́е. Проведение тендера, согласование договора, общение со страховой компанией — это время ваших сотрудников, которое можно направить на развитие бизнеса и оперативные задачи, а не на споры со страховой за лучшие условия. Отдайте эту работу тем, кто любит этим заниматься.

С какими возражениями чаще всего приходится работать?

Главный миф, что работа через страхового консультанта приводит к удорожанию страхового договора. Это не так, наоборот, в абсолютном большинстве случаев участие брокера помогает оптимизировать основные параметры: стоимость страхового договора и качество страхового покрытия.

На чем тогда строится ваша экономика?

На вознаграждении от страховой компании. В стоимость продукта страховщик изначально закладывает комиссию для продавца этой услуги. Неважно, это собственный отдел продаж, агенты или брокеры.

Поделитесь наиболее интересными кейсами из вашего страхового опыта?

При знакомстве с крупным арендатором (более 500 розничных магазинов) оказалось, что компания уже много лет страхуется у одного и того же страховщика, автоматически пролонгируя договор. На наш резонный вопрос об актуальности условий этого договора, представитель компании выразил уверенность, что они «в рынке». Мы убедили директора рассмотреть вариант проведения тендера, чтобы актуализировать условия и оценить, рыночные ли тарифы страхования. По итогам тендера выяснилось, что текущий тариф клиента на 60% превышал рыночную вилку! Так АСТ получил статус страхового брокера арендатора, наши эксперты разработали оптимальные условия договора, снизили страховую премию и сократили расходы на страхование на 10 млн руб.

Или вот недавняя ситуация с урегулированием страхового события. При знакомстве с потенциальным клиентом (ТРЦ площадью 15 000 м2) узнали, что компания находится в затяжном процессе урегулирования убытка (более трех месяцев). Мы провели детальный аудит текущего договора страхования, а также изучили обстоятельства произошедшего страхового случая. Скрупулезно изучив детали происшествия, эксперт АСТ по урегулированию осмотрел место события и предложил клиенту алгоритм действий, благодаря которому в течение 2 недель компания получила страховое возмещение.

А страхование — это вообще дорого? Сколько сегодня стоит застраховать бизнес?

На ценообразование влияет много факторов. Приведу примерный порядок цен. Страхование склада стоимостью 100 млн рублей обойдется примерно 0,1% от страховой суммы. Но цена страховки, как и качество риска, для каждого объекта в итоге почти всегда индивидуальна. Если мы говорим об общегражданской ответственности с лимитом в 10 млн рублей, то это будет стоить порядка 25 тыс. рублей в год. Средние тарифы по страхованию дебиторской задолженности варьируются от 0,3 до 0,7% от товарооборота, который страхуется. ДМС обойдется компании в среднем от 20 тыс. рублей на сотрудника в год.

Ольга, а как, с экспертной точки зрения, меняются сегодня подходы к страхованию?

Современный подход направлен не только на защиту от риска, но и на его минимизацию. Анализируется каждый объект, чтобы выявить потенциальные угрозы и разработать меры для их снижения.  Клиенту даются рекомендации по снижению или устранению всех идентифицированных рисков, а также оценка потенциальных убытков и предложения по оптимизации страховых программ. Благодаря такому подходу клиент уменьшает стоимость договора, повышает свою безопасность и вероятность возникновения страховых случаев, а также повышает индекс риск-защищенности для страховщиков — и в итоге получает меньший тариф. Современный страховой консалтинг — это полноценное управление рисками.