Апарт-отели: эффективность модели и прибыль для всех участников

Модель апарт-отелей развивается стремительно и становится значимой частью российского рынка гостеприимства. Формат открывает новые возможности одновременно и для застройщиков, и для инвесторов. Популярность сервисных апартаментов объясняется универсальностью формата. Домашний комфорт в сочетании с гостиничным сервисом, развитая инфраструктура и возможность аренды на краткосрочный или долгосрочный период делают апарт-отели привлекательными для гостей, и они все чаще предпочитают их классическим квартирам и гостиницам. По данным экспертов, сегодня в России насчитывается порядка 20 тыс. юнитов, что составляет около 13% от общего объема коллективных средств размещения. Половина из них расположена в Санкт-Петербурге — городе, где зародился формат.

Почему модель привлекательна для девелопера и инвестора

Для застройщика сервисные апартаменты, в первую очередь, интересны как эффективная девелоперская модель с высокой доходностью при более коротком сроке окупаемости в сравнении с классическими отелями. Инвесторы, в свою очередь, выбирают этот формат как понятный актив, обеспечивающий стабильный доход. Средняя доходность в данном сегменте достигает 8–10% годовых, при этом порог входа ниже по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости. Такая модель представляет собой выгодный инвестиционный инструмент, а все вопросы управления берет на себя профессиональный оператор. За счет гибкости формата и высокой ликвидности сервисные апартаменты привлекают и частных, и институциональных инвесторов. Рост предложения это подтверждает: согласно аналитическим данным, общий проектный объем в строящихся объектах насчитывает порядка 50 тыс. лотов, и это количество фактически предопределяет увеличение рынка в несколько раз в ближайшие годы.

Интеграция управляющей компании: ключевой шаг, который нельзя откладывать

Эффективность апарт-отеля во многом определяется тем, насколько рано в проект включается управляющая компания. Если оператор подключен на этапе проектирования, можно сразу оценить реальный потенциал локации и заложить все технологические решения, необходимые для будущей эксплуатации. Наличие корректно спроектированных технических помещений, необходимой инфраструктуры и продуманных планировочных решений номерного фонда напрямую влияет на эффективность объекта. 

Кроме этого, чтобы объект работал успешно, необходимо четко понимать портрет гостя и его потребности. Деловые туристы, семьи с детьми, digital-кочевники — каждый сегмент формирует свои требования к сервису и инфраструктуре. Вопросы возникают и тогда, когда девелопер закладывает стандартный набор технических решений и пытается копировать требования классических отелей без учета реальных сценариев эксплуатации. Например, планировка и оснащение типичных гостиничных номеров изначально не рассчитаны на длительное проживание, в отличие от сервисных апартаментов, где пространство функционально, предусмотрена кухня и рабочая зона. Отдельно стоит отметить финансовую составляющую. Инвесторы рассчитывают на понятные и обоснованные прогнозы по доходности. Если продукт выводится на рынок без прозрачной модели или сопровождается обещаниями, заметно превышающими рыночные показатели, это вызывает недоверие и сомнение в надежности проекта. В этом ключе корректные расчеты и наличие опыта у управляющей компании становятся важным элементом доверия инвесторов и успешного функционирования объекта.

Ожидания рынка и прогноз на ближайшие годы

Мы видим, как российский рынок сервисных апартаментов переживает стремительный рост. Согласно прогнозным данным, к 2027 году доля апарт-отелей в коллективных средствах размещения должна увеличиться до 18–20% против текущих 13%, а в ряде городов, прежде всего в Петербурге, может достичь 25%. 

В качестве ключевых тенденций в сегменте аналитики выделяют два направления. Первое — это смещение интереса девелоперов в сторону курортных локаций с активно развивающимся туризмом (Сочи, Крым, Алтай, Карелия и др.). Это можно проследить по распределению проектного объема. Около 63% всех проектируемых объектов — апарт-отели в курортных локациях, тогда как лишь несколько лет назад рынок был преимущественно городским. Лидирует Краснодарский край, на который приходится более половины всего курортного предложения. Вторая явная тенденция — это переориентация из Москвы и Санкт-Петербурга в регионы. 

Активное строительство объектов ведется в Новосибирске, Казани, Нижнем Новгороде и др. Это открывает большой потенциал для развития в региональных центрах, в то время как курортные локации, напротив, рискуют столкнуться с избытком предложения и более серьезной конкуренцией. В этих условиях роль профессиональной управляющей компании будет только повышаться. Формат уже давно перестал быть экспериментальной моделью и на практике показал свою состоятельность. 

На мой взгляд, в ближайшие годы мы сможем наблюдать окончательное закрепление апарт-отелей как наиболее востребованного у девелоперов и гостей сегмента гостиничной индустрии, во многом определяющего динамику рынка.