Сравнение инвестиционной недвижимости на Бали с объектами других стран

Риелторские агентства, работающие в разных регионах мира, в последние годы фиксируют рост интереса инвесторов к покупке недвижимости в Азиатском регионе, в частности в Индонезии. Особенно благоприятная ситуация с точки зрения инвестирования в недвижимость сложилась на Бали. Генеральный директор Alex Villas Agency Николай Нечунаев объясняет, почему в последнее время именно этот остров оказался в лидерах по доходности коммерческой недвижимости среди популярных туристических направлений.

При выборе туристического региона для покупки коммерческой недвижимости инвесторы, как правило, обращают внимание на несколько факторов: популярность региона, сезонность, конкуренцию, уровень цен. Но главное, конечно, это доходность недвижимости и срок окупаемости.

Как выбрать туристическое направление для инвестирования

Формула доходности проста — прибыль делится на сумму вложений и умножается на 100%. Но определить два неизвестных в этом уравнении бывает непросто. Какую прибыль вы будете получать и сколько стоит недвижимость в каждой конкретной локации? Если ориентироваться только на информацию, которую предоставляют риелторы, можно серьезно обмануться, особенно нарвавшись на инфоцыган. Здесь необходимо более глубокое изучение рынка.

Срок окупаемости — вроде бы вообще элементарный показатель того, за какой период времени инвестор сможет вернуть первоначальные инвестиции. Делим стоимость недвижимости на чистую годовую прибыль — и вуаля. Но и здесь есть масса нюансов, которые требуют особого внимания. Просчитаны ли налоги и расходы на местных юристов, учтена ли продолжительность туристического потока, какие есть прогнозы по динамике прибыли?

А если инвестор выбирает из нескольких локаций, надо изучать сразу несколько рынков — и для каждого высчитать доходность и срок окупаемости. Работа сложная, но для инвестора необходимая. Ориентируясь на эти метрики, мы с коллегами сравнили несколько наиболее популярных среди россиян стран для инвестиций в недвижимость: кроме Индонезии (Бали), это ОАЭ, Турция и Таиланд. Если честно, я ожидал победы Бали, так как работаю на этом направлении уже много лет, но даже меня удивили некоторые результаты сравнительного анализа.

Объединенные Арабские Эмираты, Турция, Бали или Таиланд

Начну с того, что все взятые для сравнения направления имеют доступную точку входа в 169 тыс. — 200 тыс. долларов. Что касается продолжительности туристического сезона, то в Турции он длится с апреля по октябрь, в ОАЭ — с октября по апрель (в остальное время здесь невыносимо жарко), в Таиланде — с ноября по март. На Бали же сезон длится буквально весь год, остров славится стабильным «плотным» турпотоком и высокой наполняемостью туристических объектов (по самым последним данным, 80%). Просадки здесь практически отсутствуют.

Если говорить о законодательных особенностях, налогах и других сопутствующих тратах, влияющих на доходность, то тут мы встретим несколько сюрпризов. Так, например, в Турции есть ограничения на краткосрочную аренду жилья, для ее осуществления требуется получить разрешение через Airbnb. Цены на недвижимость здесь приемлемые, но из-за высокой инфляции (83% по итогам 2022 года) постоянно растут и без того уже немаленькие налоги (от 15% до 40%). В ОАЭ, напротив, налогов на сдачу в аренду или продажу нет — прекрасный бонус. Однако есть ежегодный сбор до 10%, который входит в коммунальные услуги, а также единый регистрационный сбор в 4% и административные сборы. В Таиланде налог на доходы от сдачи в аренду для иностранцев составляет до 15%. На Бали — всего 11%. Кроме того, в Индонезии относительно конкурентов низкий уровень инфляции из-за запрета на экспорт некоторых товаров и лояльности к карантинным режимам. Зато цены на землю и недвижимость здесь стабильно растут — в среднем на 15-20% в год.

Теперь посмотрим, как все это влияет на доходность и сроки окупаемости недвижимости. Собственно доходность с посуточной сдачи объекта недвижимости в аренду в ОАЭ и Таиланде высока — 7-12%. В Турции существенно ниже — 4-6%. На Бали же доходность достигает 20%. Второй показатель — это срок окупаемости. И здесь вновь в ОАЭ и Таиланде показатели схожи — это 7-8 и 6-9 лет, соответственно. Самый долгий срок в Турции — 18-20 лет. А рекордно быстрый срок в 5 лет актуален снова для Бали.

Почему Бали стал лидером

Каждая из рассмотренных туристических локаций имеет свои преимущества и привлекательные стороны для инвесторов, но цифры говорят сами за себя. Я не рекомендую ориентироваться только на них — безусловно, выбор объекта зависит от индивидуальных предпочтений, стратегии инвестирования и уровня риска, на который готов пойти инвестор.

Да и популярность Бали среди туристов и инвесторов обеспечивают не только эти цифры, но комплекс факторов: бурное развитие экономики Индонезии, благоприятный природный и инвестиционный климат, высокий турпоток в течение всего года, а также отдаленность от политически нестабильных регионов. Кроме того, на острове интенсивно развивается инфраструктура, что бросается в глаза и инвесторам, и туристам. Недавно местные власти анонсировали строительство второго аэропорта с пропускной способностью до 100 млн пассажиров в год; трассы Формулы-1; грандиозного парка развлечений от компании Paramount Pictures.

Выводы этого сравнения для многих действительно станут неожиданными. Поэтому главное для инвестора — не принимать скороспелых решений, ориентируясь исключительно на рекламу и тренды прошлого или позапрошлого десятилетий. Чтобы выбрать наиболее благоприятный туристический регион для покупки коммерческой недвижимости, необходимо следить за тенденциями в туристической отрасли, не отмахиваться от новых направлений, которые могут предложить инвесторам более выгодные условия, и даже рассматривать возможность инвестирования в недвижимость в нескольких регионах. Это позволит вам диверсифицировать свой портфель и снизить риски.