Что изменилось в оспаривании кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость — это стоимость недвижимости, используемая для определения налога на имущество и других платежей. Обычно она близка к рыночной цене, но часто оказывается завышенной или заниженной. Это связано с тем, что кадастровая стоимость рассчитывается с помощью методов массовой оценки, которые зачастую не учитывают уникальные особенности каждого объекта недвижимости в отдельности.

Кадастровая стоимость является базой для начисления налога на недвижимость: объекты капитального строительства (ОКС), т.е. здания, строения, сооружения и т.п., и земельные участки. Как следствие, вопрос корректности ее определения очень важен, как для юридических, так и для физических лиц, являющихся правообладателями таковых.

В том случае, если правообладатель недвижимости не согласен с той кадастровой стоимостью, которую определила в рамках проведения массовой оценки соответствующее государственное бюджетное учреждение, он может воспользоваться процедурой оспаривания данной стоимости и добиться снижения размера начисленного имущественного налога. В рамках рассматриваемого процесса очень важно обращаться именно к профессионалам, так как достаточно часты случаи, когда деньги и время потрачены, а результата нет (т.е. по результатам всей проделанной работы, кадастровую стоимость в итоге не удается снизить). При этом важно не только качественно подготовить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, но и выбрать стратегию осуществления самой процедуры оспаривания и профессиональное юридическое сопровождение данной процедуры.

Большинство регионов перешло на новый порядок в процедуре оспаривания, если ранее собственник мог напрямую обратится в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, то теперь обязательно сначала надо обратится в бюджетное учреждение (БУ), аналог «комиссии», а далее после получения решения от БУ, можно оспорить данное решение в суде. Одновременно с оспариванием решения БУ в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Ниже мы приводим актуальную статистику по данному вопросу:

Статистика по оспариванию кадастровой стоимости (КС) за период 
с 01.01.2020 г. по 31.05.2025 г.

Из таблицы мы видим очевидный нисходящий тренд количества судебных исков по годам, при этом процент снижения кадастровой стоимости остается на уровне 30-40%, это связано в первую очередь с улучшением качества определения кадастровой стоимости (в отличие от прошлых лет кадастровая стоимость достаточно близка к рыночной в подавляющем большинстве случаев), а также с условным «закручиванием гаек» в данном процессе (процедура оспаривания стала намного сложнее, по сравнению с прошлыми годами). Для большей наглядности приведенные тезисы отдельно покажем на графиках ниже.
 

  Так же из таблицы отчетливо видно, что алгоритм оспаривания через «комиссии», при том, что такая процедура существенно проще, чем альтернативный путь движения через суд, практически полностью изжил себя ввиду перехода большинства регионов на новый порядок. Но в отдельных регионах сохраняется такой инструмент как «комиссия».

Существует так же и третий путь снижения кадастровой стоимости, который по факту является самым простым и дешевым. Однако, к сожалению, про него знают далеко не многие… Этот путь подразумевает, что кадастровую стоимость (в том случае, если вы с ней не согласны) можно и нужно пробовать оспорить как до момента официального выпуска отчета об оценке кадастровой стоимости, так и после. В конце прошлого года на портале Фонда данных государственной кадастровой оценки был представлен проект отчета об итогах кадастровой оценки ОКСов в г. Москва. Каждый желающий мог ознакомиться с рассматриваемым документом для выявления ошибок в расчетах кадастровой стоимости. А с начала текущего года на портале уже представлен утвержденный отчет об итогах ГКО, и действует новая кадастровая стоимость ОКСов в г. Москва, в связи с этим в Москве начался новый период для возможности оспаривания кадастровой стоимости ОКСов.

С текущего года закончился так называемый «переходный период» согласно статьи 22.1 ФЗ №237 и процесс оспаривания в г. Москва будет проходит несколько иначе чем ранее. Имеется ряд нюансов, которые обязательно надо учесть при оценке, а также при юридическом сопровождении. Призываем всех заинтересованных воспользоваться возможностью снижения кадастровой стоимости. Это можно сделать самостоятельно либо путем привлечения профессионалов (оценочных и юридических компаний).