Какое жилье на Бали предпочитают русскоязычные инвесторы

Спрос на недвижимость на Бали со стороны русскоязычных инвесторов в 2023 году вырос, как минимум, на 40%. Что они покупают, в каких районах индонезийского острова, на какой доход рассчитывают и как оценивают перспективы этого рынка, рассказывает Алекс Штефан, основатель и владелец компании Alex Villas Group (специализируется на строительстве, продаже и управлении недвижимостью на Бали).

Остров Бали пользуется популярностью у русскоязычных инвесторов не только потому, что предоставляет все условия для отличного отпуска, но и благодаря возможности заработать, инвестируя в местную недвижимость. Например, по оценке нашей компании, в 2023 году эти инвесторы приобрели здесь не менее 1500 объектов недвижимости. Это почти на 40% больше, чем годом ранее. Другие эксперты называют еще более впечатляющие цифры — в 1,5 раза (данные консалтинговой компании Ricci). Это связано с тем, что число стран, в недвижимость которых можно инвестировать, начиная с 2022 года сократилось. 

Данные об объеме совершенных русскоязычными покупателями сделок на Бали в прошлом году разнятся. Отчетов индонезийских властей в открытом доступе нет, поэтому агентства и девелоперы, работающие на балийском рынке, оперируют сведениями о собственных сделках. Тем не менее, речь может идти приблизительно о $230 млн и росте — от 50 до 60% за год. Балийский рынок недвижимости привлекает своей устойчивостью, быстрым восстановлением туристического потока после пандемии, а также выходом на этот рынок иностранных девелоперов, которые предлагают недвижимость, качество которой соответствует ожиданиям зарубежных клиентов. 

Зачем покупают

В 2023 году русскоязычные инвесторы предпочитали приобретать недвижимость на индонезийском острове через девелоперов и агентства недвижимости. На долю первых приходится около 70% всех сделок, вторых — свыше 23%. Только 4% инвесторов не прибегали ни к чьим услугам, предпочитая все делать самостоятельно.

Выбор рынка недвижимости Бали для инвестирования понятен. Он один из самых доходных в мире — до 35% при сдаче жилья в аренду. При условии постоянной загрузки вилл и апартаментов вложения можно окупить максимум за 5-7 лет. При этом доходность от вложений в недвижимость, например, Таиланда не превышает 12%, Турции — 6%, Кипра — 4%. У высокой доходности на Бали несколько причин. Среди основных: климат, обеспечивающий высокий спрос на объекты почти весь год; стоимость аренды, которая ежегодно растет примерно на 10-15%; активные действия властей Индонезии для привлечения туристов и инвесторов в страну. 

Обычно инвесторы, покупая жилье, придерживаются трех стратегий. Первая — войти в сделку на начальном этапе строительства, а после сдачи объекта — перепродать его. Вторая — сдавать объект в аренду. Здесь важно отметить, что по законам Индонезии иностранцы не могут делать это сами, только через управляющую компанию. В ее зоне ответственности находятся поддержание недвижимости в исправном состоянии, оплата счетов, поиск арендаторов и перечисление владельцу жилья средств, заработанных на аренде. Третья стратегия — вложиться в объект в начале строительства, затем сдавать его в аренду 4-5 лет, и после продать уже готовый арендный бизнес.

Какую и где покупают

Чаще всего русскоязычные инвесторы покупают виллы. На долю этого варианта жилья приходится более 70% всех приобретений. Апартаментами владеет 20% респондентов. Некоторые имеют во владении несколько объектов одновременно. У большинства площадь купленной недвижимости не превышает 150 кв. м., примерно 30% владельцев объектов площадь достигает 300 кв. м.

Самые популярные районы острова, где чаще всего приобретают инвестиционное жилье, — районы Чангу, Убуд, Семиньяк. В Чангу наибольший процент тех, кто выбрал апартаменты, для владельцев вилл ключевой район — Семиньяк. Также пользуются спросом районы Берава, Меласти и Улувату. При выборе места инвесторы смотрят на несколько параметров. Во-первых, оно должно одинаково хорошо подходить как для постоянного проживания, так и для размещения туристов на неделю-две. То есть речь идет о наличии удобной и достаточной инфраструктуры, пляжей, мест для развлечений и досуга с детьми. Во-вторых, для многих важно, чтобы в районе было развитое русскоязычное сообщество. 

Как покупают

Процесс покупки недвижимости на Бали понятен и предсказуем. Он занимает от трех недель до одного месяца. Обычно покупатель выбирает объект, затем его бронирует и вносит депозит. Бронь действует от 10 до 14 дней. Если в этот период клиент передумал покупать объект, то деньги он получит обратно. Если его все устраивает, то он подписывает договор на покупку и делает первый взнос — 30-40% от всей стоимости. При покупке объекта на стадии строительства возможна рассрочка оплаты. Оплатить все сразу придется, если речь идет о вторичном жилье. Также оплачивается НДС (11% общей стоимости покупки) и услуги нотариуса (1%) за оформление и проведение сделки. Налог на доход от аренды составляет 10%.

Перспективы рынка недвижимости

Потенциал балийского рынка недвижимости не исчерпан. И основная причина — растущий поток туристов. Если в 2023 году остров посетили почти 5 млн иностранных туристов, то в допандемийном 2019 году — почти 7 млн. Индонезийские власти прогнозируют, что восстановиться поток туристов должен к 2025 году. Также ежегодно растет число путешествующих внутри страны граждан самой Индонезии. И он оценивается в десятки миллионов человек.  

Русскоязычные владельцы индонезийской недвижимости не сомневаются в привлекательности этого рынка. Наша компания проводила опрос, который показал, что более 65% респондентов уверены в его дальнейшем росте. Еще 66% респондентов готовы приобрести недвижимость на острове в будущем. 

При выборе жилья я советуют выбирать застройщика и агентство с репутацией, спрашивать рекомендации у знакомых или клиентов выбранных компаний, делать выбор локаций ближе к океану, заранее знакомиться с соседями.