Недвижимость уходит в премиум: почему квадратные метры больше не продают

Если понимать «джентрификацию упаковки» как процесс облагораживания среды и трансформации образа жизни, который влечет за собой смену облика девелоперских продуктов, а за ними и целых городских кварталов, станет очевидно, что это не просто стремление продать дороже. Это ответ на фундаментальный сдвиг в психологии потребления. Современный человек больше не покупает банальные «бетонные квадратные метры». Он инвестирует в сервис, функциональность и готовое решение своего запроса: речь идет о базовом комфорте, экономии времени, оптимизации множества бытовых сценариев. Например, мы в ГК PLG при проектировании сервисного апарт-отеля изначально закладываем высокие отельные стандарты управления. А ведь профессиональный сервис по умолчанию тяготеет к премиальному качеству.

Параллельно растет и эстетический запрос. Поколения миллениалов и зумеров — образованные, насмотренные потребители с доступом к огромному количеству качественного контента. Они не готовы инвестировать в типовой продукт и хотят «умные вложения», где каждый метр будет эффективным и эстетически выверенным. Даже такие сегменты, как light industrial или коворкинги, сегодня обязаны быть концептуальными и «фотогеничными», при этом безупречно выполняя свой функционал.

Выделю топ-4 сегмента, которые активно пошли в премиум: 

1. Инвестиционные апарт-отели. Формат эволюционировал из «ночлега для командировочных» в полноценные лайфстайл-хабы. Сегодня это продукт с авторским дизайном, развитой инфраструктурой, красивыми и функциональными лобби, а также сложным наполнением.
2. Light Industrial. Склады трансформируются в современные технопарки с архитектурой от ведущих бюро. Теперь это не просто производственные «коробки», а престижные бизнес-пространства, где важна имиджевая составляющая компании-резидента.
3. Доходные жилые дома. Мы видим переход от стихийного серого рынка аренды к зданиям с клубной инфраструктурой. Здесь арендатор готов платить за доступ к комьюнити, безопасность и дополнительный сервис.
4. Стрит-ритейл. На смену продуктовым лавкам приходят гастромаркеты, бутиковые аптеки и концептуальные салоны. Девелоперы тщательно фильтруют арендаторов, создавая «ритейл не для всех».

Более высокое позиционирование и наполнение проектов качественной инфраструктурой позволяют кратно повысить доходность для инвестора. В сегменте сервисных апартаментов это напрямую конвертируется в более высокий ADR. В итоге инвестор получает максимально ликвидный актив, который не только приносит текущий доход, но и стабильно растет в капитализации. 

Главный риск в данном случае — ситуация, когда за дорогой отделкой фасада, звучным неймингом и красивой маркетинговой упаковкой скрывается отсутствие реального качества и сервиса. 

Мы убеждены, что премиальность должна быть подкреплена безупречной эксплуатацией и реальной функциональностью, иначе продукт потеряет доверие рынка, и вернуть его обратно будет крайне сложно.