Дефицит мощностей в мегаполисе: почему ЦОДы ищут новые форматы размещения

По данным «Анализа рынка коммерческих дата-центров в России», подготовленного BusinesStat, за пять лет рынок коммерческих дата-центров, или центров обработки данных (ЦОДы), вырос более чем в 2,5 раза — с 42,9 млрд руб. в 2020 году до 113,1 млрд руб. в 2024-м. При этом спрос по-прежнему доминирует над предложением. Однако преодоление дефицита мощностей сегодня — это не частная проблема отдельных компаний, а государственная задача, так как от развития этой отрасли напрямую зависит будущее цифровой экономики страны. В Москве и Санкт-Петербурге дефицит мощностей из отраслевого фактора превратился в практическую проблему для бизнеса: свободные ресурсы в крупнейших агломерациях заканчиваются быстрее, чем рынок успевает вводить новые. 

Сам спрос формируют IT-компании, банки, телеком, маркетплейсы, промышленность и госсектор — все, кто пользуется облачными сервисами, корпоративными платформами и проектами, связанными с развитием искусственного интеллекта. На первый план выходят плотность размещения и энергопотребление. Если еще недавно участники рынка обсуждали, где и как привлекать клиентов, то сегодня ключевой вопрос звучит иначе: где в пределах города найти площадку, способную «переварить» современные нагрузки — по электричеству, инженерии и режиму эксплуатации?
Классическая модель отдельно стоящего ЦОДа по-прежнему остается базовой, особенно для крупных объектов уровня Tier III и IV. Но внутри мегаполиса она все чаще упирается в ограничения, которые сложно обойти: земли мало, подключение к сетям дорогое, а масштабирование требует времени и сложных согласований. В таких условиях даже устойчивые операторы начинают искать другие решения.

За последние годы заметно изменился сам формат light industrial. Его городская версия уже мало напоминает привычные боксы за МКАД. В Москве формируется новый тип объектов — многоэтажные здания в плотной застройке, изначально рассчитанные на серьезные инженерные нагрузки. Усиленные перекрытия, увеличенная высота этажей и запас по электроснабжению закладываются еще на этапе проектирования. В этой логике развиваются и отдельные проекты light industrial, в том числе индустриальный парк в составе Level Свободы, отражающий общий тренд на усложнение и «утяжеление» городской промышленной недвижимости, а не попытку подстроить формат под конкретную функцию постфактум.

Именно эти параметры пересекаются и с требованиями современных ЦОДов, особенно работающих с облачными и AI-нагрузками. Им нужны гибкость, возможность масштабирования без остановки процессов, а также городская локация с доступом к кадрам и инфраструктуре. В определенных сценариях многоэтажные объекты light industrial могут решать эти задачи, выступая не альтернативой, а дополнением к площадям под классические дата-центры.

Отдельного внимания заслуживает роль программы МПТ (места приложения труда). Некоторые проекты, реализуемые в ее рамках, изначально создаются под производственную функцию — с понятным горизонтом эксплуатации и заранее просчитанными инженерными решениями. Это снижает неопределенность для операторов и инвесторов: условно говоря, объект не приходится дотягивать до уровня технологически сложного резидента в процессе эксплуатации, ведь ключевые параметры уже в него заложены.

При этом у формата есть пределы. Многоэтажные объекты light industrial не рассчитаны на гипермасштабные ЦОДы и не решают задачи национального уровня. Для крупных кластеров по-прежнему требуются специализированные площадки с отдельной энергетической инфраструктурой. Но для распределенных, корпоративных и сервисных сценариев такие объекты все чаще оказываются в фокусе внимания, и это уже не выглядит экзотикой.

В ближайшие годы недвижимость light industrial продолжит расширять свое применение в IT-инфраструктуре. Без резких рывков — через накопление кейсов, которые покажут, где формат действительно эффективен, а где остается удобной, но не универсальной концепцией.