Безопасная сделка: рекомендации экспертов АН «КоридорЪ»

Мошенничество с недвижимостью: как обезопасить себя

В конце 2025 года рынок недвижимости испытывает заметный рост тревожности. Количество мошеннических схем за последние несколько месяцев увеличилось, а вместе с этим выросло и число сделок, которые проводятся через нотариуса. С января по сентябрь 2025 года количество нотариальных сделок стало на 21% больше — показатель, напрямую связанный с усиливающимися рисками.

Причины роста понятны: продажи объектов, полученных обманным путем; операции с участием пожилых собственников; попытки реализации имущества умерших до оформления наследства; сделки перед банкротством или в условиях долговой нагрузки. Покупатель узнает о проблеме, как правило, уже после передачи денег, что делает этап проверки критически важным.

Основные факторы риска

Современные мошеннические схемы устроены так, что внешне «чистая» сделка может скрывать значительные правовые проблемы.

Распространенные сценарии включают:

• смену собственника под давлением или обманом третьих лиц;
• скрытые долговые обязательства;
• попытки продажи имущества, на которое есть потенциальные наследственные права;
• участие уязвимых категорий граждан, не осознающих последствий сделки.

Риски возникают как из-за состояния документации, так и из-за обстоятельств, окружающих продавца.

Почему важно проверять риелтора

Покупатели все чаще работают через риелторов, в 2025 году доля сделок с участием риелтора в России превысила 80%. При этом среди специалистов продолжают встречаться непроверенные исполнители.

Сегодня стало возможно проверить телефон риелтора на сайте Российской гильдии риелторов. Если контакт отсутствует в базе, это означает, что специалист не проходил аттестацию, не подтверждал квалификацию и не является членом профессионального сообщества. Для клиента это важный индикатор: квалифицированный специалист соблюдает стандарты, регулярно обучается и несет ответственность перед рынком. 

Нотариальная сделка как дополнительный уровень защиты

Даже в тех случаях, когда нотариальная форма не является обязательной, ее все чаще выбирают для снижения рисков. Она обеспечивает:

• проверку личности продавца;
• контроль правоустанавливающей документации;
• выявление скрытых обременений;
• фиксацию факта добровольности действий сторон.

При этом нотариальная сделка не гарантирует 100% защиту от оспаривания. Это тонкая грань: она создает дополнительный серьезный уровень защиты, но, к сожалению, не может исключить риска. 

Что проверяется в надежной сделке

1. История объекта. Изучается вся цепочка перехода прав за последние годы, данные из судебных реестров, наличие арестов, ограничений и долевых претензий. Особое внимание уделяется недавним сделкам или резкой смене собственников.
2. Обстоятельства продавца. Анализируются причины продажи, длительность владения объектом, отсутствие признаков стороннего давления. Проверяется соответствие всех документов действующим данным.
3. Финансовые расчеты. Использование наличных ограничивает доказательную базу и повышает риск возникновения споров. Приоритет отдается инструментам, обеспечивающим прозрачность и подтверждаемость:
   • аккредитивам;
   • банковским ячейкам с фиксированным доступом;
   • безналичным формам оплаты.
4. Проверка всех участников сделки. Изучаются документы и полномочия всех лиц, вовлеченных в процесс, включая представителей продавца и посредников. Это позволяет выявить связь с потенциальными схемами давления или мошенничества. Важным элементом является проверка дееспособности и вменяемости собственника. Справки о состоянии можно запросить, но собственник вправе отказать, если возраст не подлежит обязательной проверке (например, до 60 лет). В некоторых случаях на сделку приглашают психиатра для фиксации вменяемости прямо в момент подписания документов. Такая практика существует и также повышает степень безопасности от дальнейшего оспаривания.
5. Анализ сопутствующих обстоятельств. Оценивается экономическое положение продавца, наличие возможных наследственных споров, долговых обязательств, а также любые обстоятельства, которые могут стать основанием для последующего оспаривания сделки.

Текущая модель безопасной сделки

Рынок движется в сторону более прозрачных и структурированных процедур. Участники стремятся исключить любые основания для сомнений, что отражается в выборе нотариальной формы, углубленной проверке истории объекта, использовании безопасных способов расчетов и подтверждении статуса риелтора через профессиональные реестры. Такой подход формирует новый стандарт, при котором юридическая чистота сделки подтверждается целой системой проверок.

Государственные гарантии защиты

С учетом текущих реалий, нашумевшего «дела Долиной», рынок ждет государственных решений, которые позволят закрепить процедуры на законодательном уровне. Более жесткое регулирование в части возможности оспаривания сделки должно усилить защиту участников и создать более предсказуемую, понятную и безопасную среду для покупателей и продавцов.