Неочевидные инвестиции в недвижимость, если нет капитала на квартиру

Пока ключевая ставка находится на таком высоком уровне, как сейчас, рынок недвижимости переживает не самые лучшие времена. Ипотека стала практически недоступной для большинства граждан. Разрыв между доходами и стоимостью жилья достиг таких масштабов, что россияне попросту не могут выйти на рынок недвижимости традиционным путем. Однако инвестиции такого рода не ограничиваются покупкой жилья — существуют и другие форматы с низким порогом входа.

Разберем несколько вариантов, доступных рядовому инвестору. Эти инструменты не лишены рисков, но при грамотном подходе они станут частью диверсифицированного инвестиционного портфеля.

Кладовки

В современных новостройках комфорт-класса средняя площадь квартир сократилась до 35-45 кв. м. Так, в Петербурге за последние 5 лет она снизилась с 48,4 кв. м. до 40,2 кв. м., а это небольшая комната. При этом цены расти не прекращают.

В таких небольших квартирах места для хранения сезонных вещей — шин, велосипедов, коробок — просто нет. Девелоперы начали активно проектировать кладовые помещения на подземных этажах, и это стало находкой для инвесторов.

Это простой и понятный актив: кладовки можно сдавать в аренду или перепродавать. Стоимость обслуживания мизерная. Лучше покупать кладовки в домах, где преобладают студии и однокомнатные квартиры. Там дефицит мест хранения ощущается острее всего. А если немного потратиться на установку стеллажей, то такие помещения особенно востребованы у жильцов.

Инвестор может рассчитывать на доходность в 10-15% годовых.

Ограничением является локальность рынка: ликвидность кладовых зависит от конкретного жилого комплекса и его заполняемости.

Машино-места

Это не такой доступный формат инвестиций в недвижимость, как кладовые. Все-таки здесь придется потратиться. В крупных городах стоимость одного места в подземном или многоуровневом паркинге в среднем составляет 1,2 млн рублей.

По данным Домклик, за 2024-2025 гг. медианная стоимость парковочных мест в городах-миллионниках прибавила 35,4%. В Москве цена покупки ожидаемо выше всего и составляет 1,9 млн рублей. В регионах цены ниже, но и с парковой там таких проблем нет. Так, в Волгограде машино-место обойдется в 725 000 рублей.

Инвестиционная логика проста: люди не хотят отказываться от машин, а дефицит парковочных мест в жилых комплексах уже стал хроническим. Машино-место можно сдавать в аренду или перепродать на этапе заселения дома. Расходы на содержание здесь также минимальны.

Доходность в среднем составляет 8-12%.

Ключевой риск — локация и проект. В домах с избыточным количеством парковочных мест или в районах с хорошей уличной парковкой доходность может оказаться ниже ожиданий.

Земельные участки

Этот актив пока крайне недооценен. Даже без застройки участок остается ограниченным ресурсом, стоимость которого растет по мере развития инфраструктуры и расширения городов.

Этот инструмент требует терпения из-за длинного инвестиционного горизонта. Земля не приносит регулярный денежный поток. Еще важно учитывать юридические аспекты — категорию земли, вид разрешенного использования, доступ к коммуникациям и перспективы застройки.

Участки за городом в разных регионах можно найти от 200 000 рублей.

При покупке участка под перепродажу критически важно обратить внимание на две вещи: наличие электричества и качество подъездных путей. Без дороги земля — это просто «замороженные» деньги.

Ключевые факторы роста стоимости актива: подведение коммуникаций, появление социальной инфраструктуры, изменение категории земель или включение в границы населенных пунктов.

Доходность обычно невысокая, но основная ставка на постепенный рост стоимости.

Из очевидных рисков — низкая ликвидность и большое временя ожидания отдачи от инвестиций. Плюс нужно хотя бы немного разбираться в вопросе.

ЦФА на недвижимость

Цены на жилье неизбежно растут каждый год. Этот инструмент позволяет вложиться в недвижимость без необходимости покупки целого объекта. Но это инструмент для продвинутых инвесторов, которые понимают все риски.

Цифровые финансовые активы на недвижимость — это новый для российского инвестора инструмент. Он подразумевает покупку цифрового права, обеспеченного объектом недвижимости или доходами от него, без необходимости прямого владения физическим активом.

Порог входа минимальный. Покупка актива осуществляется через приложение брокера.

ЦФА юридически оформлены как цифровые права на имущество или денежные требования. Инвестор получает фиксированный или условно фиксированный доход, зависящий от условий выпуска. Однако перед покупкой актива инвестор должен оценить конкретный ЖК, его расположение и застройщика.

Основные риски связаны с надежностью эмитента и юридической новизной этого инструмента. Пока на нашем рынке ликвидность этого инструмента остается достаточно низкой.

У большинства россиян на руках нет нескольких миллионов рублей для покупки инвестиционной квартиры. В такой ситуации альтернативные варианты инвестиций в недвижимость становятся интересной опцией и способом выхода на этот рынок. Однако низкий порог входа не означает отсутствия рисков. Все равно придется приложить усилия по оценке локации объекта, спроса и юридических условий.

Материал не является финансовой или инвестиционной рекомендацией.