Александр Манунин: Light industrial продолжит свой восходящий тренд

Какую роль light industrial играет в стратегии вашей компании?

Наша компания системно развивает формат light industrial и является одним из ключевых игроков в этом сегменте в Московском регионе. Помимо light industrial, в нашем портфеле есть классические объекты логистической недвижимости (big box, flex box), мы также изучаем возможности для развития внутригородских многофункциональных объектов. При этом light industrial остается нашим ключевым продуктом, мы ведем постоянную работу по популяризации формата и повышению его узнаваемости.

Мы постоянно изучаем продукт и нашу целевую аудиторию, меняем подходы к строительству индустриально-логистических объектов, делая акцент на сочетании многофункциональности и эстетики. Мы вложили много сил в то, чтобы научить рынок последнему. Внешний облик объекта, благоустройство территории наряду с эргономичными планировками помещений сегодня выходят на первый план для покупателей light industrial, которым, в свою очередь, это позволяет более эффективно выстраивать отношения с партнерами и работать с персоналом. Таким образом, на рынке индустриально-логистической недвижимости формируется запрос на качество жизни — как это было ранее в жилье, затем в офисной недвижимости. Нам приятно, что мы были к этому причастны.

Сегодня объекты light industrial есть в каждом нашем проекте, мы продолжаем активно наращивать и развивать наш портфель light industrial, предлагая заказчикам эффективные и универсальные решения для их бизнеса в востребованных локациях Московского региона.

Какие ключевые вызовы при реализации объектов light industrial в черте города?

Город очень пристально смотрит на то, какие архитектурные решения применяются при строительстве в том числе промышленных объектов. Важно создать не просто функциональное пространство, а пространство, которое будет гармонировать с городской застройкой, выглядеть привлекательно и позитивно восприниматься местными жителями. При строительстве нашего первого объекта — Промпарка Бутово — мы старались максимально органично вписать его в окружающую среду. Резиденты говорят нам, что благодаря современному внешнему облику он больше напоминает загородный поселок коттеджного типа, чем промпарк и что им комфортно тут работать. Такое архитектурное решение мы в итоге взяли за основу при реализации всех наших проектов вне зависимости от их удаленности от плотной городской застройки.

Перспективным направлением для развития производственно-логистической недвижимости в черте города является строительство многоэтажных объектов, в том числе в формате mixed-use, где функции производства и логистики будут сочетаться с ретейлом и офисом. Однако строительство таких объектов сопряжено с рядом вызовов, которые необходимо учитывать девелоперу еще на этапе проектирования. Например, как эффективно разделить потоки людей, как обеспечить беспрепятственный доступ для большегрузного транспорта в черте мегаполиса к объекту, как организовать быструю оборачиваемость товара, как создать парковочные места для резидентов, как отразится высокая стоимость дополнительного оборудования (например, грузовые рампы или же грузовые лифты) на экономике проекта. Ну и, конечно же, нужно учитывать, что не все резиденты будут готовы размещаться на вторых этажах и выше в силу специфики бизнеса. В 2023 году мы проводили опрос резидентов московских промзон, который показал, что более 50% из них предпочитают первый этаж для своего бизнеса и не готовы размещаться на более высоких этажах.  

На какой тип арендатора/резидента вы ориентируетесь в новых проектах?

Наша статистика показывает, что около 80% всех запросов на объекты light industrial приходится на конечных пользователей, которые ищут объекты light industrial как правило по двум причинам: они попали в программу КРТ и вынуждены искать новое производственное помещение; они хотят расширять и масштабировать свой бизнес.  Более 50% запросов приходят от производственных компаний, примерно 20% приходится на сегмент розничной торговли и около 10 — на e-com и логистику. По нашим наблюдениям, это преимущественно компании из B2B сегмента с устоявшимся бизнесом, годовой оборот которых начинается в среднем от 1 млрд. рублей. Многие из них являются лидерами в своей отрасли и работают на рынке по 10 и даже 20 лет.

С точки зрения отраслевой принадлежности производственных компаний, лидирующие позиции по спросу занимает сегмент производства оборудования, строительных и отделочных материалов, товаров народного потребления. В целом, запросы приходят от максимально широкого круга компаний, поскольку light industrial — это универсальный формат, который позволяет разместить практически любые виды легких производств. Например, среди резидентов наших промпарков есть производители теплообменников, корпоративного ПО, лакокрасочных и полимерных материалов, уходовой косметики, стеклянного и керамического бисера, компонентов для мебели, полиграфической продукции и даже производители рентгенов.

Несмотря на принадлежность к совершенно разным отраслям производства, наших клиентов объединяет одно — им нужно не только многофункциональное современное помещение, которое позволит повысить операционную эффективность, но и качественное пространство, в которое не стыдно привести потенциальных клиентов и в котором приятно работать сотрудникам компании.

Как вы оцениваете состояние сегмента light industrial на середину 2025 года?

Рынок light industrial в Московском регионе продолжает показывать положительную динамику, оставаясь самым устойчивым и перспективным производственно-логистическим сегментом на сегодняшний день. Если говорить про Parametr, то спрос, полученный нами на объекты light industrial в первом полугодии этого года, составил 1,4 млн. м2, что на 10% больше по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. Первое полугодие 2025 года прошло для нас очень активно: мы начали строительство промышленного парка Балашиха и Соколово, а также запустили промпарк Токарево. В качестве примера положительной динамики спроса могу привести наш проект в Балашихе, где мы реализовали 70% площадей light industrial первой очереди всего за шесть месяцев. Это очень хороший результат.

Несмотря на рекордные темпы строительства и ввода новых объектов в Московском регионе, на рынке продолжает сохраняться дефицит готового качественного предложения light industrial: с учетом текущей вакансии в этом сегменте, спрос превышает предложение примерно в 11 раз. Отчасти это связано с тем, что основная часть покупателей в данном сегменте — конечные пользователи, которые приобретают объекты для себя. Я считаю, что рынок light industrial в Московском регионе продолжит свой восходящий тренд, так как драйверы, формирующие спрос (программа КРТ, импортозамещение, развитие e-com), носят долгосрочный характер.

Насколько light industrial сегодня интересен инвесторам? Что делает продукт «инвестиционно зрелым»?

Мы видим растущий интерес инвесторов к сегменту light industrial. Так, согласно нашей статистике, за последний год доля инвесторов в общем объеме спроса на этот формат коммерческой недвижимости увеличилась в два раза, достигнув 20%.

Инвесторы выбирают формат light industrial по нескольким причинам. Прежде всего, инвестиционный интерес подогревает активный рост коммерческих показателей — только за последний год стоимость квадратного метра и ставки аренды на light industrial выросли на 24% и 48% соответственно.

Мы видим, что большинство инвесторов приобретают light industrial для организации арендного бизнеса и получения стабильного рентного дохода. Так, арендная доходность без учета роста стоимости актива может составлять до 16% годовых, что превышает текущие уровни ставок по долгосрочным банковским депозитам. Light industrial демонстрирует более быстрые темпы окупаемости, чем сегмент офисной недвижимости и стрит-ретейл. При этом в light industrial возможно организовать арендный бизнес быстро и без дополнительных инвестиций в отделку помещений, так как они сдаются уже полностью готовыми для заезда.  Ну и, конечно же, в пользу этого формата говорит еще и тот факт, что на рынке существует дефицит готового предложения light industrial. Это гарантирует быструю сдачу объекта в аренду, при этом все заботы, связанные с поиском подходящего резидента, ежедневным общением с ним, а также управлением объекта может взять на себя девелопер, что позволит инвестору получать по-настоящему «пассивный» доход от своих инвестиций.