7 ошибок россиян в инвестициях в Дубае: как сохранить доход и не потерять

Я ежедневно консультирую инвесторов по недвижимости в Дубае и все чаще вижу похожую картину: россияне, купившие квартиры в 2022-2024 годах, сталкиваются с убытками или заморозкой капитала. Многие ожидали быстрых доходов, но рынок устроен иначе. 

Давайте разберем, где чаще всего ошибаются и как исправить ситуацию.

Ошибка №1. Ставка на быструю перепродажу (flipping)

В 2022-2023 годах большинство новичков заходили в проекты на стадии строительства (off-plan), рассчитывая продать их через год-два с наценкой. Но перепродажа оказалась возможна только с дисконтом: в масс-маркете студии уходят на 10–25% дешевле закупки. Срок экспозиции вырос с 3–6 месяцев до года, а конкуренция стала колоссальной.

Что делать:

Рассматривать перепродажу только как долгосрочную стратегию. Краткосрочные сделки актуальны лишь в премиум-сегменте или в уникальных проектах.

Ошибка №2. Ожидание «сверхдоходности»

Многим обещали 20-40% прибыли за 2–3 года. На фоне ажиотажа люди верили в такие прогнозы, забывая, что это несвойственно зрелому рынку. В реальности доходность аренды составляет 5-7% годовых, а рост капитализации зависит от района и горизонта инвестиций.

Что делать:

Трезво оценивать рынок: ориентироваться на долгосрочную доходность, а не на красивые цифры в презентациях.

Ошибка №3. Ставка на перегретые районы

Инвесторы массово выбирали одни и те же локации — Jumeirah Village Circle, Dubai South, Town Square, Business Bay. В итоге рынок перенасыщен, цены стоят на месте, а перепродажа невыгодна.

Что делать:

Диверсифицировать портфель: сочетать разные районы и сегменты. Перспективные зоны — те, где развивается инфраструктура и есть спрос со стороны арендаторов.

Ошибка №4. Игнорирование аренды

Многие покупали исключительно под перепродажу и не рассматривали сдачу в аренду как стратегию. В результате — убытки при продаже и простой квартир.

Что делать:

Включать аренду в стратегию с первого дня. В Дубае аренда дает стабильные 6–8% в валюте, что является отличным инструментом для сохранения капитала.

Ошибка №5. Недооценка условий сделок

Часть инвесторов не учли, что финальный платеж при получении ключей достигает 50–60%. Когда наступил момент выплат, у многих не оказалось ликвидности. Пришлось срочно продавать контракты с дисконтом.

Что делать:

Перед покупкой детально изучать график платежей, иметь подушку ликвидности или заранее планировать финансирование.

Ошибка №6. Решения «на эмоциях»

Паника 2022 года привела к тому, что сделки совершались без анализа и проверки застройщика. На этом фоне активно работали недобросовестные брокеры, и многие инвесторы стали жертвами переоцененных проектов.

Что делать:

Работать только с проверенными застройщиками и агентствами. Обязательно смотреть на репутацию и реальные кейсы.

Ошибка №7. Отсутствие диверсификации

Часто весь капитал направлялся в один проект или район. В итоге при падении спроса люди оказывались без альтернатив и вынуждены были продавать в минус.

Что делать:

Формировать портфель: сочетать готовое жилье, off-plan и премиальные проекты. Тогда риски снижаются, а доходность становится стабильной.

Что происходит на рынке и что делать инвесторам

Важно понимать: рынок Дубая не падает. Напротив, в 2024 году был зафиксирован рекорд — 20 460 сделок за месяц, а средний рост цен составил 8%. 

Согласно данным Dubai Land Department  91 897 сделок была совершена в первом полугодии 2025 года, что на 23%  выше по сравнению с тем же периодом 2024 года.

Важно отметить, что премиальные проекты распродаются буквально за часы. То есть рынок остается активным и привлекательным.

Но выигрывают не те, кто ждет «чудесной доходности» за пару лет, а те, кто мыслит стратегически. Сегодня опытные инвесторы делают ставку на два направления: аренда и вторичный рынок.

Мои рекомендации:

1. Не гнаться за быстрой прибылью. 
   Дубай — рынок долгосрочных стратегий. 
2. Изучать локацию. 
   Не все районы одинаково перспективны, а перегретые стоит обходить стороной. 
3. Диверсифицировать портфель. 
   Балансировать между off-plan и готовыми объектами.
4. Ставить на аренду. 
   Это надежный источник дохода и защита от колебаний цен.
5. Работать с проверенными экспертами. 
   Профессиональная аналитика и доступ к надежным застройщикам уберегут от ошибок.

Главный урок последних лет прост: недвижимость в Дубае требует стратегии. Ошибаются те, кто надеется на быстрый доход, но выигрывают те, кто планирует в горизонте 5-10 лет, учитывает аренду, работает с локациями и диверсифицирует портфель.