Сравнение доходности недвижимости: Бали против Дубая, Таиланда и РФ

В условиях глобальной турбулентности, санкционного давления и инфляционных рисков инвесторы из России продолжают искать инструменты для сохранения и приумножения капитала. Недвижимость остается одним из ключевых активов в инвестиционных портфелях, особенно когда речь идет о зарубежных юрисдикциях с более стабильными экономиками. В центре внимания — Бали, Дубай, Таиланд и, конечно, российский рынок. В этой статье сравним доходность, риски и потенциал этих направлений.

Бали: высокая доходность на фоне рисков

Индонезийский остров Бали остается одним из лидеров по доходности среди популярных инвестиционных направлений. При грамотном управлении краткосрочной арендой (через платформы типа Airbnb) инвесторы получают доходность в диапазоне от 10 до 15 % годовых в валюте. Основной драйвер — стабильный поток туристов и цифровых кочевников, особенно из стран Азии, Европы и США.

Порог входа в рынок сравнительно низкий: виллу с бассейном можно приобрести через долгосрочную аренду земли (leasehold) за $150–250 тыс. Однако иностранцы не могут владеть землей напрямую, что создает юридические сложности. Все сделки оформляются на ограниченный срок (обычно 25–30 лет), и это требует продуманной юридической конструкции. 

Дубай: надежность, ликвидность и устойчивый рост

Недвижимость в Дубае традиционно рассматривается как актив «убежище» с высокой степенью защиты прав собственников и полной прозрачностью сделок. Здесь иностранные граждане могут приобретать недвижимость в полное владение (freehold), что выгодно отличает ОАЭ от большинства азиатских направлений.

Средняя доходность по долгосрочной аренде составляет 4–6 % годовых, по краткосрочной — до 7–8 %. Интерес инвесторов сосредоточен в районах Dubai Marina, Downtown, Business Bay. Дополнительным плюсом является отсутствие подоходного налога, что делает Дубай привлекательным не только для инвестиций, но и для релокации капитала.

Риски связаны с возможной переоценкой рынка: объемы нового строительства остаются высокими, и избыток предложения может оказать давление на ставки аренды. Тем не менее, ОАЭ сохраняет стабильность и статус международного хаба, что поддерживает интерес со стороны частных и институциональных инвесторов.

Таиланд: умеренная доходность и доступный порог входа

Таиланд традиционно привлекателен для инвесторов из России благодаря доступности, туристическому потоку и относительно простым условиям покупки апартаментов. В популярных локациях — Пхукет, Паттайя, Бангкок — квартиры в новых комплексах стоят от $80–100 тыс. Средняя доходность от аренды варьируется в пределах 5–8 % годовых.

Однако следует учитывать ряд особенностей. Иностранцы могут владеть только квартирами (в рамках квоты на кондоминиум), но не землей. Покупка виллы, как правило, оформляется через юридические схемы с долевым владением или долгосрочной арендой земли. Также в аренде выражена сезонность: в низкий сезон спрос может снижаться, особенно на краткосрочные объекты.

Тем не менее, благодаря низким операционным расходам, стабильному турпотоку и доступной цене входа, Таиланд остается сбалансированным направлением для инвесторов с ограниченным бюджетом.

Россия: ограниченная доходность на фоне инфляции

Российская недвижимость сохраняет интерес у инвесторов прежде всего как актив для хранения капитала в рублях. Однако с точки зрения доходности аренды рынок демонстрирует достаточно скромные показатели: в Москве и Санкт-Петербурге чистая доходность варьируется в пределах 3–5 % годовых, в регионах — еще ниже.

Дополнительным ограничением является рост коммунальных расходов, изменение налогового законодательства и общее административное давление на арендный бизнес. Валютные ограничения и сложности с международными платежами также подрывают привлекательность российского рынка в глазах зарубежных и квалифицированных инвесторов.

С другой стороны, внутренняя урбанизация, программы реновации и расширение агломераций создают отдельные инвестиционные окна, особенно в сегменте новостроек. Но для получения стабильной доходности потребуется активное управление и долгосрочный горизонт.

Итоги: где искать доход

С точки зрения максимальной доходности без жесткой сезонности, безусловным лидером сегодня выступает Бали. Этот рынок сочетает высокий спрос, особенно со стороны туристов и удаленных специалистов, с относительно доступным порогом входа. 

Дубай — выбор тех, кто ориентирован на устойчивость, защиту капитала и прозрачность сделок. При умеренной доходности он обеспечивает высокий уровень ликвидности и стабильный спрос.

Таиланд предлагает компромисс между доходностью и рисками, особенно при вложении в квартиры в крупных туристических центрах. Это направление подойдет для начинающих инвесторов или диверсификации небольшого портфеля.

Россия же все чаще воспринимается как консервативный инструмент хранения, но не активного роста. Валютные и законодательные риски делают его менее предпочтительным на фоне зарубежных рынков.

В условиях нестабильности и неопределенности лучшей стратегией может стать географическая диверсификация активов, включающая комбинацию доходных объектов в развивающихся регионах (в первую очередь — Бали и Таиланд) и более стабильных площадок, таких как Дубай. Такой подход позволяет снизить риски и обеспечить стабильный пассивный доход в разных валютах.