Что полезно знать о сдаче офисов в аренду начинающему инвестору

Ситуация на офисном рынке Москвы в кризис остается благоприятной для вложений и привлекает новых частных инвесторов. В непростом 2022 году именно эти офисы показали себя наиболее стабильными по сравнению объектами классом ниже. В этом сегменте наблюдается самый высокий рост арендных ставок и самая низкая вакансия (количество свободных офисов).

Что полезно знать о сдаче офисов в аренду начинающему инвестору? Поговорим о формах регистрации бизнеса.

🏆 По итогам февральского исследования «РБК Исследования рынков» West Wind Group вошла в топ-10 рейтинга российских девелоперов, работающих в сфере офисной недвижимости. West Wind Group занял 7-е место по России по продажам офисной недвижимости и 8-е — по сдаче в аренду.

West Wind Group — компания полного цикла в сфере коммерческого редевелопмента. Мы реконструируем старые здания (преимущественно в центре Москвы) и превращаем в современные деловые пространства с дизайн-кодом. После ввода объектов в эксплуатацию мы остаемся с арендаторами и владельцами, чтобы заботиться об их комфорте. Для инвесторов West Wind Group предлагает такие услуги, как:

• Инвестиционный консалтинг: консультационные услуги по инвестированию средств в проекты коммерческой недвижимости.
• Брокеридж: оказание услуг по поиску арендаторов и покупателей объектов.

Сдавать офисные помещения как обычное физлицо, уплачивая с арендной платы НДФЛ в размере 13%, мы не советуем. Получение дохода от сдачи офисов в аренду — предпринимательская деятельность, и ее нужно оформить соответствующим образом.

К слову, налоговая сейчас арендный бизнес контролирует внимательно и применяет санкции в случае ведения незарегистрированной предпринимательской деятельности. При этом придется уплатить налоги на прибыль, полученную до регистрации и НДС.

Что лучше — зарегистрировать ООО, стать ИП или, может быть, самозанятым?

Самозанятость исключена. В рамках законодательства уплата налога на профдоход со сдачи в аренду нежилого помещения невозможна. Самозанятые могут сдавать только жилые помещения — квартиры, дома, дачи.

Выбор между индивидуальным предпринимательством и созданием компании зависит от разных индивидуальных факторов. Например, как планируете вести бизнес — в одиночку или с партнерами.

ИП

• ИП стать просто. Подаете заявление в МФЦ или через Госуслуги, и вас регистрируют в течение 3 рабочих дней.
• ИП подходит, если вы планируете вести арендный бизнес без партнеров.
• ИП несет ответственность в сфере бизнеса всем своим имуществом.

ООО

• Зарегистрировать ООО сложнее и дороже, чем оформить ИП.
• Компания отвечает по своим долгам только тем имуществом, которое оформлено на Общество.
• Собственниками бизнеса могут быть несколько человек.
• Расходы на деятельность для ООО значительно больше.

В каких-то ситуациях ООО выгоднее, но большинство инвесторов предпочитают ИП.

!Важный момент. Стать ИП можно уже после того, как вы приобрели офис как физлицо. Если вам больше подходит ООО, то регистрировать его нужно заранее и покупать офисное помещение на ООО.

Исходя из состояния рынка на данный момент, мы предполагаем, что перевес в пользу концептуальных офисов сохранится в 2023 году. Считаем, что инвестировать в бизнес-центры B+ с дизайнерским ремонтом и уникальной концепцией выгоднее, чем в помещения классом ниже. Аналитики West Wind Group подсчитали: доходность концептуальных офисов на 9% выше, чем обычных, а окупаются они в 2,5 раза быстрее. Такие объекты, как правило, арендуют крепко стоящие на ногах компании, специфика деятельности которых мало зависит от геополитических событий. 

В БЦ Crosswall KHAMOVNIKI доходность достигает 10,06% в год. На данный момент в этом бизнес-центре нет пустующих помещений. Пул арендаторов разный: от IT-компаний до госструктур. Но осталось пару лотов для инвестиций. Ознакомиться с ними можно здесь. 

Доверительное управление 

Если вы покупаете офис как готовый арендный бизнес (ГАБ) и заключаете с нами договор доверительного управления, то в дальнейшем останется просто получать денежные средства. Абсолютно всеми процессами профессионально займется ВЕСТ ВИНД ГРУПП.

ГАБ с West Wind Group — это приобретение ликвидного коммерческого помещения в одном из наших бизнес-центров, которое уже сдано арендатору. Годовая доходность офисов в наших бизнес-центрах класса B+  достигает 11%. При этом передача помещения в доверительное управление освобождает собственника от необходимости заниматься своим арендным бизнесом.

Потенциальным инвесторам мы предоставляем:

• полный расчет доходности и окупаемости лота;
• подтверждения надежности арендатора.

Плюсы хорошего сервиса доверительного управления

• Не надо заботиться о том, чтобы помещение не простаивало.
  Расположение в центре Москвы, уникальная идея, качество ее воплощения делают наши офисы востребованными, арендаторы остаются в них надолго. Если помещение освобождается, команда West Wind Group сама ищет новых. На это уходит от 2 недель до 3 месяцев, договор с новым арендатором чаще заключается до выезда предыдущего.
• Не надо взаимодействовать с арендаторами.
  Покупая ГАБ, вы получаете арендатора, с которым заключен долгосрочный договор аренды. А если доверите нам управление, то пролонгацией договора, индексацией арендных ставок, заключением договора с новым арендатором будут заниматься специалисты West Wind Group.
• Не надо заниматься помещением.
  Наши бизнес-центры обслуживаются профессиональной УК. которая входит в нашу группу компаний. За техническим состоянием офисов следят опытные специалисты, они же заботятся о комфорте арендаторов.

Таким образом, без ежедневной рутины вы ежемесячно получаете деньги на расчетный счет.