Кто рискует с покупкой квартир и как уберечься от неприятных сюрпризов

В последнее время появилось много публикаций, как люди пенсионного возраста после продажи своего жилья под различными предлогами оспаривают сделку, а покупатели остаются без денег и квартиры. Истории в СМИ приводят яркие примеры таких случаев в Москве, Санкт-Петербурге и других российских городах. Однако насколько это правда? Возможно всякое! К сюжетам про пожилых злоумышленников мы еще вернемся — важней сразу перейти к вопросам безопасности сделок. Стоимость жилья в крупных городах большая и утрата крупной суммы своих или заемных средств может стать настоящей трагедией. Изучим возможные риски сопутствующие приобретению недвижимости и способы их нивелировать.  

Риски для первичного жилья

Недобрые соседи, не тот вид из окна, что был обещан застройщиком или проблемы с жилыми коммуникациями — это все не угрозы, а обстоятельства при покупке новой квартиры. Характерных рисков утраты прав собственности схожих с вторичным рынком недвижимости у новостроек нет. Но есть своя специфика и подводные камни, о которых знают немногие и не часто о них говорят. Связанны эти риски со статусом земли, на которой застройщик возводит дом. Земля в РФ принадлежит государству, и застройщики участки для новостроек чаще всего берут в длительную аренду. Поэтому при покупке первичного жилья надо обращать внимание, под какие цели застройщик приобрел землю, на которой находится ваша потенциальная покупка. В договоре участия в долевом строительстве обязательно должно быть указано: «Земли населенных пунктов под строительство многоквартирного дома для проживания граждан». Любые иные варианты назначения земли опасны для покупателя.     

Риски для вторичного жилья

В отличие от новостройки приобретение имущества на вторичке обусловлено историей этой недвижимости. Фактором риска являются появление неожиданных претендентов на собственность после сделки купли-продажи или скрытые нарушения, которые могут влиять на законность прав владения недвижимостью. Сюрпризы могут быть какие угодно. Неожиданный наследник, ошибки в приватизации жилья, ущемление прав несовершеннолетних детей ранее проживающих в квартире, продажа без согласия супруга — все подобные причины, а еще и многие другие являются поводом оспорить сделку. И, к сожалению, случаев, когда суд из-за подобных историй признает договор недействительным и составляет покупателей ни с чем много. 

Можно ли обезопасить себя при покупке вторичной недвижимости? Да, необходимо проверить юридическую чистоту квартиры или дома. В первую очередь обратить внимание на следующие маркеры:

• Частая смена собственников жилья.
• Неточности в данных о собственниках в выписке ЕГРН, основаниях о переходе прав или неполные сведения о площади недвижимости.
• Срок владения жильем — если меньше 3 лет, то есть угроза исковых требований от третьих лиц.

Перед покупкой надо обязательно взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и проверить:

• Кто собственник на данный момент и нет ли по нему ограничений: арестов, залогов, банкротства
• Состоит ли в браке, если да, то требуется согласие супруга
• Были ли зарегистрированы в жилье несовершеннолетние дети или недееспособные граждане
• Участвовала ли недвижимость в спорах, наследствах, дарении, разводах
• Насколько в порядке все правоустанавливающие документы 
• Если продавец действует по доверенности — проверить доверенность.

Для процедуры установления юридической чистоты лучше привлечь грамотного риелтора или юриста специализирующего в сфере недвижимости. Однако также и самому покупателю следует вникать в данные вопросы. Разумеется, процесс этот непростой и полных гарантий безопасности сделки все равно не дает. Но есть инструмент, который максимально защитит приобретение недвижимости на вторичном рынке.

Титульное страхование — защита права собственности

Страхование титула покрывает правовые риски, связанные с недвижимостью в прошлом, о чем  покупатель не мог знать на момент сделки. То есть титульное страхование — защита от утраты права собственности на дом, квартиру, землю.  Страховка защищает от всех тех рисков с правами вторичной недвижимости, которые обсуждались выше. Данный вид страхования добровольный, но, например, когда банки дают ипотеку под вторичку, то настаивают на таком полисе. Обычно страхование титула повышает шансы заемщика на получение кредита, а банк тем самым минимизирует свои риски невыплаты ипотеки.

Что можно застраховать? Права собственности на жилье, земельные участки, промышленные объекты, офис. Страхователем может выступать, как частное лицо, так и юридическое. При страховом случае механизм выплаты одинаковый — полис компенсирует страхователю ущерб полной или частичной утраты права собственности по решению суда. 

Как приобрести страхование титула

После обращения в страховую компанию проходит какое-то время, чтобы получить ответ: «Готов ли страховщик выдать покрытие для того или иного объекта». Специалисты компании тщательно изучают правоустанавливающие документы и юридическую чистоту недвижимости прежде, чем выдать под нее финансовую защиту. И конечно гарантий больше в случае, когда работают профессионалы, чем при самостоятельном выходе на сделку. После проверки, если объект подходит для страхования — покупатель может оформить полис. Если в истории титула найдены изъяны, то в страховании откажут и объяснят причины. Перечень случаев покрываемых страховкой достаточно обширный и включает все наиболее распространенные риски. Стоимость титульного страхования колеблется от 0,2% до 1% от стоимости недвижимости и, как правило, зависит от числа прошлых сделок с объектом. Чаще граждане стараются приобрести полис накануне сделки, но можно это сделать и после покупки недвижимости.       

Какие гарантии дает титульное страхование

Стопроцентных гарантий не бывает. В любом виде страхования есть обстоятельства, которые оговариваются как исключения. Страховой выплаты не будет, если права собственности утрачены по вине покупателя, при несоблюдении условий страхового договора и по таким  причинам как: военные действия, гражданская война, изъятие или уничтожение недвижимости по решению госорганов.

Опасно ли покупать квартиры у пенсионеров

В конце вернемся к тому, с чего начали: активно распространяемым в медиа историям про пожилых лиц, привлеченных к ответственности за мошеннические действия, на рынке жилья. Особого значения не имеет, кто выступает мошенником на стороне продавца пенсионер или молодой. А вот, если суд определит, что права собственности утрачены по вине злоумышленника, то покупатель может вернуть себе деньги за счет страховки. Если он, конечно, ее прибрел.  Поэтому опасаться приобретать вторичное жилье именно у пенсионеров — абсурд.