Рынок стрит-ритейла Москвы вышел на стадию стабилизации после переоценки

В сентябре 2025 г. ЦБ РФ продолжил смягчение монетарной политики и снизил ключевую ставку до 17%.

В текущем квартале в сегменте супермаркетов произошла коррекция цен и ставок аренды после резкого роста в начале года — за квартал они снизились на 3%, однако в годовом выражении сохраняют положительную динамику: +17% по ценам и +21% по ставкам аренды.

В сегменте ГАБ свыше 300 кв. м цены и ставки аренды за квартал снизились на 2% и 5% соответственно.

Политика снижения ключевой ставки вызвала «наплыв» новой волны спроса со стороны частных инвесторов, которые скупили ликвидные пустующие лоты до 300 кв. м по низким ценам — сейчас рынок наполнен дорогими предложениями, рост цен которых составил 6% в текущем квартале. Продолжает настораживать факт нахождения цены в данном сегменте на уровне выше, чем в сегменте ГАБ до 300 кв. м.

Однако в начале 4 кв. 2025 года рынок «замер», поскольку появился законопроект, что с 1 января 2026 года компании, находящиеся на УСН и имеющие оборот свыше 10 млн руб. будут платить НДС (5% или 7% в зависимости от оборота), а компании, которые уже были на ОСНО теперь будут платить 22% НДС. На фоне обсуждения законопроекта участники рынка заняли выжидающую позицию: собственники и инвесторы пересматривают структуру сделок и стратегии владения активами в ожидании окончательных решений по налоговым изменениям.

Цены на готовый арендный бизнес до 300 кв. м продолжили рост еще на 3% в текущем квартале вместе со ставками аренды, которые прибавили 5% за квартал. Данный сегмент все еще остается «перегретым», однако данный факт считается уже нормой рынка из-за очень высокого спроса со стороны частных инвесторов.

Несмотря на коррекцию цен и небольшой рост доходности во всех сегментах стрит-ритейла, найти и купить качественный объект по справедливой цене все так же сложно. Застройщики продолжают предлагать лоты по «космическим» ценами, заверяя покупателей возможностью сдачи данных помещений по 8-10 летней окупаемости. В сегменте ГАБ свыше 300кв. м нужно быть очень аккуратным, так как большинство объектов занято ненадежными арендаторами, а приобретая супермаркеты особое внимание следует уделять арендной нагрузке, особенно в период сильного роста арендных ставок.

Арендаторы продолжают активно развиваться и открывать новые точки, однако настороженно относятся к текущей ситуации на рынке жилой недвижимости и заключают арендные договора ближе к вводу в эксплуатацию.

График 1. Средняя цена за м2, тыс. руб.

График 2. Арендные ставки, руб. / м2 / мес.

Сегмент ГАБ до 300 кв. м, традиционно наиболее востребованный у частных инвесторов с капиталом до 100 млн руб., продолжает демонстрировать рост. Средняя цена выросла на 3% за квартал и на 8% год к году, до 460 тыс. руб. за кв. м, а ставки аренды — на 5% за квартал, до 3 271 руб. за кв. м в месяц.

Ставка капитализации в этом сегменте — 7,7%, а окупаемость — 11,6 лет.
По словам аналитиков SimpleEstate, перегретость цен стала нормой рынка, что отражает высокий уровень спроса со стороны частных инвесторов на фоне снижения доходности альтернативных инструментов.

Наиболее надежным и стабильным сегментом остаются готовые арендные бизнесы с супермаркетами. Средняя стоимость таких объектов составила 325 тыс. руб. за кв. м, арендная ставка — 2 436 руб. за кв. м в месяц.

Ставка капитализации по ним достигла 8,3%, а средняя окупаемость — 10,9 лет.

График 3. Арендные ставки, руб./м2/мес. ГАБ до 300м2

График 4. Средняя цена за м2, тыс. руб. ГАБ до 300м2

Тем не менее, аналитики SimpleEstate отмечают, что вакантность на рынке стрит-ритейла остается минимальной, а качественные лоты по-прежнему раскупаются быстро, особенно в центральных и спальных районах с устойчивым трафиком.

График 5. Пустые помещения. Средняя цена за м2, тыс. руб.

Пустые помещения до 300 кв. м резко выросли в цене на 6% в текущем квартале и снова стали стоить дороже ГАБ — это связано с тем, что на фоне снижения ключевой ставки частные инвесторы выкупили лоты по «вкусным» ценам, а в выборке остались менее привлекательные дорогие лоты, тянущие цену вверх. Пустые помещения свыше 300 м2 замедлили свой рост — в текущем квартале цены почти не изменились. Данный сегмент менее интересен частным инвесторам из-за значительно более высокого чека и малого количества ликвидных предложений по адекватным ценам.

Покупатели как правило не проводят анализ приобретаемых помещений и продолжают ошибочно верить в то, что смогут сдать пустые объекты по нереалистично высоким ставкам аренды, которые обещают им девелоперы, и получить 8-10 лет окупаемости. Как итог, после сдачи ЖК в эксплуатацию покупатели либо надолго остаются с пустым помещением без арендатора, либо сдают его по рыночным ставкам аренды и получают окупаемость12-15 лет.

Крупные инвесторы по-прежнему предпочитают коммерческую недвижимость с целью получения стабильного рентного дохода, роста стоимости и защиты капитала от инфляции.

График 6. Окупаемость в динамике, кол-во лет

График 7. Ставка капитализации в динамике, %

Готовый арендный бизнес с супермаркетами остается самым привлекательным форматом в сегменте стрит-ритейл.

*ставка капитализации рассчитана на основе окупаемости и операционной̆ рентабельности на уровне 90% (средняя по сегменту), т.к. сделки в стрит-ритейле совершаются инвесторами на основе «грязной» окупаемости по арендной̆ выручке. График окупаемости представлен для ознакомления.

О компании

SimpleEstate основана в 2019 году выходцем из международного инвестбанка Goldman Sachs Никитой Корниенко. Компания позволяет инвестировать от 100 тыс. рублей в профессионально подобранные объекты коммерческой недвижимости полностью онлайн. Входит в реестр инвестиционных платформ ЦБ РФ. Стоимость портфеля недвижимости SimpleEstate превышает 2 млрд рублей, в ближайшие пять лет компания собирается увеличить его до 15 млрд рублей. Средняя историческая доходность инвесторов на платформе превышает 20% годовых.