Антон Глушков рассказал о перспективах развития строительной отрасли

Также Антон Глушков рассказал о работе нацобъединения в этом направлении. Были затронуты вопросы механизмов субсидирования строительства, комплексного развития территорий, государственного администрирования ИЖС. Глава НОСТРОЙ обозначил ключевые проблемы стройки и вывел формулу «строительного оптимизма», позволяющего справляться с вызовами времени. Антон Глушков рассказал о первостепенных задачах и направлениях работы НОСТРОЙ в ближайшей перспективе, включая наведение порядка в собственном доме — ожидаемые реформы в системе саморегулирования.

Антон Николаевич, Президент России Владимир Путин по итогам заседания Президиума Госсовета, посвященного национальному проекту «Инфраструктура для жизни», дал ряд поручений в области строительства. Какие из них вы считаете главными именно для строительной отрасли, и как НОСТРОЙ будет помогать их выполнению?

Самое главное — это сам факт, что прошло заседание Президиума Госсовета по стройке. Когда у первых лиц государства присутствует интерес к отрасли, это вселяет уверенность, что, несмотря на объективные бюджетные ограничения, меры поддержки отрасли будут найдены. Безусловно, нынешнее заседание Президиума Госсовета из всех тех, где мне довелось участвовать, было самым сложным с точки зрения принятия решений. Основной вывод из заседания, который нашел отражение в поручениях Президента России и который я сделал для себя, — это необходимость достижения взвешенного баланса между возможностями бюджета и насущными потребностями строительного комплекса, чтобы максимально сохранить объем жилищного строительства. Понятно, что он немного сократится по сравнению с рекордами последних двух лет, но должен оставаться в пределах 100 млн кв. м жилья в год.

Что касается конкретных механизмов поддержки, приоритетной и самой ожидаемой мерой является целевое субсидирование процентных ставок по проектному финансированию на определенный срок в определенных проектах и регионах. Сегодня не может быть тотального финансирования, как в 2022 году, когда оно очень помогло строительной отрасли, хотя и потребовало большого количества средств. В этом году, по различным расчетам, необходимо выделение порядка 57 млрд рублей из федерального бюджета для компенсации ставки до уровня 15% годовых — тогда застройщики смогут вводить новые объекты. Это критически важно, учитывая, что текущая рыночная ставка для застройщиков формируется на уровне ключевой ставки ЦБ плюс 5-6%, и субсидирование может покрыть существенную часть — порядка 10 процентных пунктов.

Сложно рассчитать точный объем необходимого субсидирования из-за недостатка полной информации о финансовых моделях застройщиков. Чтобы обосновать объемы и механизмы субсидирования и предупредить возможные злоупотребления мерами поддержки, властям необходимы детализированные данные и аналитика о реальном положении дел. ЦБ к имеющимся расчетам относится весьма скептически, считая, что денег понадобится гораздо больше.

При этом мы уже наблюдаем падение спроса на рынке многоквартирного жилья (МКД) — за 5 месяцев он снизился примерно на 12%, а доля МКД в общем объеме строительства упала до 34% (против 66% для ИЖС). Это тревожный звонок, который свидетельствует, что объемы строительства МКД пошли вниз, и подтверждает острую необходимость оперативных и взвешенных мер поддержки для стабилизации отрасли.

Если говорить про ИЖС, то до сегодняшнего дня у нас по большому счету не было государственного администрирования индивидуального жилищного строительства…

Но, может, и не нужно государственное администрирование ИЖС, если там и так все хорошо?

Статистика Минстроя России показывает, что началось снижение спроса уже и на ИЖС. Отчасти на это влияют экономика и емкость рынка, поэтому сейчас для ИЖС тоже понадобятся меры поддержки, в том числе установление четких технических требований и регламентация процедур получения проектного финансирования. И здесь, на мой взгляд, субсидии более вероятны, потому что сегмент ИЖС составляет лишь порядка 25% от общего объема ипотечного рынка, что делает субсидирование в этом направлении более реалистичным с точки зрения бюджетных возможностей.

Почему, несмотря на активную работу по снижению административных барьеров, этот вопрос остается острым для бизнеса?

Третий момент, который, безусловно, важен, — это реальная эффективность «регуляторной гильотины». Мы все время сокращаем административные барьеры, но для человека со стороны иногда не совсем понятно, что это такое. При этом для бизнеса любой админбарьер — это всегда вопрос денег и выгоды. Если есть спрос, бизнес пойдет на преодоление барьеров, но если спроса нет, то никакие лояльные условия, предлагаемые регионом, все равно не привлекут туда бизнес.

Сегодня любой административный барьер стал важнее в 10 раз, потому что время на его преодоление очень подорожало. Раньше, при дешевых деньгах, время стоило не так дорого. Сейчас же, когда ты входишь в проект, например, в КРТ, ты тратишь свои деньги или замораживаешь кредитные на два года по ставке ближе к 30%. И каждый день таких процедур обходится колоссально дорого: 30% годовых — это 2% в месяц, а для многомиллиардных проектов это огромные суммы.

Поэтому вопрос сокращения админпроцедур, невзирая на уже проделанную колоссальную работу, стоит весьма остро. 

А какие сейчас самые большие проблемы, которые мешают работать строителям?

Первая — это, конечно, низкий спрос на жилье. Если сравнить данные по выдаче ипотеки на МКД за первые пять месяцев этого года с аналогичным периодом 2024 года, то видно падение количества выданных кредитов на 51%, а в денежном выражении спад еще больше. Чудес не бывает — для стройки нужны деньги, и стимулировать спрос при такой высокой ключевой ставке ЦБ, когда компенсировать разницу практически невозможно, очень сложно. Поэтому мы все очень надеемся на приведение ставки ЦБ к приемлемой рыночной величине, потому что без этого не будет кредитов, а без кредитов ни в России, ни во всем мире приобрести гражданам недвижимость практически нереально.

Вторая проблема — это мотивация к дальнейшему развитию у собственников строительного бизнеса. Большинство владельцев строительных компаний — это люди, которые основали их в 90-е годы, и сейчас они уже преклонного возраста. На фоне непростой экономической ситуации и мучительного выбора, связанного с передачей управления и владения компанией, многие бенефициары выбирают модель плавного выхода с рынка. Это не приводит ни к банкротствам, ни к обманутым дольщикам — просто компания постепенно завершает все проекты, а собственник размещает средства в банке, становясь рантье. И такие примеры уже есть.

Третье, что я бы выделил на сегодняшний момент, — это исчерпание ресурсов для роста в крупных городах. Все крупные города, в которых есть активный рынок жилья, подошли к пределу по доступным землям и инженерным возможностям. В этой связи есть два пути: либо совершенствовать механизмы КРТ и реновации городов, либо экстенсивно расширять границ городов (агломерации, новое территориальное деление, муниципальные округа и т.д.). Это большая развилка, и здесь нет единых рецептов для каждого города и муниципалитета. По-моему, должно появиться некое «юридическое меню» как для власти, так и для бизнеса. Только экстенсивно развивать города, расширяя границы и строя там жилье эконом-класса, нельзя. Город должен развиваться и вглубь, и не создавая для этого никакого механизма, кроме КРТ, эту проблему не решить.

Еще один очень сложный момент — это исчерпание генерирующих мощностей. Если раньше речь шла о нехватке инженерной инфраструктуры, без которой тяжело осваивать новые микрорайоны, то сейчас наблюдается дефицит генерирующих мощностей в крупных населенных пунктах, мегаполисах, где сосредоточено почти 80% рынка МКД. Советский резерв мощностей полностью исчерпан, а рост населения продолжается. Для решения проблемы необходима масштабная федеральная программа или национальный проект, аналогичный «Чистой воде», особенно в сфере энергоснабжения и теплоэнергетики. Объекты эти находятся в частной собственности и требуют особых механизмов, стимулирующих собственников к инвестициям в новые мощности.

Пятый вызов, который существует, — осознание всеми участниками рынка, будь то подрядная организация или заказчик, что молниеносного выхода из создавшейся ситуации не будет. Это касается и госзаказа, и коммерческого рынка. Поэтому все должны максимально приспособиться к нынешнему спросу и предложению, хотя расти всегда проще, чем сокращаться.

Кроме того, на протяжении последних трех лет мы много говорим про производительность труда и эффективность стройки. Сложности, с которыми сталкивается строительный комплекс, позитивно сказываются на поиске бизнесом собственных резервов. Ключевые точки роста эффективности — это оптимизация управленческих процедур (как администрирование стройки, так и организация закупок) и повышение производительности труда. Это не означает, что один мигрант заменится на другого. Это реальное техническое перевооружение, организация производства, ведение экономически целесообразной малой механизации в стройке. Сейчас для этого самое время.

На фоне всех этих проблем, которые мы обсудили, что вам позволяет сохранять оптимизм, если он вообще сохраняется? Что спасет строительную отрасль?

Оптимизм присущ строителям, это наше профессиональное качество, без него в нашей отрасли просто не выжить. Наверное, надо вводить такой предмет в институте — «строительный оптимизм» (смеется). Мало какая отрасль сравнится со стройкой по низкой маржинальности. Итоги прошлого года, который был не самым плохим в целом для строительства, говорят о том, что бо́льшая часть строительных компаний закончили год с рентабельностью около 6%. Такие показатели возможны только при больших объемах и огромной вере в результат.

Хочу напомнить, что несколько лет назад, когда мы говорили про 120 млн кв. м жилья в год, это казалось невозможным. Однако за последние четыре года мы поняли, что общими усилиями, со слаженной командой, с учетом интересов бизнеса, с правильным администрированием процессов и помощью со стороны государства любая, даже, на первый взгляд, непосильная задача будет реализована. Основной фактор, который мне внушает оптимизм, — это наличие очень тесной системы взаимоотношений бизнеса и власти, и НОСТРОЙ здесь занимает достаточно активную позицию. И мы сделаем все, чтобы эти взаимоотношения развивались и дальше.

Синергия с властью — наш ключевой актив. Это стратегическое партнерство. И это вселяет в меня оптимизм, потому что, безусловно, без инвестиций стройка существовать не может.

Все понимают, что стройка должна развиваться. Она нужна во все времена, особенно сейчас, потому что есть очень большое количество задач по восстановлению коммунальной, транспортной и жилищной инфраструктуры и на новых территориях, и в целом в России. Тем более у населения за последние годы сформировался запрос на новое качество жизни, качество городской среды. Он выходит за границы многоквартирного жилого дома и разрастается уже до масштабов города. Это тоже вселяет оптимизм.

В этой связи какие главные задачи и на каких направлениях ставит перед собой НОСТРОЙ на ближайшее время?

Первая задача НОСТРОЙ была и остается — это интеграция всех профессиональных участников строительной отрасли. Стройке в этом смысле повезло, потому что в других отраслях такого объединяющего элемента как система саморегулирования и отраслевое национальное объединение нет. Поэтому им очень сложно обеспечивать быстрое и эффективное двустороннее взаимодействие между бизнесом и властью. Без такого интегратора, как НОСТРОЙ, отрасли было бы гораздо сложнее.

Вторая задача, которая тоже появилась не вчера, — это создание инструментов, механизмов, программ подготовки и переподготовки, образования, бизнес-миссии, обмен опытом — все, что может позитивно сказаться на деятельности наших членских организаций. НОСТРОЙ — не надзорный и не карательный орган, а партнер. Мы некоммерческая организация, которая должна, безусловно, приносить реальную, в том числе финансовую, пользу нашим членам.

Если говорить о методах решения этой задачи, начну с углубления работы с кадрами и квалификацией. Развитие института независимой оценки квалификации (НОК) — наш приоритет. Причем мы идем в этом не только вглубь [речь идет о распространении системы НОК на специалистов пятого и шестого уровня ответственности], но и вширь, охватывая новые позиции, например, такие, как сметчики. Сегодня есть предложение по обязательному включению не двух, а трех специалистов из НРС, а также квалифицированных сметчиков из Реестра сметчиков НОСТРОЙ в команды компаний, работающих с крупными госзаказами (от 500 млн рублей и выше). Без последних адекватно оценить все риски, которые несет в себе госзаказ, невозможно. Поэтому вопрос кадрового состава строительных компаний тоже очень важный.

Следующий наш проект и приоритет — внедрение оценки деловой репутации компаний — участников строительного рынка. Да, проект сложный, и сначала он может вызвать недовольство и вопросы, как когда-то проектное финансирование. Но рейтинг — это не самоцель. Это работа с критериями, которым должен соответствовать тот или иной подрядчик. Наша задача не создать админбарьеры (с ними как раз боремся), а помочь подрядчикам объективно оценить свои возможности и риски, а заказчикам — выбрать надежного партнера. Мы разрабатываем технологичные бизнес-модели для расчета рейтинга, увязанного с уровнем финансовой ответственности компании. Это инструмент для здорового рынка.

Еще одна важная задача НОСТРОЙ — наведение порядка в своем «собственном доме». Несмотря на то, что многое уже сделано, нам еще есть над чем работать в системе саморегулирования. И, прежде всего, нужно решить важную техническую, но фундаментальную задачу — объединить Национальный реестр специалистов и Единый реестр членов СРО. Сейчас они живут параллельной жизнью, и это не отвечает изначальным целям системы саморегулирования.

И последнее — это фокус на повышении ответственности СРО перед заказчиком или потребителем. Система саморегулирования должна стать не формальным «пропуском» на рынок, а реальным и понятным гарантом обеспечения договорных обязательств — по аналогии с защитой дольщиков по 214-ФЗ, благодаря которому даже сейчас, в нестабильное время, гражданин, покупающий жилье, полностью застрахован. Это та трансформация, которую власти ждут от саморегулирования.