Ипотека для самозанятых: как банки оценивают риски и что требуется заемщи

Ипотека для самозанятых: как банки оценивают риски и что требуется заемщику

К середине 2025 года число самозанятых приблизилось к отметке 14 млн человек, однако доступ к ипотечному кредитованию для этой категории остается ограниченным. Банки готовы работать с клиентами, получающими доход по НПД, но оценивают их платежеспособность строже, чем заемщиков с традиционной занятостью.

Ключевой фактор риска — отсутствие фиксированного дохода. В результате кредиторы стремятся удержать долговую нагрузку в безопасных рамках: по общему правилу ежемесячный платеж не должен превышать 50% подтвержденных поступлений. Это автоматически сокращает диапазон доступных объектов и чаще ориентирует самозанятых на бюджетный сегмент.

Почему НПД-заемщики воспринимаются как более рискованные

Доходы самозанятых зависят от сезонности, колебаний спроса и объема заказов. У них отсутствуют гарантированные выплаты — зарплата, больничные, отпускные. Эти особенности формируют повышенный кредитный риск.

За последние годы банки внедрили собственные модели оценки таких клиентов, опираясь на данные приложения «Мой налог». Основные параметры — не только суммарный оборот, но и равномерность поступлений за период от шести месяцев до года.

Для минимизации рисков кредиторы нередко рекомендуют привлекать созаемщика с регулярным доходом по трудовому договору. Это повышает вероятность одобрения и позволяет рассчитывать на больший кредитный лимит.

Ипотечная нагрузка: что показывает практика

Расчеты типового ипотечного калькулятора демонстрируют чувствительность долговой нагрузки к ставке. При кредитовании на 10 млн руб. сроком на 30 лет под 18% годовых ежемесячный платеж составит 150 708 руб., а совокупная переплата — более 44 млн руб.

Для самозанятого это означает необходимость подтверждать доход свыше 300 тыс. руб. в месяц, чтобы уложиться в ограничение по ПДН. На практике такие значения встречаются редко, поэтому банки чаще предлагают рассматривать объекты в более доступных ценовых диапазонах либо увеличивать первоначальный взнос.

Требования банков к заемщикам с НПД

Помимо стандартных условий кредиторы предъявляют дополнительные требования:

• стаж в статусе самозанятого не менее 6–12 месяцев;
• регулярность поступлений, подтвержденная чеками «Моего налога»;
• качественная кредитная история;
• отсутствие текущих просрочек и высокая дисциплина платежей.

Самозанятые могут претендовать как на стандартные ипотечные программы, так и на льготные госпрограммы — их предлагают крупнейшие банки.

Как повысить вероятность одобрения

Улучшить условия сделки и повысить шансы на положительное решение можно за счет:

• увеличения первоначального взноса;
• привлечения созаемщика с официальным доходом;
• сокращения долговой нагрузки (включая закрытие неиспользуемых кредитных карт);
• подтверждения дополнительных источников дохода — аренды, договоров ГПХ, работы по найму;
• обращения в банк, через который проходит основная выручка по НПД.

Ипотека для самозанятых остается доступной, но требования к стабильности дохода и общей нагрузке заметно выше, чем для классических заемщиков. На фоне высоких ставок кредит становится особенно чувствительным к уровню и регулярности поступлений, поэтому потенциальным НПД-заемщикам важно заранее оценивать финансовую устойчивость и возможные риски обслуживания долгосрочного кредита.