Михаил Шмыков назвал способы покупки первичного жилья без ипотеки

Высокие ставки по классической ипотеке, пересмотр и сокращение программ льготной ипотеки и, как результат, снижение покупательской активности, привели к глубокой трансформации первичного рынка жилья.

В ответ на новые вызовы девелоперы стали предлагать все больше разных способов финансирования сделок. При этом отдельные из них выгоднее покупателям, чем застройщикам. Остановимся на каждом механизме более подробно.

Первый — рассрочка платежа

Если раньше рассрочку предоставляли только на период строительства, то сейчас она может действовать еще несколько лет после ввода дома в эксплуатацию. Каждый застройщик определяет этот срок самостоятельно. На рынке есть примеры как бесплатной рассрочки, так и за определенный процент. Этот процент ниже, чем действующие ставки по классической ипотеке, которые в среднем превышают 25% годовых. Механизм получения рассрочки подразумевает фиксацию цены на момент заключения договора. Интерес покупателя еще и в том, что в период ее действия можно подобрать банк с более интересными условиями, подождать, когда ставки по ипотеке начнут снижаться.

Сегодня покупатели жилья в рассрочку часто параллельно открывают вклад под высокий процент, чтобы заработать на своих накоплениях. В 2025 году процентные ставки по банковским депозитам доходят до 24% годовых в рублях. Это решение помогает увеличить сумму дохода и использовать ее для уменьшения тела кредита.

Недостаток рассрочки для застройщиков — приостановка пополнения счетов эскроу. При значительном числе выданных рассрочек банк, открывший проектное финансирование, может перестать снижать ставку, и девелопер будет больше платить за кредит. Впрочем, финансовые модели крупных надежных компаний пока способны выдержать подобную нагрузку и поддержать клиентов.

Второй — trade-in

В данном случае застройщик помогает собственнику продать имеющуюся квартиру и приобрести новую в одном из своих домов. Более того, иногда у покупателей есть возможность продолжать жить в своей старой квартире до получения ключей в новостройке.

Зачастую девелоперы, работающие в разных регионах, предоставляют услугу покупки жилья в любом из строящихся ЖК. Например, клиент планирует продать квартиру в Ижевске и приобрести в новостройке девелопера в Москве.

При условии, что новый дом уже построен и сдан, эта схема представляет особый интерес для покупателей из регионов: можно организовать переезд в кратчайшие сроки.

Конечно, при доступной ипотеке trade-in не очень интересен застройщикам. Но сегодня, когда ставки по кредитам вышли на уровень заградительных, он стал одним из самых понятных и популярных механизмов.

Третий — все деньги сразу в обмен на бонусы

Это могут быть средства, хранящиеся на депозитных счетах, полученные в наследство или вырученные от реализации другой недвижимости.

Понятно, что продажа за наличные представляет наибольший интерес для девелоперов, так как позволяет быстрее наполнять эскроу-счета. Но и покупатели, заключающие сделки без ипотеки, имеют существенную выгоду в данном случае. Например, люди с «живыми» деньгами получают большие скидки от застройщиков. При этом в числе ценных подарков могут быть кладовые, машиноместа в подземных паркингах, чистовая отделка квартиры за счет компании и т.д.

Четвертый — государственные сертификаты

Это материнский капитал, жилищный сертификат и другие. Так, в 2025 г. маткапитал на первого ребенка составил почти 676,4 тыс. руб., на второго — около 893,8 тыс. руб. Это весомая сумма, которую можно использовать в качестве первоначального взноса или его части в зависимости от региона и стоимости квартиры. Для выплаты оставшейся суммы покупатель может также воспользоваться другой программой поддержки, включая семейную ипотеку с комфортной ставкой от 6% годовых.

По нашему мнению, именно эти четыре способа покупки квартир без использования рыночной ипотеки продолжат определять ситуацию на первичном рынке в 2025 году. По крайней мере, до тех пор, пока не появятся новые механизмы государственной поддержки самой отрасли либо покупателей. При этом главными генераторами спроса на жилье без льгот или рыночной ипотеки останутся люди, у которых уже есть или ожидаются крупные денежные накопления, либо имеется недвижимость на продажу.