Инвестиции в недвижимость: возможность или провал

Варианты для инвестирования ищут все, кто хочет сохранить сбережения, а еще лучше — приумножить их. И одним из самых понятных и проверенных инструментов остается недвижимость. Оно и понятно: рынок существует давно, правила поведения определены достаточно точно, а риски для участников ниже, чем при использовании многих других механизмов. Но и полностью прогнозируемым и гарантированно доходным вариантом инвестирования недвижимость бывает не всегда. Что сделать, чтобы не лишиться вложений и получить прибыль — давайте подумаем вместе.

Земля, квартира или офис

Сначала стоит определиться, какой вид недвижимости вы хотите приобрести. Вариантов множество — жилье (квартира или дом), дача, коммерческие объекты, земельный участок, даже парковочное место. Традиционно в качестве самых перспективных объектов для инвестирования покупателям предлагается жилая недвижимость — в первую очередь, квартиры.

Причин несколько, рассмотрим основные.

1. Квартиры более ликвидны, чем другие варианты. При необходимости срочной продажи поиски покупателя не займут много времени — конечно, если объект в хорошем состоянии, либо если владелец согласен на торг.
2. Больше вариантов на рынке. Выбор в сегменте многоквартирных домов значительно шире, чем в случае с загородными коттеджами или земельными участками — конечно, если мы говорим о городе. Инвестор может подобрать квартиру под конкретные потребности: от площади и местоположения до надежности застройщика и стоимости объекта. Чем больше предложение, тем сильнее и конкуренция за покупателя — так что можно надеяться на более выгодные условия или скидки.
3. Предсказуемый спрос. Желающих приобрести или снять квартиру традиционно больше, чем интересующихся вариантами покупки дома или дачи. В перспективе найти арендатора для квартиры обычно тоже проще.
4. Понятное регулирование и возможность взять ипотеку. Привлечение заемных средств — а такой способ инвестирования тоже есть — для многих покупателей бывает решающим. Да, ипотеку можно взять и на ИЖС, и на коммерческую недвижимость, но гарантировать спрос на офис можно не всегда, а для продажи частного дома обычно требуется больше времени, чем в случае с квартирой. В итоге перевес пока на стороне МКД.

Понятно, что одними квартирами инвестиционные возможности недвижимости не ограничиваются. Но важно понимать: для приобретения перспективного объекта в случае с коммерческими площадями или землей вам потребуется более высокий уровень экспертизы — для новичков эти варианты не подходят. Высоки риски прогадать с вложениями и купить неликвид, а финансовый ущерб может быть серьезным.

Плюсы и минусы «недвижки»

Предположим, что с видом недвижимости мы определились. Следующий шаг: выбрать, покупается объект для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи. От этого будет зависеть, какие лоты интересны в первую очередь. Например, если вы хотите купить квартиру в старом доме, чтобы отремонтировать ее и сдавать — вы будете искать один объект. А если знаете, что на месте частного сектора скоро построят дорогу или в пригородный поселок проведут газ — то и выбирать будете уже земельный участок в конкретной локации.

Теперь стоит оценить, какие важные преимущества и недостатки для инвестирования есть у недвижимости.

Скажем честно, плюсов, пожалуй, больше.

• Прогнозируемый спрос. При грамотном подходе к выбору объекта — квартиры или офиса, а в мегаполисах и парковочного места — вероятность выгодно и быстро найти арендатора или покупателя высока.
• Стабильность. Обычно по итогам года недвижимость в цене только растет — даже если несколько месяцев наблюдается спад. Случаи, когда при продаже невозможно хотя бы вернуть вложенные деньги, — редкость. Даже в случае кризиса объект можно продать или сдать в аренду. А инфляция на недвижимость не влияет.
• Понятный доход. При сдаче недвижимости спрогнозировать, каким будет пассивный заработок, несложно. Да, есть риски непредвиденных трат — если арендатор, например, затопил соседей или повредил мебель в квартире. Но для таких ситуаций предусмотрена страховка, плюс можно прописать любые спорные ситуации в договоре (а игнорировать его заключение не советую).
• Много способов повысить доход. В случае с квартирой ее можно сдать посуточно, что принесет больше денег. В случае с коммерческими помещениями — поделить на несколько более мелких и сдать отдельно.

Что касается минусов, перечислим главные. Первый и основной — высокая стоимость объектов. Такой вариант инвестирования подходит тем, кто имеет возможность вложить серьезную сумму или взять ипотеку. Второй недостаток тоже связан с ценой недвижимости: долгая окупаемость вложений. Приносить прибыль выше затраченных средств объект начнет не скоро — в среднем как минимум через 5-10 лет. Третий минус — дополнительные платежи. В случае с заемными средствами вы будете платить банку, но даже при покупке за собственные деньги придется оплачивать коммунальные расходы, налоги за имущество, взносы на капремонт (для жилой недвижимости). Дополнительно включим сюда и ремонт — если он необходим для сдачи или продажи.

В заключение скажем, что возможностей сохранить и преумножить накопления при инвестировании в недвижимость масса. Требуется лишь осмысленный подход к выбору объекта, при необходимости — привлечение дополнительных экспертов (риелторов, юристов, страховщиков) и готовность запастись терпением. В остальном, пожалуй, недвижимость в широком смысле почти эквивалентна золоту — не подвержена инфляции и прогнозируемо приносит прибыль, особенно на длительной перспективе.

Текст не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.