Рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2025: дефицит как новая норма

Рекордные инвестиции, дефицит офисов и смена стратегии арендаторов — о ключевых трендах уходящего года в интервью эксперта

Рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2025: дефицит как новая норма — Источник изображения: Пресс-служба ASTERUS

Эксперт с более чем 25-летним опытом. Управлял объектами класса А, включая ТРК «Афимолл», ТРЦ «Коламбус» и др., специализируется на оптимизации эксплуатации и внедрении CAFM-систем.

Подробнее про эксперта

Как бы вы в целом охарактеризовали состояние рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2025 году?

Ключевая характеристика рынка — это расхождение с макроэкономическим фоном. Несмотря на замедление роста экономики и высокую ключевую ставку, рынок коммерческой недвижимости Москвы демонстрирует подъем. В 2025 году объем инвестиций в готовые коммерческие объекты превысил 600 млрд рублей — это максимум за последние десять лет. По сути, коммерческая недвижимость сегодня воспринимается не как спекулятивный актив, а как инструмент сохранения и приумножения капитала.

За счет каких сегментов формируется этот рост?

Безусловным лидером остается офисный сегмент — на него приходится около двух третей всех инвестиций, порядка 420 млрд рублей. Далее идут склады и ритейл. Такая структура отражает логику инвесторов: офисы в качественных локациях обеспечивают устойчивый денежный поток, а дефицит предложения делает этот поток все более предсказуемым.

Вы говорите о дефиците. Насколько он критичен?

Речь идет уже не о циклическом, а о структурном дефиците. Вакансия по рынку в целом приблизилась к 4–5%, что близко к историческому минимуму. В ключевых офисных кластерах ситуация еще жестче: в Москва-Сити — около 1–1,5%, в центральных локациях — 3–4%. По сути, рынок живет в режиме, когда свободного качественного пространства почти нет.

Как это отражается на арендных ставках?

Мы видим рекордные темпы роста, которые существенно опережают инфляцию. В 2025 году ставки в Москва-Сити выросли на 50%, в ЦАО — почти на 40%, в Ленинградском деловом коридоре — на 25–35%. Это прямое следствие дисбаланса: площади поглощаются быстрее, чем вводятся в эксплуатацию. Только за один квартал с высокой деловой активностью рынок «съедает» до 300 тысяч квадратных метров, а годовой ввод едва достигает 500–600 тысяч.

Почему девелоперы не успевают за спросом?

Новые офисные проекты требуют длинных денег, сложного финансирования и времени. В первой половине 2025 года в Москве не было введено ни одного нового бизнес-центра класса А. Даже запланированные объемы ввода по итогам года оказались почти вдвое ниже первоначальных ожиданий. В таких условиях дефицит становится устойчивым состоянием рынка.

Меняется ли поведение арендаторов и покупателей?

Да, и это один из ключевых трендов года. Крупные компании все чаще переходят от аренды к покупке офисов в собственность. Доля сделок buy-not-lease выросла с примерно 9% до 30–40% за год. Для бизнеса это способ зафиксировать пространство, снизить риски продления договоров и защититься от дальнейшего роста ставок.

Какие требования арендаторы сегодня предъявляют к объектам?

На дефицитном рынке резко выросла роль эксплуатации. Арендаторов интересует не только локация и архитектура, но и качество инженерии, гибкость планировок, прозрачность OPEX, скорость реакции служб. Любые сбои — в климате, электроснабжении, безопасности — перестали быть «техническими нюансами» и напрямую влияют на экономику сделки. Кроме того офис стал частью HR-бренда компании, инструментом привлечения и удержания сотрудников.

Какие риски вы видите для рынка в ближайшие годы?

Основных рисков три. Первый — синхронный ввод крупных проектов в 2026–2028 годах, который может временно повысить вакансию. Второй — высокая ключевая ставка, способная затормозить новые инвестиции. Третий — частичный уход спроса в регионы и Подмосковье, особенно для IT и бэк-офисных функций. При этом даже с учетом этих факторов мы ожидаем сохранения «рынка арендодателя» как минимум на горизонте двух–трех лет.

Что это означает для собственников и инвесторов?

Фокус смещается с борьбы за заполняемость на управление качеством и маржой. Инвестиции в эксплуатацию, инженерные системы, сервис и цифровые решения окупаются быстрее, чем раньше. Качественные офисные объекты в сильных локациях остаются одним из немногих инструментов, способных обеспечить реальную доходность на уровне 10–15% годовых даже в условиях высокой ставки.

Какой главный вывод можно сделать по итогам 2025 года?

Рынок коммерческой недвижимости Москвы живет не в режиме спада, а в режиме нехватки качественного продукта. Этот дефицит — результат долгосрочных процессов: концентрации бизнеса в столице, ограничений на новое строительство и поляризации качества объектов. В выигрыше будут те игроки, кто воспринимает недвижимость не просто как «квадратные метры», а как комплексный продукт с управлением, сервисом и долгосрочным партнерством с арендаторами.

Источники данных: