От идеи до производства: как дефицит технопарков тормозит инновации

В связи с активным развитием промышленности растет и потребность в производственных помещениях. По состоянию на август 2025 года, в Москве доля свободных площадей в действующих технопарках составляет всего 0,2%, что говорит о высоком спросе. О текущем состоянии технопарков, отраслевых приоритетах и перспективах индустриального развития рассказывает исполнительный директор Upside Development Сергей Теплов.

Набирая обороты

История бизнес-парков началась в Соединенных Штатах в 1960-х годах. Они были призваны объединить компании, способствовать инновациям и создать комфортную среду для сотрудников. Примерно через два десятилетия, в 1980-х, эта модель нашла свое отражение в Великобритании. Пригороды Лондона стали привлекательной площадкой для крупных американских IT-корпораций, которые искали более доступные и просторные офисные решения за пределами шумного центра. Российский рынок бизнес-парков развивался по схожей траектории, изначально ориентируясь на потребности международных компаний. Именно западные арендаторы стали основным драйвером спроса на эти специализированные площадки. Однако, с течением времени и изменением геополитической ситуации, произошел заметный сдвиг. Уход ряда зарубежных игроков не только не подорвал, но и, напротив, стимулировал рост интереса к российским технопаркам.

Перспективы развития сегмента выглядят весьма обнадеживающими. На Восточном экономическом форуме Президент Российской Федерации Владимир Путин озвучил амбициозную цель: к 2030 году увеличить количество подобных объектов как минимум до 100. Это свидетельствует о стратегической важности развития инфраструктуры для инновационных и высокотехнологичных компаний в России.

Растущий спрос на коммерческие помещения в Москве подтверждает эту тенденцию. Департамент предпринимательства и инновационного развития города Москвы получил запросы на подбор более 1,2 млн кв. м за последние два года (496 тыс. кв. м в 2023 году и 777 тыс. кв. м в 2024 году). Примером также может служить технопарк «Сколково», где количество резидентов постоянно растет (с 1896 в 2018 году до 4693 в 2024 году), что создает дефицит площадей. Особо остро проблема нехватки подходящих помещений стоит для компаний из сферы биотехнологий. Их деятельность требует специфического, высокотехнологичного оснащения и соблюдения строгих стандартов, что делает поиск и обустройство необходимых площадей особенно сложной задачей.

Город, в свою очередь, активно поддерживает девелоперов, создающих новые объекты инновационной инфраструктуры. Предлагаются различные меры поддержки, включая возможность реализации масштабных инвестиционных проектов (МаИП) на земельных участках по льготной арендной ставке. Кроме того, инвесторы могут компенсировать проценты по кредитам на развитие технопарка в размере ключевой ставки Центрального банка, до 900 млн рублей в течение трех лет на инвестиционной стадии проекта. Компании, работающие на территории технопарков, также получают преимущества. Они могут претендовать на гранты для покупки необходимого оборудования.

Кроме того, тесное взаимодействие технопарков с университетами и научными организациями открывает перед бизнесом новые возможности и перспективы. Это не просто сотрудничество, а создание совершенно новых форматов, где образование, бизнес и практическая наука работают в синергии. Ведущие российские вузы открывают в технопарках свои кафедры, студенты получают ценный опыт, проходя стажировки у компаний-резидентов, а совместные проекты, объединяющие научные разработки и предпринимательскую деятельность, становятся нормой.

Офисный голод

Несмотря на растущую потребность бизнеса, Москве остро не хватает технопарков. Спрос на промышленные площади, как для покупки, так и для аренды, примерно одинаков, но арендаторы часто не успевают воспользоваться возможностью. Производственным компаниям нужны готовые к работе помещения, а все доступные варианты раскупаются еще до ввода объектов в эксплуатацию. Параллельно мы наблюдаем дефицит качественных офисов в бизнес-центрах. По данным CORE.XP на июнь 2025 года, доля свободных офисных площадей в ключевых деловых районах столицы колеблется от 0,3% до 17%. Более высокие показатели характерны для районов, где активно строились офисы в последние годы. В целом же по рынку вакантность составляет всего 3,8%, и дефицит только усугубляется, что приводит к росту арендных ставок — за год они выросли на 13-50% в зависимости от местоположения.

Однако, проблема не только в количестве, но и в качестве технопарков. Многие новые комплексы формально соответствуют требованиям, но не предоставляют полного спектра услуг, необходимых для успешного старта бизнеса, таких как бизнес-инкубаторы, центры коллективного пользования и современные лаборатории. В качестве примера современного подхода можно привести проект Upside Tech Сколково, расположенный на территории инновационного кластера «Сколково». На шести этажах здания технопарка запланированы специализированные лаборатории для научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, офисные помещения для научных сотрудников и сопутствующая коммерческая инфраструктура. Среди ключевых элементов проекта — бизнес-инкубатор, лаборатории офисного типа, коворкинги, а также трансформируемые пространства для неформального общения и отдыха резидентов. Предусмотрены складские помещения и торговая инфраструктура.

В заключение стоит отметить, что рынок остро нуждается в появлении новых производственно-офисных площадей, которые будут соответствовать современным технологическим процессам. С точки зрения застройщика, технопарк — это сложная, но потенциально прибыльная инвестиция, которая требует продуманной стратегии на долгий срок и знания всех тонкостей индустриальной недвижимости.