Какие стратегии не всегда успешно срабатывают в недвижимости

Флиппинг.

Флиппинг — стратегия заработка на недвижимости, где прибылью считается разница между ценой покупки и продажи объекта. Ключевые особенности: поиск и покупка объекта с большим дисконтом (ниже рыночной цены в конкретной локации), короткий срок ремонта и комплектации и быстрый вывод на рынок с целью продажи объекта. Популярным направление флиппинга стало с 2010-х, всплеск предложений на рынке «флиппинговых квартир» в частности в столичном регионе наблюдался в 2019-2023, затем с повышением ключевой и ипотечных ставок пошел на спад, но и сегодня часто встречаются предложения о покупке «свежих» квартир только после ремонта с мебелью «под ключ» и в новостройках, и в старом фонде. Ключевые риски в данном сегменте следующие: в погоне за низкой ценой, инвесторы могут пренебречь должной проверкой юридической чистоты объекта. Как правило, «стрессовые активы» продаются в связи с банкротством граждан или юрлиц с целью скрытия активов от кредиторов, также это могут быть изъятые объекты у владельцев по решению суда, и это только два примера. В следствие чего, сделку могут оспорить прежние владельцы или кредиторы. Сроки исковой давности при этом на практике достигают и 10 лет. Кроме этого, при сроке владения менее пяти лет, при продаже объекта недвижимости возникает налог на доход, например, физических лиц, который равен от 13 до 15%, налог оплачивается с разницы между покупкой и продажей объекта, что существенно может снизить запланированную маржу инвесторов. Часто применимые «серые схемы» расчетов с целью уклонения от налогов, в случае судебных разбирательств могут создать серьезные проблемы как инвесторам, так и новым вдалельцам. Также немаловажный фактор, влияющий на рыночную ситуацию по всей стране — ограничения по льготной ипотеке, а также повышение стандартных ипотечных ставок, что может повлиять на увеличение сроков продажи объекта и снижению периода оборачиваемости средств инвестора. В Московском регионе, спустя годы адаптации флиппинговой модели, потребители стали обращать внимание на качество выполненных отделочных работ, производителей мебели и техники, что значительно увеличивает смету и снижает прибыль, а также покупатели с должной осмотрительностью требуют исключительно правомерных юридических сделок без занижения стоимости объекта в договоре купли — продажи недвижимости.

Реновация.

Программа реновации нацелена на улучшение жилищных условий граждан, особенно из социально незащищенных слоев населения. Например, пенсионеры, которые не способны собрать нужную сумму на самостоятельную покупку квартиры в новом жилом фонде из — за колоссальной разницы практически в 80%, особенно, если речь идет о так называемых элитных районах Москвы или других городов. Спекулятивные мотивы инвесторов здесь очевидны: купить ветхое жилье по цене ниже рыночной, а после получения документов на собственность, продать гораздо дороже. Однако, стоит брать в расчет следующие факторы, которые способны значительно сократить маржу запланированной сделки. Во — первых, сроки реализации программы реновации могут затянуться по разным причинам (в первую очередь попадают признанные аварийными дома). Во — вторых, возможны законодательные ограничения, которые будут направлены на выявление признаков незаконного обогащения. Такие меры направлены на то, чтобы реновация оставалась программой реального улучшения жилищных условий для тех, кто в ней нуждается, а не инструментом обогащения для тех, кто покупает «входной билет» в программу.

Апартаменты.

Мэрия Москвы ввела запрет на строительство апартаментов, как сообщил вице-премьер и глава столичного стройкомплекса Владимир Ефимов. На данный момент все проекты, начатые до введения ограничений, постепенно завершаются, но при этом мэрия рекомендует застройщикам поменять статус строящихся апартаментов на жилье, что приводит к снижению маржинальности продукта для девелоперов. Этот сигнал важно использовать во внимание частным инвесторам, так как перепродажа нежилого помещения по срокам и цене всегда сложнее, чем законно признанный жилой объект. Крупные инвесторы, ранее успешно реализующие проекты «редевелопмента» (преобразование нежилого здания в апарт-комплекс) столкнулись с серьезными проблемами и разворачивают концепции в сторону офисно — торговых комплексов или выставляют на рынок свои объекты.