Как выбрать земельный участок с учетом подключения к электросетям

На данный момент выбор земельного участка для строительства коммерческого объекта — это не просто вопрос локации или цены.

На рынке недвижимости сложилась такая ситуация, что одним из ключевых факторов, который может существенно повлиять на бюджет будущего проекта, является возможность и стоимость технологического присоединения к электрическим сетям.

На первый взгляд, выбранный земельный участок может показаться выгодным, но если подключение к электросетям обойдется дороже самого участка — проект рискует стать нерентабельным.

В этой статье мы расскажем, как грамотно оценивать участок с точки зрения подключения энергоснабжения, чтобы избежать неприятных сюрпризов после покупки.

Почему стоимость подключения может превысить стоимость участка?

Достаточно часто участок загородом может стоить, например, 15 млн рублей, а подключение к электросетям в несколько раз дороже участка — 30–50 млн.

В такую ситуацию можно легко попасть, если земельный участок расположен вдали от существующих линий электропередач (ЛЭП) или требует высокой мощности, которая отсутствует на ближайшей подстанции.

Поэтому при выборе земельного участка для покупки следует оценивать его с точки зрения присоединения необходимых коммуникаций (электричество, газ, вода)

С чего начать

Первое, что нужно сделать — это определить, какая электрическая мощность потребуется для нормального функционирования вашего объекта.

От этого зависит схема подключения и, соответственно, стоимость:

• До 150 кВт — упрощенная процедура по «правилам технологического присоединения к электросетям» (Постановление Правительства России № 861) с «льготной» стоимостью.
• Свыше 150 кВт — более сложная процедура, стоимость присоединения по которой рассчитывается индивидуально по ставкам, установленным государством.

Если мощность до 150 кВт

Для объектов с потреблением до 150 кВт действует «льготное подключение», которое заключается в том, то владелец подключаемого участка не платит сетевой организации за строительство линии электропередачи до границ участка.

Собственник платит только за:

• Оформление документации — технических условий и актов
• Систему учета электрической энергии — прибор учета, трансформаторы тока и т.д.

В зависимости от региона России стоимость составит в среднем 150.000 рублей.

Но получить такую стоимость можно только если:

• Линия электропередач напряжением 0,4 кВ находится не далее 200 метров от границы участка (в городе) или 300 метров (в сельской местности),
• Требуемая мощность не превышает 150 кВт по напряжению 0,4 кВ,
• Владелец участка не пользовался подобной льготой для других своих объектов в течение последних 3-х лет.

Совет: при поиске участка уточняйте наличие низковольтной линии (0,4 кВ) в радиусе 200–300 метров. 

Это можно сделать:

• Визуально — по столбам с проводами и трансформаторным подстанциям,
• В администрации поселения,
• В местной электросетевой организации (Россети и т.п.).

Если участок не соответствует данным требованиям, то стоимость подключения электричества будет рассчитана сетевой организацией по коммерческой цене точно так же как и для подключений свыше 150 кВт.

Если мощность свыше 150 кВт

Если ваш объект требует более 150 кВт мощности, то льготной присоединение уже невозможно.

Тогда стоимость подключения рассчитывается индивидуально и потенциально может включать:

• Строительство или реконструкцию линий электропередач 0,4 кВ, 6/10 кВт,
• Строительство или модернизацию подстанции 6/10 кВ,
• Модернизацию электросетевых объектов с напряжением 35-110 кВ и выше.

Что нужно проверить:

1. Местонахождение ближайших линий электропередач — как далеко от вашего участка и какого они напряжения? (0,4 кВ, 6 кВ, 10 кВ, 35 кВ и т.д.). чем дальше, тем дороже строительство или модернизация.
2. Наличие свободной мощности на ближайшей подстанции (ПС) — даже если ЛЭП рядом, на трансформаторной подстанции  может не хватать свободной мощности.

Совет: Информация о наличии свободной мощности является открытой. Ее несложно найти в интернет по запросу «Информация о наличии объема свободной для технологического присоединения Московская область».

После сбора необходимой информации можно самостоятельно и очень приблизительно рассчитать стоимость подключения электричества.

Как рассчитать примерный бюджет?

Для расчета стоимость нужно использовать стандартизированные ставки, установленные региональным тарифным органом в каждом отдельном субъекте России:

Например, для Московской области на 2025 год все ставки установлены Распоряжением Комитета по ценам и тарифам Московской области №242-Р от 29.11.2024 г.

В среднем:

• Кабельная линия 0,4 кВ: ~10–15 тыс. руб./метр (в сложных условиях — до 30 тыс.),
• Воздушная линия 10 кВ: ~5–8 тыс. руб./метр,
• Подстанция 10/0,4 кВ: от 1 до 10 млн рублей (в зависимости от мощности),

Пример: если до ЛЭП 10 кВ — 500 метров, а мощность нужна 250 кВт, ориентировочная стоимость подключения — от 3 млн рублей (включая кабель, проектирование, подстанцию), при условии, что на ТП 35 кВ данная свободная мощность присутствует.

Самый надежный способ

Лучшая стратегия — убедить продавца участка подать заявку в сетевую организацию на технологическое присоединение до сделки.

Это позволяет:

• Получить официальный расчет стоимости от сетевой компании,
• Убедиться, что подключение возможно технически,
• Оценить реальные сроки (иногда — до 2 лет),
• Использовать эту информацию как аргумент при торге.

Если продавец отказывается — это красный флаг. Возможно, он уже знает о проблемах с сетями.

Заключение

При выборе земельного участка под коммерческое строительство не оценивайте только цену и локацию.

Обязательно учитывайте возможность и стоимость подключения необходимых вам коммуникаций (электричество, газ, вода).

Привлеките экспертов в области технологического присоединения к электросетям для проверки и подбора земельного участка.