Особенности инвестирования в сегмент self-storage в России

Особенности инвестирования в сегмент self-storage в России

Российский рынок коммерческой недвижимости демонстрирует растущий интерес к формату self-storage. Востребованность услуг складов индивидуального хранения в России в январе-сентябре выросла на 9% год к году. 

Модели инвестирования

На рынке наблюдается две основные стратегии инвестирования. Первая предполагает участие в проектах «под ключ» — от выбора помещения до запуска объекта. Вторая стратегия ориентирована на приобретение действующих объектов с установленным денежным потоком.

Факторы инвестиционной привлекательности

Ключевой особенностью формата является распределенный характер арендных платежей. По данным мониторинга наших складов, средний коэффициент заполняемости объектов в Москве составляет 85%, в регионах — 70-75%.

Российский рынок self-storage находится на стадии формирования. По нашим оценкам, обеспеченность площадями в России в 70 раз ниже, чем в США.

Риски и ограничения

Инвестиции в сегмент self-storage связаны с рядом объективных рисков:

• Зависимость от локации — плотность населения и платежеспособность в радиусе 1-2 км
• Региональная специфика — различия в темпах роста между городами-миллионниками и менее населенными пунктами
• Операционные расходы — затраты на безопасность, климат-контроль, утилизацию имущества
• Конкурентная среда — риск перенасыщения рынка в перспективных локациях
• Сезонные колебания спроса — традиционное снижение активности в летний период

Перспективы развития

Согласно прогнозам участников рынка, сроки окупаемости проектов могут варьироваться от 3 до 7 лет в зависимости от региона и условий реализации. Международный опыт свидетельствует о потенциале долгосрочного роста сегмента, однако российская специфика требует учета местных особенностей потребительского поведения и нормативного регулирования.

Я рекомендую инвесторам проводить детальный анализ локаций и бизнес-моделей, учитывая как возможности роста, так и объективные риски данного сегмента коммерческой недвижимости.