Как повлияют на рынок недвижимости изменения НДФЛ в 2025 году

С 2025 года в России вступают в силу значительные изменения в системе налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ), которые могут кардинально изменить правила игры на рынке недвижимости. Повышение налоговых ставок и введение новых льготных условий для определенных категорий граждан создадут как риски, так и возможности для инвесторов, покупателей и продавцов.

12.07.2024 года Президентом Российской Федерации В.В. Путиным подписан Федеральный закон №176-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Указанный Закон провозгласил новую эпоху в Российской налоговой системе.  

Насколько бы не были революционными внесенные изменения, нам в первую очередь как гражданам Российской Федерации интересны изменения в НДФЛ.

Что же такое НДФЛ?

НДФЛ — он же налог на доходы физических лиц, основной вид прямых налогов. Исчисляется в процентах от совокупного дохода физического лица за календарный год.

Основной новеллой стало введение 5-ти ступенчатой прогрессивной шкалы НДФЛ. Многие экономисты ожидали и предсказывали такое нововведение в России уже достаточно давно, поскольку многоступенчатые ставки аналога НДФЛ в странах Евросоюза и США успешно работают на протяжении десятилетий и их введение было призвано в первую очередь выровнять социальное неравенство населения.

Итак, что же изменилось?

Введена 5-ти ступенчатая шкала НДФЛ, по которой налог рассчитывается следующим образом: 

• для доходов до 2,4 млн руб. в расчете на год — 13%;
• для доходов от 2,4 млн до 5 млн руб. в год — 15%;
• для доходов от 5 млн до 20 млн руб. в год — 18%;
• для доходов от 20 млн до 50 млн руб. в год — 20%;
• для доходов свыше 50 млн руб. в год — 22%.

Из представленной таблицы становиться понятно, что изменения не коснутся подавляющего большинства Россиян, поскольку по сведениям того же Росстата, медианная заработная плата в 2023 году составила 46751 рубль, что соответствует годовому доходу в размере 561012 рублей.

Но что-же может повлиять на увеличение налогового бремени?

Правильно, продажа имущества.

В действующей редакции Налогового кодекса, а именно п. 1.1. ст. 224 для налоговых резидентов (лица проживающие 183 дня и более на территории РФ в календарном году) установлена твердая ставка налога при продаже имущества равная 13%, однако, с 01.01.2025 года устанавливается новая форма расчета, доход до 2,4 миллионов рублей облагается под 13%, все что свыше под 15%.

Но и здесь законодатель предусмотрел исключение, а именно дополнив статью пунктом 1.2, в котором указал, что ставка 13% устанавливается на сумму дохода не более 5 миллионов рублей, свыше указанной суммы устанавливается ставка в размере 15%. Указанные исключения распространяются на участников СВО, государственных служащих, работников районов Крайнего Севера и иных местностях с неблагоприятными (особыми) климатическими или экологическими условиями (п. 6.1., 6.2. ст. 210 НК РФ будущей редакции).

Как изменится рынок недвижимости?

Собственники при продаже недвижимости и ранее неохотно оплачивали НДФЛ, старались использовать различные «серые» схемы для оптимизации налога, в частности занижение налоговой базы (сумма в договоре купли-продажи указывается ниже фактической), сейчас же такой подход «оптимизаторов» может стать трендом на рынке недвижимости. 

Следует отметить, что такого рода действия нарушают действующее законодательство Российской Федерации и могут повлечь за собой, как привлечение к налоговой, так и к уголовной ответственности. 

Налоговый кодекс же в свою очередь предусматривает различные методы законной оптимизации налоговой базы при продаже имущества, например применение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных ст. 220 НК РФ, в том числе использование вычетов, предусмотренных пп.3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, где оптимизация происходит за счет зачета встречных требований, однако повышение сумм указанных вычетов с 2 миллионов и 3 миллионов соответственно не производилось более 10 лет.