Бум доверительного управления в Санкт-Петербурге: что это и зачем нужно

Почему все больше собственников передают квартиры в управление агентствам и не боятся этого? Поясняет Виктор Платонов, руководитель агентства недвижимости ЭВО

Рынок аренды жилья в Санкт-Петербурге за последние годы заметно изменился. Рост инвестиционных покупок, удаленная работа и переезды как в пределах России, так и за границу привели к тому, что все больше собственников выбирают доверительное управление квартирой в Санкт-Петербурге вместо самостоятельной сдачи жилья.

Если еще 5-7 лет назад доверительное управление воспринималось как нишевая услуга «для занятых», сегодня это полноценный инструмент сохранения доходности и спокойствия собственника.

Что такое доверительное управление недвижимостью

Доверительное управление в недвижимости (или ДУ) — формат, при котором собственник официально передает агентству функции по сдаче и сопровождению аренды квартиры. Право собственности остается у владельца, а управляющая компания действует в его интересах. Собственник и агент заключают договор об услугах, сроках и оплате. Ответственный агент получает процент от дохода с аренды, поэтому он так же заинтересован в высокой прибыли, как и владелец недвижимости.

Какие задачи берет на себя агентство недвижимости, заключая договор ДУ с собственником: 

• анализ рынка и установка оптимальной арендной ставки;
• профессиональная подготовка квартиры к сдаче: проведение фотосъемки, создание рекламных объявлений, показ квартиры;
• поиск и проверка арендаторов;
• заключение договоров;
• контроль платежей;
• решение бытовых и технических вопросов, включая общение с ТСЖ, УК, коммунальными службами и жильцами.

Фактически собственник получает «аренду под ключ» и прямой пассивный доход без дополнительных трат сил и времени.

Почему доверительное управление в СПб стало массовым

Санкт-Петербург — город с высоким спросом на аренду. Недвижимость здесь приобретают как для жизни, так и с целью дальнейшего получения пассивного заработка. Центр, Петроградская сторона, Васильевский остров, Московский и Приморский районы стабильно пользуются спросом у арендаторов. Вместе со спросом появляются и сложности: 

• высокая конкуренция объявлений;
• требования арендаторов к сервису и состоянию жилья;
• юридические и налоговые вопросы;
• риски простоев и конфликтов.

Активный рынок аренды Петербурга требует постоянного контроля. На этом фоне ДУ становится логичным решением. Собственник передает операционное управление профессионалам и получает прогнозируемый результат вместо того, чтобы пробиваться на рынке самостоятельно, теряя время и деньги.

Отдельная категория клиентов — собственники, проживающие за пределами Санкт-Петербурга или России. Для них доверительное управление не просто удобство, а необходимость, а вместе с этим — идеальное решение для получения дохода.

Компания ЭВО регулярно работает с такими кейсами, и отмечают ежегодное увеличение количества договоров ДУ. Дистанционное согласование условий и электронный документооборот позволяют владельцу быть уверенным в своем активе, даже когда он находится в другой стране.

Мифы и страхи собственников

По опыту специалистов ЭВО, самые частые опасения собственников связаны с потерей контроля над ситуацией и своим имуществом. Многие уверены, что:

• управляющая компания «спрячет» реальный доход;
• квартиру сдадут дешевле рынка;
• жилье будут эксплуатировать небрежно.

На практике эти страхи чаще всего связаны с отсутствием прозрачных договоров и опыта работы с профессиональными агентствами. Современные форматы доверительного управления предполагают регулярную отчетность, понятную финансовую модель, а также фото- и видеофиксацию состояния квартиры. Собственник в любой момент может узнать, как идут дела, получить необходимую информацию от агента и удостовериться в чистоте сделки.

Чего на самом деле стоит бояться в доверительном управлении

Когда собственник отказывается от доверительного управления, чаще всего он руководствуется желанием «держать все под личным контролем». На практике именно этот подход приводит к самым неприятным сценариям. В профессиональной деятельности агентства недвижимости ЭВО мы сталкивались с подобными кейсами, подключались и проводили их. С доверительным управлением можно было избежать многих ситуаций.

Первая реальная угроза — недобросовестные арендаторы. Без регулярных посещений нанимателя возрастает риск столкнуться с просрочками платежей по коммунальным услугам, нанесения неучтенного ущерба имуществу, нарушением условий договора (например, заведение животного, если это было не предусмотрено) или даже побегом. Собственник обратился к нам с проблемой: пока он был в отъезде, наниматель почувствовал абсолютную вседозволенность и перестал исполнять свои договорные обязательства. Собственнику пришлось вернуться, однако арендатор покинул квартиру к его прибытию. Да, залоговая сумма осталась у владельца квартиры, но ущерб, причиненный квартире, в три раза превышал данную сумму! К этому добавились дальнейшие расходы на юриста и ремонт, а еще оплата риэлторских услуг. Стоило ли оно того, если можно было с самого начала оформить доверительное управление?

Вторая проблема — финансовые потери из-за простоев. Самостоятельная сдача квартир редко учитывает сезонность рынка и реальную конкуренцию. Квартира может простаивать месяцами, а собственник при этом продолжает оплачивать коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт и ипотеку. Формально недвижимость есть, но дохода она не приносит, потому что собственник не знает, как грамотно и быстро сдать квартиру в Санкт-Петербурге.

Третий риск — эмоциональное выгорание собственника. Регулярные звонки, срочные поломки, конфликты по мелочам и попытки договориться с арендаторами превращают выгодную инвестицию в постоянный источник стресса и отнимают время. Собственник может делегировать этот пласт обязанностей и проблем с помощью доверительного управления. 

Какие квартиры лучше всего подходят для доверительного управления в Санкт-Петербурге

Не каждая квартира одинаково эффективна в управлении, но есть четкие закономерности. Лучше всего в работе показывают себя:

• студии и однокомнатные квартиры у метро;
• квартиры в новых домах комфорт- и бизнес-класса;
• объекты рядом с деловыми центрами и университетами;
• инвестиционные квартиры без личного проживания. 

Например, студия в Приморском районе у метро Комендантский проспект при грамотном управлении может приносить стабильный доход с минимальными простоями. На это работают ее размер и расположение: небольшая квартира, расположенная в районе с обширной транспортной сеткой, будет пользоваться активным спросом. Однокомнатная квартира в отдаленных хрущевках Красногвардейского района будет проигрывать ей за счет высоких эксплуатационных рисков и нестандартных транспортных развязок.

Как выбрать агентство доверительного управления

При выборе агентства, которое возьмет на себя управление жилплощадью собственника, важно обращать внимание на следующие моменты:

• прозрачность договоров;
• проработанную систему дистанционной отчетности;
• реальные кейсы и наличие отзывов от клиентов;
• опыт работы не только с продажей, но и с арендой.

Надежное агентство недвижимости работает не на быстрый оборот, а на долгосрочный результат, и заинтересовано в результатах не меньше собственника. Гарантия успешного сотрудничества — это прозрачный, детально прописанный договор, взаимное доверие, активная коммуникация, профессионализм агентства в юридическом и маркетинговом сопровождении, а также эксклюзивность работы, где агентство вкладывает больше ресурсов, так как знает, что не конкурирует с другими риелторами. Собственник должен получить четкое понимание объемов работы, сроков, стоимости и гарантий безопасности сделки, а агентство — полное содействие клиента.