Когда самовольную постройку снесут без сроков давности

В последнее время участились споры по самовольному строительству. Практика показывает противоречивые тенденции. С одной стороны, снос построенных объектов признается крайней мерой, что ориентирует на максимальное сохранение построек, пусть и самовольных. Однако у такого сохранения есть свои пределы. Если постройка создает угрозу безопасности, то ее снесут без сроков давности — даже если самовольное строительство давно завершено и постройка существует в таком виде длительное время. Расскажем, как эти тенденции работают на практике.

В строительной практике в силу сжатых сроков застройщики зачастую начинают работы в расчете на последующее оформление разрешительной документации. Либо в процессе эксплуатации объекта возникает потребность в его изменении, начинается перепланировка, которая изначально не требовала разрешительной документации, но по ходу ее проведения обретает масштабы и плавно перетекает уже в незаконную реконструкцию. Кроме того, любое отклонение в ходе работ по сравнению с согласованной документацией может привести к негативным последствиям, когда контролирующие органы в дальнейшем потребуют развернуть всю реконструкцию и привести объект в первоначальное состояние либо даже полностью снести строение.

В таком виде здания существуют длительное время. При этом собственники полагаются на то, что даже если возникнет спор и власти потребуют сноса, можно будет сохранить объект со ссылкой на истечение срока давности.

Но мы считаем, что эта надежда не всегда оправдана. Все чаще суды отказывают в применении сроков давности, ссылаясь на то, что постройка угрожает жизни и здоровью граждан — а значит, может быть снесена независимо от того, сколько уже времени она существует в таком виде. Такая позиция о неприменении сроков давности к сносу построек, если они угрожают безопасности, существует на уровне высших судов с 2010 года.

Кто решает вопрос о создании постройкой угрозы безопасности?

Есть угроза от постройки или нет — в случае спора решают строительно-технические эксперты, которых могут привлечь контролирующие органы либо назначить суд. Если раньше ответчики в таких делах могли предлагать кандидатуры частных экспертных организаций и представлять их заключения в поддержку безопасности здания, то сейчас требования к экспертам ужесточены.

Поскольку позиция экспертов фактически предопределяет исход спора, с конца 2023 года в качестве экспертов по спорам о самовольном строительстве суд может привлекать исключительно государственные экспертные организации.  А они, в свою очередь, склонны занимать более консервативную позицию и устанавливать очень низкий порог для признания угрозы безопасности.

Какие нарушения в строительстве признаются угрожающими жизни и здоровью?

Их список достаточно широк. Помимо очевидных случаев, когда на объекте произошла авария либо пожар, в результате которых здание стало создавать угрозу безопасности, в серую зону небезопасной реконструкции чаще всего попадают:

• несоответствия здания требованиям противопожарной безопасности, при наличии которых суд может обязать снести здание или его части (пристройки);
• даже если в реконструированном здании нет нарушений в конструкции и планировке, то суды расширительно толкуют понимание угрозы и устанавливают, что угроза может проявиться в экстремальных ситуациях, например, при пожаре — и здесь даже малейшие нарушения могут привести к неблагоприятным для собственников выводам о создании постройкой угрозы безопасности;
• несоблюдение противопожарных расстояний (разрывов) здания от территории общего пользования и смежных участков может послужить причиной распространения пожара и подтолкнуть суд к выводу о сносе здания без применения сроков давности;
• если собственник восстановил здание после аварии, не обеспечив сначала полный демонтаж всех опасных конструкций — данный факт тоже может привести суд к дополнительному исследованию наличия угрозы от здания.

Нередко по делу имеются конкурирующие экспертизы с противоположными выводами. При этом одна может быть проведена еще вне суда, например, в рамках уголовного дела. Другую может назначить суд — уже в рамках спора о сносе постройки. И если до суда другие эксперты пришли к выводу о наличии угрозы жизни и здоровью, то судебным экспертам будет крайне сложно преодолеть данное утверждение.

Поэтому рекомендуем внимательно относиться к доказательствам, которые создаются в рамках проверок контролирующими органами, — застройщик должен вовремя доносить свою позицию, по крайней мере, об отсутствии угрозы жизни и о возможности приведения здания в безопасное состояние.

Какие риски ждут собственников самовольных построек помимо сноса?

Признание постройки самовольной влечет риски для ее собственника:

•  в первую очередь становится невозможным совершение сделок с таким объектом. Если постройка признана самовольной, то продать ее будет невозможно;
• в ряде регионов, в частности, в Москве, контролирующие органы оперативно передают информацию о самовольных постройках нотариусам, которые откажут в удостоверении сделки с таким объектом.

Как митигировать риски?

Важно анализировать ситуацию — как вне судебных споров, так и при выработке судебной стратегии. До суда:

• застройщикам не следует откладывать получение разрешительной документации и своевременно принимать меры по легализации постройки; 
• покупателям недвижимости в рамках ее предпродажной проверки нужно обращать особое внимание на анализ законности строительства и выявление фактов перепланировок и реконструкций. Сейчас для этого существуют широкие информационные возможности и онлайн сервисы.   

Если дело уже идет к судебном спору, поскольку ключевую роль в нем играет экспертиза, будет не лишним:

• заранее получить позицию от авторитетного государственного экспертного учреждения, которая поможет в суде обосновать безопасность постройки;
• в нашей практике в качестве таких учреждений, авторитет которых может убедить судью, мы, как правило, привлекаем ведущие строительные вузы страны.  

Вывод

Тенденции судебной практики показывают, что риск признания постройки самовольной сохраняется в списке наиболее актуальных как для застройщиков, так и для приобретателей недвижимости. Никакие сроки давности, исходя из анализа складывающихся в судебной практике подходов, не спасут добросовестного покупателя, не знающего о проведении до него незаконной реконструкции объекта, если такая реконструкция в конечном итоге будет признана угрожающей жизни и здоровью граждан.