Действительно ли студии вытеснили комнаты с рынка вторичного жилья

В последние пару-тройку лет часто можно услышать мнение, что рынок студий, представленных в новых домах, сделали практически неликвидными комнаты. Спрос на последние упал, и покупать их смысла нет…

Так это или нет, решать, конечно, приходится покупателю, мы же посмотрим на цифры.

Но для чистоты эксперимента расширим выборку «конкурсантов», добавив в нее доли в квартирах и «малосемейки».

Параметрами для сравнения будут площадь, средний бюджет в предложении и возможный торг. Для сравнения берем предложение в спальных районах г. Ярославль.

• Средняя площадь комнаты в общежитии в предложении — 15,35 кв. м
• Бюджет покупки —  740 000 руб.
• Торг в среднем по данным о сделках составит 6,4%.

Если говорить о долях в квартире, которые зачастую маскируются или по незнанию так же воспринимаются как комнаты, то

• Средняя площадь в предложении чуть больше  — 16,61 кв. м.
• Бюджет покупки —  844 000 руб.

Получается интересное соотношение: прирост площади на 8% для доли по отношению к комнате дает увеличение стоимости сразу на 14%. Хотя с точки зрения реализации доля намного сложнее, чем выделенная комната. И торг в данном сегменте ниже — 5,5%, хоть и немного.

Казалось бы, доля выгоднее, но сделки с ними проходят в 4 раза реже, чем с выделенными комнатами.

Перейдем к «малосемейкам», они тоже почти студии, но старого образца. И сравнивать их, пожалуй, резоннее со студиями, а нее с комнатами и долями. Хотя бы из-за разницы в площади, которая в среднем составляет 24,64 кв. м. Относительно комнаты +9 с небольшим кв. м, и прирост к стоимости почти в 3 раза.

Отдельное жилье значительно дороже. Торг, кстати, становится еще меньше, в среднем всего 4%.

А вот спрос на комнаты выше примерно на 10%.

Студии в новых домах на вторичном рынке по площади больше, чем «малосемейки» в среднем на 6,8% и значительно дороже, сразу на 21,4%. Торг при этом продолжает снижаться, соответственно, можно говорить об увеличении ликвидности студий. Но спрос на вторичном рынке на студии ниже, чем на «малосемейки», причем практически в 2 раза.

Можно было бы сказать, что самый ликвидный вариант — это «малосемейки», но в период снижения цен они одни из первых начинают терять в цене 1 квадратного метра.

И нельзя обойти вниманием студии на первичном рынке, которые в спросе обходят любой из ранее рассмотренных сегментов, при среднем бюджете примерно 1 млн. больше, чем у студий на вторичном рынке.

Таким образом, можно было бы сказать, что студии не вторичного, но первичного рынка потеснили комнаты в сегменте активного спроса, но с учетом разницы более чем в 4,5 в бюджете покупки, на мой взгляд, слишком разные сегменты покупателей.  Особенно в свете отмены массовой льготной ипотеки на новостройки.