Регистрация физических лиц в объектах недвижимости. Риски и нюансы

Регистрация — это учет человека по месту пребывания. В зависимости от срока пребывания в определенном месте регистрация может быть временной и постоянной. Постоянная регистрация бессрочная. Временная же оформляется на ограниченный период, например, если человек прописан в Забайкальском крае, а учиться или работать приехал в Москву. Сниматься с регистрационного учета по месту постоянной прописки не надо: у человека могут быть обе регистрации одновременно.

Временная регистрация нужна, чтобы получать пособия, обращаться в больницу по ОМС или, к примеру, записать ребенка в детский сад или школу. Еще ее требуют некоторые работодатели и даже донорские центры.

Многие владельцы недвижимости боятся оформлять временную регистрацию своим арендаторам, потому что не до конца знают отличия от постоянной, а иногда и смешивают это понятие с правом собственности на квартиру. Важно помнить, что для временной регистрации собственник сам указывает, что гражданин А может находиться в помещении гражданина Б на законных основаниях только до определенной даты.

Временная регистрация — это только уведомление государства о месте пребывания (ст. 3 Закона № 5242-1). Она не создает вещных прав на жилое помещение согласно ст. 288 ГК РФ. Даже длительная регистрация (более 10-15 лет) не дает права требовать приватизации или признания права собственности через суд.

Риски безусловно существуют, но временная регистрация не так обременительна для собственника, как пишут в сети.

Увеличение коммунальных платежей

При отсутствии индивидуальных приборов учета расчет производится по количеству зарегистрированных, что увеличивает платежи для собственника.

Использование адреса для предпринимательской деятельности

Жилец может зарегистрировать ИП или юридическое лицо по адресу временной регистрации, что создаст проблемы при ликвидации и возможных претензиях контрагентов.

Если у нанимателя возникнут проблемы с законом, судебные приставы и сотрудники полиции придут по месту временной регистрации, что создаст для собственника определенные неудобства.

Трудности с выселением

Предметом договора найма является предоставление права пользования жилым помещением на определенный срок. В договоре также обязательно должны быть указаны условия, при которых собственник может расторгнуть договор досрочно и выселить жильцов. Например: наниматель разрушает жилое помещение; использует жилье не по назначению; регулярно нарушает общественный порядок и спокойствие соседей. Если наниматель откажется съезжать, вопрос будет решаться через суд.

При этом собственник может в любой момент досрочно выписать жильца. Для этого достаточно написать заявление о досрочном убытии нанимателя. Жильца снимут с учета через три рабочих дня.

Несовершеннолетние

Родитель с временной регистрацией может сделать такую же регистрацию своему ребенку, согласие собственника не требуется (Основание — статья 20 ГК РФ и пункт 28 Постановления № 713). После этого якобы ребенка «выписать» будет просто нельзя, иначе он останется без жилья и суд будет учитывать интересы несовершеннолетнего.

В действительности у ребенка сохраняется постоянная прописка по месту жительства родителя, он не выписывается «в никуда».

Проблемы при продаже

Временная регистрация не прекращается автоматически при продаже квартиры (ст. 64 Постановления Правительства РФ № 713). Одно из требований добросовестного покупателя на рынке недвижимости — наличие адресной справки с указанием, что в квартире никто не прописан (отсутствуют лица, состоящие на постоянном или временном регистрационном учете). Проверяют это и банки. Наличие зарегистрированных лиц может привести к отказу в выдаче ипотеки, сделка может затянуться или сорваться. Недобросовестные покупатели будут просить скидку, чтобы компенсировать потенциальные судебные издержки.

Регистрация является обременением, о котором необходимо уведомить покупателя. Сокрытие этой информации может привести к признанию сделки недействительной по ст. 460 ГК РФ.

Иностранцы и мигранты

При заключении договора найма с иностранцем у собственника возникает обязанность уведомлять УВМ МВД о проживании иностранца (ст. 23 Закона № 109-ФЗ).

Важно помнить, что за нарушение правил регистрации (ст. 19.15.1 КоАП РФ) и за проживание иностранца без регистрации (ст. 18.9 КоАП РФ) установлена административная ответственность, а фиктивной регистрации — уголовная ответственность (ст. 322.2 УК РФ (штраф 100-500 тыс. руб., принудительные работы или лишение свободы до 3 лет).

Однако, само по себе предоставление жилья не означает автоматическую ответственность за все миграционные нарушения иностранца.

Собственники часто переоценивают риски. Временная регистрация не делает собственника поручителем по всем обязательствам жильца. Главное — четко разделять: вы предоставляете право проживания, но не становитесь гарантом всей его жизнедеятельности.

Собственник:

• Не отвечает за личные долги жильца (кредиты, займы).
• Не несет имущественной ответственности за действия жильца вне жилого помещения.
• Не обязан оплачивать лечение жильца.
• Не отвечает за нарушение жильцом общественного порядка вне жилого помещения.
• Не требуется его согласие для трудоустройства жильца.

Как снизить риски:

1. Необходимо всегда заключать договор найма, даже при временной регистрации знакомых или родственников. В договоре обязательно должны быть указаны: конкретный срок проживания, запрет на регистрацию третьих лиц без согласия собственника, право собственника на бесспорное расторжение при нарушении правил, неустойку за каждый день просрочки выезда.

2. Предоставлять временную регистрацию только на минимальный фиксированный срок с указанием конкретной даты окончания и продлевать его при необходимости.

3. Самостоятельно контролировать снятие с учета путем заказа выписки из домовой книги или адресной справки.

Следует обращать внимание на арендаторов с детьми, так как родитель может временно зарегистрировать ребенка по месту своей временной регистрации без дополнительного согласия собственника на основании ст. 20 ГК РФ и п. 28-30 Постановления № 713.

Временная регистрация автоматически заканчивается при наступлении установленного срока без присутствия собственника. Собственник может подать заявление о прекращении временной регистрации при наличии соответствующих оснований через Госуслуги.

В заключении стоит еще раз напомнить, что временная регистрация создает процедурные риски. Однако эти риски остаются управляемыми при использовании ключевых мер защиты (минимальный срок регистрации, детализированный договор найма, консультации у профессионалов).