Лопнет ли «золотой пузырь» Дубая

Об этом и не только рассказал Алексей Шаклеин, директор по развитию Бюро недвижимости Зыряновой, руководитель офисов Бюро в Москве и Дубае.

Ваша компания имеет уже достаточный опыт работы с зарубежной недвижимостью?

«Бюро недвижимости Зыряновой» основано в 2010 году. Зарубежное направление начали развивать с 2013 года. Первое время эксперты Бюро заходили на рынки Объединенных Арабских Эмиратов, а также таких европейских стран, как Испания и Греция. Сегодня мы обалдаем достаточной экспертностью в этом направлении. Например, сейчас для клиентки подбираем домик на озере Комо. Вообще если говорить о регионах, которыми интересуются россияне, то это Таиланд, Турция, Бали, Северный Кипр. Но на первом месте остаются Эмираты.

В 2013 году Дубай выиграл тендер на проведение ЭКСПО-2020. На фоне этой новости многие инвесторы ринулись покупать здесь недвижимость, чтобы впоследствии ее перепродать или сдавать в аренду. Из-за этого местные застройщики стали анонсировать массу проектов для привлечения покупателей, надеясь на массовый приток иностранцев в регион. Но последующие санкции, разница курсов, падение цены на нефть и перенасыщение рынка новыми строительными проектами очень охладили рынок. Цены, анонсированные в 2013 году, через полгода упали в 1,5 раза. И те, кто в то время заходил в регион на хайпе, оказались в проигрыше.

В 2022 году в Эмиратах открылось много новых брокерских компаний. Но, к сожалению, не все смогли продолжить деятельность и не продлевали свои лицензии, что нужно делать каждый год, подтверждая свой профессиональный статус и готовность работать на этом рынке.

В 2023 году россияне вышли на первую позицию среди покупателей. Сейчас мы в пятерке, а до этого входили в десятку. Если до этого мы работали с инвесторами, занимающимися диверсификацией своих активов, то сейчас появились клиенты, которые рассматривают покупку недвижимости либо как инвестицию и сохранение капитала, либо как релокацию, то есть для постоянного жительства.

Наученные опытом 2013 года, с последней турбулентности мы «сливок не снимали». Понимали, что происходящий ажиотаж будет недолгим. Да и в целом мы за разумные, осознанные инвестиции. К покупке недвижимости, где бы она не находилась, нужно подходить с умом. Рынок эмиратов развивается всегда в спокойном режиме с приростом по 5-10% в год.

В свое время Дубай стал напоминать Сочи. Все хотели покупать недвижимость обязательно у воды, вспоминая прекрасный курортный отдых у моря на первой линии. Однако этот ресурс ограничен, а соответственно стоит значительно дороже. К тому же вряд ли вашей спокойной жизни будет способствовать большое количество туристов и места развлечений. Местные жители никогда не живут у моря. Я объясняю это своим клиентам — переключитесь с туриста на реального жителя эмиратов.

Чем так привлекательны инвестиции в недвижимость ОАЭ?

Первое и неоспоримое преимущество в том, что, покупая или продавая жилую недвижимость в Дубае, вы не платите налоги. Во-вторых, тут все прозрачно в отношении аренды. Есть специальная ассоциация, которая курирует взаимоотношения арендаторов и арендодателей. И будьте уверены, правда всегда окажется на стороне пострадавших. Арендатора не могут выселить просто так. Например, если тебя уведомили, что надо съехать, то должно быть серьезное основание для расторжения контракта. Ты вправе еще год проживать в этой квартире. Повысить стоимость аренды во время действия контракта невозможно: каждый год ассоциация публикует установленные тарифы. Арендатор проживает в квартире согласованный срок, а потом должен передать тебе ее в том состоянии, в котором принял.

А посуточная аренда практикуется?

Раньше это было запрещено. Но с 2018 года в Дубае внесли изменения в законодательство и разрешили посуточную аренду. У «Бюро недвижимости Зыряновой» есть клиенты, которые покупают квартиры и сдают их в посуточную аренду через посредников. Доходность от такой аренды составляет 7-10 % годовых. Ни один европейский рынок тебе столько от аренды не даст. Это тоже причина — почему Дубай рассматривают для инвестиций. К тому же, как показывает практика, посуточная аренда сохраняет твой объект лучше, чем долгосрочная, потому что при краткосрочной аренде ты постоянно держишь все под контролем, а при долгосрочной ты не можешь просто так прийти и посмотреть все ли в порядке.

Сейчас в Дубай активно переезжает и бизнес?

Да, есть такая тенденция и этому способствует наличие свободных налоговых зон. Раньше основанием для пребывания в эмирате была не только туристическая виза, но и рабочие визы, которые, по сути, заменяют вид на жительство. Чуть позже появилась виза инвестора. Чем она привлекательна? Если ты покупаешь недвижимость в Дубае минимум на 250 000 долларов, тебе выдают визу на два года. На ее основании можно получить ID, открыть счет в банке и сделать медстраховку. Плюс тебе открывается выезд в другие страны — благодаря упрощенной схеме получения «шенгена». Есть, так называемая, «золотая виза»: ее выдают на 10 лет при покупке недвижимости на 2 000 000 дирхам, это где-то порядка 600 000-700 000 долларов. К ней можно подсоединить супругов и детей (даже совершеннолетних). Главное, чтобы они не состояли в браке, потому что в этом случае будет считаться, что это уже отдельная семья. 

Также относительно недавно появилась виза цифрового кочевника. Она вообще не привязана к недвижимости. Главное, чтобы были подтверждены доход минимум в 5000 долларов на человека в месяц и зарегистрированный бизнес. Сейчас люди, особенно молодые, зачастую не хотят цепляться за недвижимость. И эмираты это чувствуют и быстро реагируют на все изменения. Они создают все условия, чтобы к ним ехали люди. А когда говорят: «Ой, в Дубае столько строек, одни краны, кто это все купит? Скоро этот золотой пузырь лопнет». Можно с уверенностью сказать, что не лопнет. Эмиратские шейхи — единственные в мире, кто прописывает стратегию развития региона на 10 лет и следуют ей в точности.

Дубай — этот островок безопасности и стабильности с большими перспективами развития и постоянным приростом населения всегда будет пользоваться спросом. 2015 год — население полтора миллиона человек. В 2024 году — уже три миллиона. И эта цифра постоянно растет. Так что можно быть уверенным, что недвижимость, построенная и купленная в Дубае, будет востребована.