Как правильно инвестировать в недвижимость

Виктор, давай начнем с базы. Расскажи, что такое ключевая ставка ЦБ? В последние пару лет мы постоянно слышим, что она выросла. Почему это важно?

Это инструмент денежно-кредитной политики ЦБ. Говоря проще, это минимальный процент, под который Банк России выдает кредиты коммерческим банкам, а они по цепочке выдают деньги компаниям и обычным гражданам. Получается, человек покупает машину или квартиру в кредит, а Банк России опосредованно регулирует процессы, ужесточая или смягчая свою политику через комплекс мер. Ключевая ставка ЦБ — это кран, с помощью которого меняется стоимость денег: подешевле либо подороже. Сейчас ключ на 16%. Значит, кредиты в среднем выдаются под 20%, учитывая наценку коммерческого банка. Но самому банку, по сути, все равно. Спред на кредит, по сути, одинаковый, в любых обстоятельствах он получит свои 2%. А вот люди и бизнес перестают брать кредиты — это тормозит экономику, бизнес-процессы, но зато — и рост цен. Инфляция снижается, стремясь к намеченному таргету ЦБ.

Если говорить про рынок недвижимости, то он закредитован: свыше 80% — это ипотека. Получается, люди не будут брать ипотеку под огромный процент, не будут покупать квартиры. Зато ставки по депозитам в моменте настроены так, чтобы люди несли деньги в банк и выбирали модель сбережения.

Трудно поверить, но еще не так давно ключевая ставка была на историческом минимуме — на заседании ЦБ 24 июля 2020 года ее опустили до 4,25%.

Как при существовании эскроу-счетов все же появляются обманутые дольщики?

Да, есть такие ситуации даже сейчас. По идее при банкротстве застройщика они гарантированно должны получить свои деньги с эскроу-счетов назад. Но есть нюансы: во-первых, инвесторы продавали квартиры и несли деньги застройщику в 2019 году. Тогда цены были совсем другие. Сейчас проданные ими хрущевки стоят процентов на 30% дороже: например, уже 9 миллионов, а не 6 млн, как в 2019. Что сейчас можно купить на эти деньги в Москве или с московской пропиской? Вариантов не будет. Во-вторых, хитрый застройщик (хотя, к слову, в этом проекте не было разрешения на строительство) так объяснял дешевые ценники: деньги нужно было внести по схеме — на эскроу-счет положить 45.000 руб., а 100.000 руб. перечислить напрямую застройщику. Для покупателя риски огромные. 

Зато банк защищен. В большинстве случаев банк заработает на выдаче ипотеки, на страховке, на проектном финансировании. А потом найдет нового девелопера, который достроит эти проекты. Людям вернут все деньги. Но стоимость денег изменилась.

Использование счетов эскроу в целом обеспечивает безопасность вложений средств граждан. Ведь это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств застройщиком. Это так?

В теории, да, но на практике есть гэп по срокам — и это очередная хитрая история. То есть у застройщиков есть срок ввода в эксплуатацию, а у покупателей-физиков есть дата получения ключей. Когда мчишь на машине по проспектам Москвы или любого города, на билбордах рекламируется срок ввода в эксплуатацию. А то, что у большинства застройщиков срок на передачу ключей — полгода и даже год, не рекламируется. Но ведь в многоквартирном ЖК тысячи квартир, быстро всем не передашь, аргументирует застройщик. На практике зачастую они не укладываются и в полгода-год и затягивают сроки. Бывает и на полтора года. то есть застройщик сдал в дом в эксплуатацию. Но ключи не передал. И когда передаст — не известно. Зато деньги точно списаны. Так что в договоре есть такая лазейка.

Вообще зачем строить столько жилья, если покупательская способность снижается? 

Вопрос действительно логичный. Строительство — это не только про продажу жилья. Оно создает цепочку экономической активности. Банки финансируют застройщиков, те нанимают подрядчиков, которые строят жилье. Покупатели берут ипотеки, покупают страховки, нанимают агентов и т.д. Даже после сдачи дома в эксплуатацию, люди делают ремонты, открывают магазины и так далее. Это создает рабочие места и поддерживает экономику.

Не забываем и про менталитет русского человека. Самое важное для многих, что надо купить в этой жизни — квартира. Возьмем героя фильма про успешного российского предпринимателя. Что он купит, когда заработает деньги? Скорее всего, недвижимость и дорогую машину. И это ожидаемый ответ на извечный русский вопрос — что делать?
У нас в Smarent много клиентов с разным бюджетом, и я могу их даже типизировать. Например, позиция — вложить под 16%+ на фондовый рынок в облигации — присуща инвесторам с бюджетом от 300 тысяч до 3–10 млн рублей. А есть люди, у которых миллиард наличными. У них в портфеле есть и депозиты, и облигации, и разные евробонды. Но и такой солидный инвестор уверен — нужно хотя бы 100–150 млн вложить в недвижимость, потому что это синоним надежности. Важно, что недвижимость абсорбирует ту самую инфляцию. Гипотетически представим: что бы не произошло сейчас на рынке — уберут льготную ипотеку, все программы поддержки, сделают ключевую ставку 20% — но квартиры не вернутся на уровень цен 2020 года. Ни один здравомыслящий человек, у которого есть хотя бы однушка в старом доме или доме комфорт-класса стоимостью от 10 до 15 млн рублей, не захочет ее продавать за 5 миллионов.

Рынок недвижимости будет развиваться, несмотря на все экономические вызовы. Люди всегда будут стремиться к покупке недвижимости, так как это воспринимается как стабильный и надежный актив. Даже если льготные программы по ипотеке уберут, недвижимость останется востребованной. Цены могут колебаться, но долгосрочная тенденция к росту сохраняется.

Какие основные стратегии покупки недвижимости ты бы выделил? Возьмем, например, человека с капиталом 5-10 млн рублей

Когда человек планирует вложить средства, надо понимать, что это не весь его капитал. Во-вторых, нужно отталкиваться не от бюджета, а от цели. В инвестициях в недвижимость есть несколько задач. Главное — понять, а зачем лично вы вообще инвестируете в недвижимость. Заработать денег? Вопрос — а сколько именно? И человек зависает, начиная размышлять. Все зависит от задачи.

Например, человек выходит на пенсию и хотел бы получать 50 тыс. рублей стабильного арендного потока. Или сохранить капитал. Или воспользоваться дешевыми деньгами по программам, которые дает государство. Или купить квартиру под аренду, чтобы сдавать. Или есть 3 млн руб., и хотелось бы заработать 18% годовых с помощью инвеста.

Почему это так важно? 

Если хочешь и можешь спекулировать, скорее, нужно идти на котлован — рассчитывать на ключи в 2028-м, ремонт и последующую перепродажу. А для целей получения стабильного денежного потока от аренды стратегия меняется — мы не будем смотреть котлован, а будем искать объект, который сдается в ближайшее время. Готовая, отремонтированная квартира в данном случае — тоже далеко не лучшая инвестиция: с хорошей планировкой и ликвидных вариантов очень мало или доходность будет очень низкая. Найти хороший вариант — это большая сложная задача.

Дешевые деньги — так бывает?

Простой критерий — деньги по этим программам должны быть дешевле, чем инфляция. Условно: инфляция 10%, а тебе дают под 5%. Говорить, что те, кто набрал льготных кредитов, поступили неразумно — неверно. Люди счастливы, что воспользовались такой возможностью. Статистика подтверждает: в 2022 году средняя ставка по выданным ипотекам на первичном рынке была 3,75%, в этом году — 6%. Счастлив ли инвестор, который вложил свои ранее накопленные деньги в недвижимость в хорошем городе, в нормальном доме, по ставке от 3 до 7%? Невероятно счастлив!

Покупка квартиры в Москве и покупка квартиры в регионе под инвест — это принципиально разные вещи или есть общие принципы? На что ориентироваться инвестору?

С одной стороны, кажется, что рынок недвижимости всегда растет. С другой — проверяем факты. Например, в 2022 году, в период с мая по ноябрь, был спад на рынке по объективным причинам.

Суть инвестиций в недвижимость — люди покупают квартиры очень редко. И инвестор не мониторит постоянно, а выросла ли инвестиция за месяц и на сколько. Купили — и забыли (разумеется, в рамках стратегии). Мой Youtube-канал Smarent Pro недвижимость люди смотрят, когда болит, когда надо инвестировать».

В рамках инвеста всегда стоит принимать во внимание, за счет чего недвижимость в конкретной локации станет дороже. Изучать потенциальную целевую аудиторию — кто именно будет покупать или арендовать. Покупка квартир в Москве — это покупка инфраструктуры в первую очередь. Особенно, если говорить про аренду. 

Как себя чувствует рынок?

Медленно, но уверенно мы снижаемся. Возможно, сейчас идет именно та самая коррекция рынка, на которой, как правило, говорят: надо брать. 2024 год будет годом покупателя. 

Реальность в моменте такова: застройщики хотят продать и заманивают клиентов. Но рыночный фон изменился. Льготные программы порезали, а рыночная ипотека стоит дорого. 

А почему квартиры дорожают?

Застройщики стараются продать дороже: чем ближе к сроку сдачи, тем дороже. Они манипулируют тем, что вообще все льготные программы уберут. Если же покупать за кеш или в ипотеку без субсидирования, то цены стали ниже, чем в январе. Хотя и не намного.

Суть в другом: когда квартира стоит 27 млн или 25 млн — большой разницы нет. Это неподъемная сумма в рамках текущих ставок рыночной ипотеки. Застройщик не будет продавать недвижимость дешево, потому что деньги попадут на эскроу-счет. В лучшем случае он получит их через несколько лет, когда сдаст дом в эксплуатацию. А каким будет курс рубля в 2026 году, не знает никто.

У застройщиков благодаря хорошим продажам в 2023 году накоплен «жирок», пока им выгоднее придержать построенные площади, чем отдавать дешево. Планы выполнены и перевыполнены. Зачем? Застройщики могут позволить себе делать единичные продажи и встать на паузу.

Что ждет рынок недвижимости?

Рынок недвижимости не оставят без поддержки, ведь это значимый кусок ВВП страны. Захотят ли терять свою прибыль участники рынка, кто занимается недвижимостью в России? Например, банки. Конечно, не захотят. Скорее, государство, застройщики и банки могут разработать новый механизм для поддержки рынка и продаж. Когда на рынке случается непонятная ситуация, рынок и застройщики обычно находят консенсус и предлагают новый инструмент. Например, в 2022 году придумали «Нулевую ипотеку». На 30 лет! Многие инвесторы сожалеют, что не воспользовались тогда этим уникальным предложением.