Как меняется рынок апарт-отелей в России

По данным NF Group, в 2025 году только в Санкт-Петербурге планируется открытие 11 новых апарт-отелей с общим номерным фондом около 2,5 тыс. юнитов, причем большинство объектов будут управляться российскими сетевыми операторами. На общероссийском уровне рынок апарт-отелей демонстрирует впечатляющий рост — на 6% превышает показатели предыдущего года. Лидерами по приросту стали Краснодарский край, Санкт-Петербург и Москва.  

Однако рынок ждут серьезные изменения. С 2025 года вступают в силу новые регуляторные требования, включая обязательную классификацию гостиничных объектов и запрет на работу неклассифицированных средств размещения. Это ужесточит конкуренцию и повысит роль профессиональных управляющих компаний. Кроме того, в Москве и некоторых других городах введен мораторий на строительство апартаментов, что может сократить предложение в столичном регионе, но стимулировать рост в других локациях.  

В интервью  Антон Агапов делится «инсайтами» о том, как рынок адаптируется к новым условиям, какие города становятся новыми точками роста, и какие тренды определят будущее апарт-отелей в среднесрочной перспективе.  

Как вы оцениваете потенциал апарт-отелей в регионах России? Какие города, кроме Москвы и Петербурга, вы считаете наиболее перспективными?

Мы видим значительный и качественный рост спроса на формат апарт-отелей за пределами Москвы и Санкт-Петербурга. На примере развития нашей сети можно констатировать, что этот рынок активно формируется в крупных деловых и туристических центрах страны.

В числе наиболее перспективных городов мы выделяем «миллионники» с диверсифицированной экономикой и высоким трафиком, такие как Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород, а также активно развивающиеся южные и восточные центры — Ростов-на-Дону, Краснодар, Владивосток, Благовещенск.

В каждом из этих городов — своя специфика спроса. Например, в Казани, которая регулярно принимает крупные международные мероприятия, наблюдается высокий поток деловых туристов при дефиците качественных апартаментов с полноценным сервисом. В Сочи и Ростове устойчивый спрос формируют туристы и фрилансеры, ориентированные на среднесрочную аренду. Екатеринбург и Новосибирск демонстрируют активное развитие бизнес-среды, что создает устойчивый запрос среди командированных специалистов и digital-кочевников.

Приоритетной задачей для застройщика является тщательный анализ локации и последующая адаптация объекта под параметры регионального покупательского спроса.

С какими основными вызовами сталкивается ваша сеть при выходе в новые регионы и как вы их преодолеваете?

Это действительно один из самых сложных и важных вопросов. Ключевой вызов — это поиск надежного партнера-застройщика, который обладает глубокой экспертизой в своем регионе, имеет необходимые ресурсы и разделяет ценности бренда. Следующая комплексная задача — совместный с партнером анализ подходящего земельного участка. Готовится аналитика по прогнозной операционной эффективности, ориентируясь на портрет гостя и инвестора, также даются рекомендации по объему номерного фонда, требуемой инфраструктуре. После принятия решения о запуске проекта, роль управляющей компании заключается в строгом контроле за соблюдением всех стандартов на каждом этапе. Это отработанные регламенты, которые тиражируются из успешных проектов. Модель разделения зон ответственности является ключевой: партнер-застройщик фокусируется на своих профильных компетенциях — строительстве, — тогда как управляющая компания берет на себя создание операционного бизнеса и сильного бренда. Это позволяет минимизировать затраты и сократить время на поиск наилучших решений.

Есть ли запрос на апарт-отели премиум-класса? Или это все же массовый продукт?  

Рынок апарт-отелей демонстрирует динамичное развитие: универсальность формата обеспечивает его востребованность в различных сегментах и наше основное внимание сконцентрировано на развитии проектов категории 4 звезды. При этом мы видим растущий запрос и на премиальные решения, более того, мы сами активно разрабатываем подобный премиальный формат, так как считаем данное направление перспективным для развития бизнеса.

Как пандемия и санкции повлияли на рынок апарт-отелей?  

Парадоксальным образом пандемия дала мощнейший стимул для развития апарт-отелей, сделав этот формат главным бенефициаром новых реалий. Оказалось, что мир как никогда нуждался в том, что они предлагают: не просто номер, а личное пространство в виде апартамента для жизни, работы и отдыха. Возможность арендовать полноценные юниты с кухней, гостиной и отдельной рабочей зоной, не жертвуя при этом сервисом отеля — определила новый тренд, изменив привычки и запросы путешественников.

Санкционное давление, безусловно, привнесло ряд вызовов, но параллельно оно дало и положительный импульс: стимулировало развитие отечественных производств и создало условия для роста внутреннего туризма и спроса на качественные форматы размещения внутри страны.

Недавно крупные девелоперы тоже начали строить апарт-отели. Не опасаетесь конкуренции?

Наоборот, мы только рады развитию сегмента. Это подтверждает, что направление верное и перспективное. Если 13 лет назад, когда мы начинали, вокруг было много скепсиса, то сегодня это один из самых активно развивающихся сегментов рынка недвижимости, а приход крупных игроков повышает доверие к нему.

Рынок еще очень далек от насыщения: в нашей стране остро ощущается нехватка качественных средств размещения, соответственно, спрос, подогреваемый растущим внутренним туризмом, опережает предложение.

Безусловно, существуют и риски — это и возможные изменения в регулировании, и ошибки в управлении. Без профессиональной управляющей компании даже хороший проект может стать инвестиционно-непривлекательным.  Но те, кто работает с проверенными операторами и тщательно выбирает локации, успешно минимизируют эти угрозы.

Но ведь раньше апарт-отели считались рискованным активом. Что изменилось?

Ключевым фактором стало появление крупных профессиональных операторов с безупречной репутацией и подтвержденным опытом. Они привнесли на рынок высокие стандарты обслуживания, отточенные бизнес-модели и четкую систему управления, что делает продукт предсказуемым и надежным.

Важную роль также сыграло внедрение единых стандартов качества и официальной гостиничной классификации. Это позволило сформировать прозрачные правила игры, повысить качество сервиса и, как следствие, доверие к отрасли в целом.

Таким образом, рынок «повзрослел», отсеяв непрофессиональных участников, и сегодня это направление — это история про качественный, сформировавшийся продукт под управлением надежных операторов.

Какой совет вы можете дать новым игрокам, которые хотят войти в этот рынок?

Успешный выход на этот рынок требует от новых инвесторов комплексного стратегического подхода, где ключевыми элементами являются скрупулезный выбор локации, интеграция оператора на ранних этапах и ориентация на лучшие отраслевые практики. Критически важно, чтобы анализ подходящих локаций велся в тесном сотрудничестве с будущим оператором, который понимает, как местоположение влияет на будущие операционные и финансовые показатели. Работа с профессиональным оператором должна начинаться не после постройки объекта, а с момента подбора земельного участка, поскольку их экспертиза важна для объективной оценки инвестиционного потенциала, проектирования эффективных планировочных решений и создания операционной модели, обеспечивающей доходность собственников апартаментов. Кроме того, участие оператора в сопровождении проектирования позволяет грамотно заложить все необходимые сервисные помещения и технологические зоны, а также разработать оптимальные технические и сервисные маршруты, что закладывает основу для будущей эффективности объекта, и именно поэтому инвестиции в профессиональное управление являются не статьей расходов, а обязательным условием рентабельности проекта. Наконец, необходимо ориентироваться на лучшие отраслевые практики, что позволяет не изобретать велосипед, а адаптировать уже проверенные и успешные решения. Анализ реализованных кейсов помогает перенять оптимальные подходы — от создания качественных общественных зон — ключевого элемента современной комфортной жизни, до рационального использования пространства и планировочных решений номерного фонда, повышающие операционную эффективность и доходность.

Какие драйверы определят следующую волну развития концепций этого сегмента?

Мы прогнозируем, что развитие апарт-отелей пойдет по пути создания комплексных решений, выходящих далеко за рамки просто комфортного проживания, с четкой сегментацией по типам локаций: прибрежные курорты, горнолыжные резорты и урбан-концепции внутри мегаполисов. Будущее за форматами, которые органично интегрируются в локальный контекст. Успешные проекты будут предлагать гостям тщательно выверенную экосистему услуг, создающую ощущение принадлежности к комьюнити. Это проявится в появлении гибридных пространств, таких как коворкинги и wellness-зоны, что будет способствовать формированию «живого» сообщества. Трансформируется и гастрономическая концепция: вместо традиционного ресторана уже появляются фуд-холлы с разнообразной кухней народов мира. Неотъемлемой частью концепций станут эксклюзивные партнерские программы с культурными и развлекательными проектами, предоставляющие гостям привилегированный доступ к аутентичной жизни города, будь то: организация приватных экскурсий в закрытые музеи и галереи, выставки художников в арт-пространствах отелей, камерные кинопоказы или партнерство с театрами. Таким образом, апарт-отель выходит за рамки стандартного размещения, берет на себя роль куратора впечатлений, обеспечивая гостям максимально персонализированное знакомство с культурой и развлечениями, формируя абсолютно новое рыночное предложение в индустрии гостеприимства.