Депозиты, ипотека и жилье: как рынок реагирует на снижение ставки ЦБ

В октябре Центральный банк, вопреки ожиданиям многих экспертов, вновь пошел на смягчение денежно-кредитной политики и снизил ключевую ставку с 17 до 16,5%. Однако обновленный макропрогноз ЦБ показывает: хотя цикл снижения действительно начался, возвращаться к эпохе дешевого кредита регулятор не собирается. Напротив, 2026–2027 годы, по всей видимости, пройдут в условиях двузначных ставок и сохранения жесткого контроля над ипотечными программами.

В этих условиях неизбежно возникает вопрос: что будет с депозитами, рынком жилья и инвестиционной активностью населения?

Депозиты: ключевые бенефициары высокой ставки

Снижение ключевой ставки на 0,5 п.п. практически не меняет мотивацию вкладчиков. При реальной инфляции около 8% депозиты остаются наиболее удобным и предсказуемым инструментом сохранения капитала. Даже если ставка опустится до 13-14%, массового перетока средств на рынок недвижимости не ожидается. Лишь десятая часть вкладчиков — порядка 6–12 трлн рублей — теоретически может направить средства в ипотеку или в альтернативные инвестиции. Для большинства домохозяйств сохраняется стратегия «подождать более низких ставок по кредитам».

Это означает, что депозиты в ближайшие кварталы сохранят устойчивый спрос, а банки — доступ к дешевым ресурсам, что важно для поддержания кредитования экономики.

Недвижимость: спрос оживляется, но остается сдержанным

Для рынка жилья снижение ставки почти не стало драйвером. При 16,5% рыночные ипотечные ставки по-прежнему находятся в диапазоне около 20%. Для большинства потенциальных покупателей это уровень, при котором приобретение квартиры остается финансово тяжелым решением. Отложенный спрос растет, но не трансформируется в сделки.

Специфика нынешнего цикла заключается в том, что основной инструмент, который сохранял рынок в 2023–2024 годах — льготная ипотека — будет сокращен. Семейная ипотека, являвшаяся ключевой программой для массового покупателя, с 2026 года станет заметно более адресной: супруги обязаны будут становиться созаемщиками, исчезает возможность оформления «донорской» ипотеки, программа фактически превращается из универсальной в социальную. На рынке ожидается снижение объема выдач и переход части спроса в аренду.

Арендный сегмент уже демонстрирует ускорение. В Москве средние арендные ставки выросли до 115 тыс. рублей в среднем, в регионах рост составил 7% до уровня 40 тыс. рублей. Одновременно падает объем предложения, прежде всего в сегменте однокомнатных квартир. Высокая стоимость ипотечного кредита делает аренду более рациональным выбором, а рост арендных ставок — логичным следствием ограниченной доступности покупки.

Почему ЦБ ухудшил среднесрочный прогноз

Повышение НДС до 22%, включение в налоговую базу индивидуальных предпринимателей с выручкой от 10 млн рублей, рост инфляционных ожиданий населения и увеличение бюджетных рисков формируют для регулятора жесткие рамки. ЦБ вынужден снижать ставку крайне осторожно, чтобы не допустить взрывного роста спроса, который быстро трансформируется в инфляцию и перегрев рынка недвижимости.

Даже при снижении ключевой ставки до 10% регулятор ожидает, что ипотека останется дорогой, а застройщики — будут вынуждены сокращать субсидии и корректировать проекты. Инфляция, по прогнозу ЦБ, вернется к целевым 4% не раньше 2027 года.

Рассрочка вытесняет ипотеку

Двузначные ставки сделали рассрочку одним из ключевых механизмов продаж новостроек. Она дороже по фактической стоимости — цена квадратного метра при рассрочке растет на 7–10% годовых, но одновременно позволяет покупателям фиксировать объект, сохраняя часть капитала в финансовых инструментах.

Такая модель стала особенно популярной в условиях, когда ипотека для многих перестала быть доступным инструментом. При этом рассрочка создает новые риски: крупные платежи в финальной части сделки, задержки ввода объектов и возможное ухудшение качества строительства. Застройщики стимулируют спрос субсидированными ставками, однако реальная стоимость объектов порой оказывается выше, чем в публичных прайсах.

Новостройки: меньше стартов, больше маркетинга

Застройщики заметно сократили ввод новых объектов. Рынок стремится не столько к росту, сколько к сохранению устойчивости. Различные ипотечные акции с «ставкой 9% на три года» или «15% на весь срок при 50% первоначального взноса» фактически превращают квартиры в финансовый продукт с ипотечным плечом, а не в классическую недвижимость.

Некоторые девелоперы корректируют проекты, уменьшают площади квартир, урезают отделку и пересматривают стандарты качества. Рынок постепенно смещается в сторону коммерческой недвижимости, где прослеживается устойчивый спрос инвесторов, особенно на небольшие офисы.

Что делать покупателю

Сегодняшний рынок требует тщательной оценки стоимости объектов. При дорогой ипотеке и высокой конкуренции со стороны более ликвидных проектов важно внимательно анализировать планировки, сроки сдачи, качество отделки и инфраструктуру. Рассрочка как инструмент может быть удобной, но покупателю необходимо заранее оценивать свои обязательства и возможные риски.

Вложения с расчетом на быструю перепродажу представляют повышенный риск. Старый фонд практически не дорожает, а высокий уровень ставок делает спекуляции малоэффективными. Покупка жилья для собственных нужд остается обоснованным решением, особенно если альтернатива — растущая аренда.

Итог: рынок входит в период умеренного оживления, но без всплесков

Снижение ставки действительно усиливает активность покупателей, но пока это скорее эмоциональное оживление, чем начало нового цикла роста. Цены в новостройках продолжают расти номинально, но реальный рост остается минимальным. Рынок фиксирует баланс: спрос сохраняется благодаря субсидиям и рассрочкам, однако динамика далека от прошлых периодов бурного роста.

Ожидать «распродаж» или падения цен к концу года не стоит. Застройщики будут удерживать прайс с помощью маркетинговых инструментов. В ближайшие два года рынок будет жить в условиях дорогих денег, адресных ипотечных программ и постепенного смещения спроса в сторону аренды. Это формирует новую нормальность, которая отходит от модели взрывного кредитного роста и переходит к более стабильной, но и более дорогой структуре жилья.