Тренды рынка 2025: почему новостройки по-прежнему обгоняют вторичку

По моим наблюдениям за рынком недвижимости в 2025 году, разрыв между первичным и вторичным рынком только увеличивается. Спрос на новостройки превышает спрос на готовое жилье более чем в два раза, а объемы продаж первички составляют 60-65% от общего рынка. Застройщики держат цены стабильными, а вторичка стагнирует. Почему первичный рынок остается неоспоримым лидером?

Статистика 2025: цифры говорят сами за себя

По данным аналитиков Финуниверситета и РБК, за 9 месяцев 2025 года спрос на новостройки составил 62% от общего объема сделок с жильем. Объемы продаж первичного жилья выросли на 12% год к году, в то время как вторичный рынок показал рост всего в 3-4%.​

Ключевые цифры:

• Новостройки: средний чек сделки 8,2 млн рублей, рост цен +7,5%
• Вторичка: средний чек 7,1 млн рублей, рост цен +3,2%
• Соотношение сделок: 62% первичка против 38% вторичка

Этот разрыв сохраняется уже третий год подряд и только нарастает.

Льготная ипотека: главный драйвер первички

Семейная ипотека под 6% остается ключевым фактором. В 2025 году программа продлена и расширена, что создало устойчивый спрос именно на новостройки. Почему?

1. Застройщики дают скидки 10-20% только покупателям с льготной ипотекой
2. Банки охотнее кредитуют первичку — меньше рисков, понятная документация
3. 90% программ господдержки работают только с новостройками

На вторичном рынке льготная ипотека практически недоступна. Ставки 18-22% делают покупку готовой квартиры для большинства семей неподъемной.

Застройщики контролируют предложение и цены

Девелоперы выработали эффективную стратегию удержания цен:

1. Строгий контроль ввода объектов
Застройщики вводят жилье ровно столько, сколько могут продать. Дефицит предложения поддерживает цены. В 2025 году объем ввода новостроек вырос всего на 5%, в то время как спрос — на 12%.

2. Рабочие этажи и предпродажи
Большинство сделок происходит на стадии котлована и рабочих этажей. Покупатель платит 20-30% первоначального взноса и растягивает платежи на 2 года. Это снижает средний чек сделки и повышает доступность.

3. Корпоративные скидки и рассрочки
Застройщики активно работают с корпоративными клиентами, предлагая скидки 15-25% для сотрудников крупных компаний. Это создает стабильный канал сбыта.

Вторичка: почему рынок буксует

Вторичный рынок оказался в сложной ситуации:

1. Высокие ставки по ипотеке
Без льготных программ покупатели вынуждены брать кредиты под 18-22%. Ежемесячный платеж по квартире за 7 млн рублей составляет 70-80 тысяч рублей — больше средней зарплаты в большинстве регионов.

2. Низкая ликвидность
Вторичные объекты продаются в среднем 6-9 месяцев. Продавцы не хотят снижать цены, покупатели ждут «дна». Рынок заморожен.

3. Проблемы с документами
У 20-25% вторичных объектов есть юридические проблемы: обременения, споры о долях, несоответствия в ЕГРН. Покупатели избегают рисков.

4. Состояние жилья
Большинство вторички — дома 70-90-х годов постройки. Требуется ремонт 1-2 млн рублей. Покупатели предпочитают «с нуля» без хлопот.

Калининград: разрыв еще больше

В Калининградской области разрыв между первичкой и вторичкой особенно заметен:

• Новостройки: +12% продаж за год, средняя цена 145 тыс. руб./кв.м
• Вторичка: +3% продаж, средняя цена 116 тыс. руб./кв.м​

Интерес к вторичке растет только в сегменте студий (+28% предложения), но это скорее признак перенасыщения первичного рынка компактным жильем.

Прогноз на 2026: первичка сохранит лидерство

Я ожидаю, что тренд продолжится:

Поддерживающие факторы первички:

• Продление льготной ипотеки до 2027 года
• Рост строительства (прогноз +15% ввода в 2026)
• Активная работа застройщиков с корпоративными клиентами

Проблемы вторички:

• Отсутствие господдержки
• Высокие ставки по рыночной ипотеке
• Накопившийся избыток предложения

Возможный сценарий коррекции: Если льготную ипотеку свернут раньше 2027 года, первичка может просесть на 10-15%. Вторичка в этом случае станет более конкурентной.

Стратегия инвестора: где выгоднее сейчас

Для покупки под перепродажу (1-3 года):

• Новостройки на этапе котлована — рост цен 15-25% за 2 года
•  Вторичка — стагнация или минимальный рост

Для сдачи в аренду:

• Новостройки комфорт-класса — стабильный спрос, меньше ремонта
• Вторичка в центре — ниже входной порог, стабильная долгосрочная аренда

Для долгосрочных инвестиций (5+ лет):

• Оба сегмента — недвижимость растет в цене независимо от формата

Заключение: первичка — лидер по инерции рынка

Новостройки доминируют на рынке 2025 года не случайно. Льготная ипотека, контроль предложения со стороны застройщиков и технологическое превосходство первички (гарантии, сервис, современная планировка) создают устойчивые конкурентные преимущества.

Вторичка может оживиться только при двух условиях: резкое удорожание первички или массовое закрытие льготных программ. Пока этого нет, рынок будет поляризоваться: активная первичка и спящая вторичка.

Для инвесторов это означает четкий выбор: если деньги работают на рост капитала — первичка. Если нужна стабильная долгосрочная аренда с низким порогом входа — центр города на вторичном рынке. Два сегмента живут по разным правилам