О выявлении и исправлении ошибок в сведениях ЕГРН при проектировании

Проверка сведений о земельных участках и объектах капитального строительства, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, является важным моментом, влияющим на возможность реализации проектного замысла, соблюдения плановых сроков и в целом на успех реализации проекта. 

Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) — это свод достоверных систематизированных сведений в текстовой (семантические сведения) и графической (графические сведения) формах.

Эти сведения содержатся в выписках из ЕГРН на земельный участок или объект капитального строительства, которые в свою очередь помогают ознакомиться с основными характеристиками и показателями объекта недвижимости, проверить его юридическую чистоту, убедиться в отсутствии ограничений и запретов.

За актуализацию сведений в ЕГРН отвечает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации (Росреестр).

Эксперты градостроительного направления ШАНЭКО отмечают, что ошибки в сведениях ЕГРН могут возникать по различным причинам, например:

• неточности/ошибки, допущенные в документах, направляемых в орган регистрации прав для внесения сведений в ЕГРН;
• ошибки персонала при внесении сведений в ЕГРН;
• сбои в работе системы.

Государственный кадастровый учет (далее — ГКУ) — важный процесс, в результате которого данные об объектах недвижимого имущества вносятся в ЕГРН. Данными, полученными в ходе осуществления ГКУ, пользуются правообладатели недвижимости, а также иные заинтересованные лица, в том числе при разработке проектной  документации.

Таким образом, ошибки или неполнота сведений о земельных участках и объектах капитального строительства (далее — ОКС) в ЕГРН может привести к:

• ошибкам в проектной и иной выпускаемой организацией документации;
• неисполнению плановых сроков при проведении архитектурно-строительного проектирования;
• получению замечаний или отрицательных заключений экспертиз;
• отказу контрольно-надзорных органов при согласовании документации и выдаче разрешений на строительство ОКС или ввод их в эксплуатацию;
• различного вида судебным разбирательствам в отношении объектов недвижимости.

Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 61) предусмотрено деление ошибок в сведениях ЕГРН на реестровые и технические, а также установлен Порядок исправления ошибок, содержащихся в ЕГРН.

Что такое реестровая ошибка в ЕГРН

Реестровая ошибка — это воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карта-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия.

Рассмотрим некоторые виды реестровых ошибок:

• нестыковка или несовпадение границ земельных участков;
• пересечение и наложение границ смежных земельных участков;
• отсутствие данных о координатах границ земельных участков и их местоположении;
• неправильно указание сведений о персональных данных правообладателя, реквизитов правоустанавливающих документов;
• неверные технические характеристики объектов недвижимости.

Зачастую, реестровая ошибка может быть допущена кадастровым инженером при межевании земельного участка или при определении площади объекта капитального строительства, в результате чего границы земельного участка могут пересекать границы другого земельного участка, а площадь объекта капитального строительства не соответствовать его фактической площади.

Реестровые ошибки исправляются в порядке:

• осуществления ГКУ в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении ГКУ;
• внесения в ЕГРН сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке;
• внесения в ЕГРН сведений в уведомительном или ином предусмотренном федеральным законом порядке, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке.

Реестровая ошибка в сведениях ЕГРН подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня получения документов.

Что такое техническая ошибка в ЕГРН

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка) — это ошибка, допущенная при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых они были внесены в ЕГРН.

Самые распространенные технические ошибки встречаются в части указания адреса, площади земельного участка.

Форма заявления об устранении технической ошибки утверждена Приказом Росреестра от 19.08.2020 г. № П/0310 (Приложение № 2). Заявление может быть представлено в форме электронного документа посредством использования личного кабинета без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.

Техническая ошибка в сведениях ЕГРН исправляется по решению государственного регистратора прав в течение 3 (трех) рабочих дней.

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда.

Уведомления об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки направляются органом регистрации прав правообладателям в течение 3 (трех) рабочих дней со дня внесения соответствующих изменений в ЕГРН в форме и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.

Порядок выявления и устранения ошибок в ЕГРН

Таким образом, на этапе сбора исходных данных для разработки проектной документации необходимо проводить детальную проверку информации (сведений) о земельных участках и объектах капитального строительства, содержащуюся в сведениях ЕГРН. При выявлении ошибок или недостоверных сведений в ЕГРН необходимо:

• составить реестр ошибок, содержащихся в сведениях об объектах недвижимости;
• разобраться на каком этапе была допущена ошибка и установить является ошибка технической или реестровой;
• провести консультации с представителями территориального Управления Росреестра или Кадастровой палаты для определения порядка исправления выявленной технической или реестровой ошибки;
• проработать алгоритм или составить план исправления выявленной ошибки, при необходимости привлечь кадастрового инженера;
• осуществлять контроль на всех этапах проведения работ до момента получения выписки из ЕГРН с корректными сведениями.

Для обеспечения качества и плановых сроков проектных работ очень важно не только своевременно выявить ошибку, но и принять соответствующие меры по ее исправлению для передачи в ЕГРН корректных сведений об объектах недвижимости.