От локальных игроков к гигантам: будущее европейского self-storage

Savills — международный консультант по недвижимости — прогнозирует, что рынок self-storage в Великобритании и на европейском континенте на пороге масштабной консолидации. Крупные игроки поглотят мелкие и локальные компании, при этом количество объектов у одного оператора-«гиганта» составит минимум 500. Процесс слияния, по оценкам аналитиков, займет десятилетие, причем изменения начнутся уже с 2026 года. 

Это означает, что self-storage все чаще становится не нишевым бизнесом, а полноценной институциональной инвестицией — привлекательной для крупных фондов и профессиональных инвесторов.

О консолидации рынка

Консолидация на рынке self-storage — это вполне ожидаемый и закономерный этап его развития. Как и в ГАБах с ритейлом, сначала появляются небольшие локальные компании, а затем рынок начинает медленно, но верно укрупняться. Но для небольших операторов это не всегда плохо, потому что часть из них становится предметом для выкупа, а часть продолжает свою деятельность в микроформате.

С одной стороны, малым операторам становится сложнее развиваться без централизованного управления, полной автоматизации и стратегического маркетинга. Поэтому сделки по покупке небольших складов более крупными игроками — логичное продолжение развития рынка. С другой стороны, для арендатора нет особой разницы, под каким брендом «работает» его кладовая: он принес вещи и забыл о них на полгода-год. 

Таким образом, self-storage в России развивается стремительными темпами, и мы повторяем путь Европы и Америки в вопросе окончательного формирования рынка и распределения баланса в пользу крупных операторов.

Как рост компании привлекает инвестиции 

Главное преимущество крупных операторов — это, очевидно, масштаб. Ведь именно он позволяет значительно снижать издержки, выстраивать единые стандарты и привлекать финансирование на более выгодных условиях. А для инвесторов это всегда означает меньшие риски и предсказуемый стабильный доход с достаточным уровнем надежности.

После того как «МегаСклад» стал федеральным оператором, интерес со стороны инвесторов действительно вырос. Инвесторам важно видеть не сам отдельный объект под кладовку для инвестирования, а понятную систему: как этот объект управляется, за счет чего формируется доход и как вообще дальше будет масштабироваться оператор в горизонте следующих лет.

Перспективы российского рынка

Ситуация, которую описывает Savills для Европы, действительно очень похожа на российскую. Однако, мы находимся на более ранней стадии. В городах-миллионниках спрос на self-storage уже давно превышает предложение. Поэтому наша работа сейчас заключается в том числе и в обеспечении рынка подходящими под self-storage площадями.

Потенциал всей ниши грандиозен, потому что нашим согражданам и бизнесу всегда нужно где-то хранить вещи, и автоматизированные мини-склады прекрасно решают эту задачу. Я убежден, что в России в ближайшие годы мы увидим тот же процесс укрупнения рынка, который сейчас наблюдается в Европе.

Почему сейчас лучшее время зайти на рынок и какие риски важно учитывать

Рынок self-storage демонстрирует мощный рост: по данным Savills, количество объектов в Европе за последнее десятилетие выросло в 3,5 раза — с 1 716 в 2012 году до 6 076 в 2023-м. Однако предложение все еще сильно отстает от спроса: средняя обеспеченность площадями в Европе составляет лишь 0,028 кв. м на человека.

Инвестиционная привлекательность сектора остается высокой благодаря стабильному спросу, возможности индексировать арендную ставку, относительной дешевизне управления и растущей автоматизации. Вместе с тем, сохраняются риски: на конец 2025-го объемы крупных сделок снижаются, а высокая долговая нагрузка и операционные расходы заставляют инвесторов принимать решения строго по экономике, делая ставку на технологичность, эффективность и премиальное расположение новых объектов.

Подведем итоги 

Self-storage — больше не «нишевый бизнес». По прогнозам Savills, он превращается в серьезную инвестиционную категорию с высоким потенциалом роста. Консолидация — очевидный атрибут зрелости этого рынка. Для инвесторов, в том числе российских,  это означает более понятные перспективы доходности и надежности, а для операторов — возможность работать и развиваться системно и эффективно, при этом делая этот мир свободнее.