Как девелопер повышает стоимость земельных участков

Основным видом девелоперской деятельности является повышение стоимости земельных участков. Другими словами — повышение ликвидности земельных участков, приводящее к увеличению прибыли и сокращению сроков при их продаже конечному потребителю.

В современном мире, повысить стоимость (ликвидность) земельных участков можно, по большому счету, только одним единственным способом: создание востребованного среди потребителей продукта. Земельные участки только в том случае будут продаваться дороже своей себестоимости и будут востребованы на рынке недвижимости, если они представляют из себя некий продукт, готовый к использованию.

Самым популярным на рынке недвижимости, как до начала пандемии, так и на сегодня был и остается продукт, который можно охарактеризовать как «территория для жизни». Наибольшее количество девелоперов в мире только тем и занимается, что создают «территории для жизни» на основе различных, как по стоимости и географии расположения, так и по масштабности земельных участках. Сомневаться в инвестиционной привлекательности продуктов под общим названием «территория для жизни» не приходится. Это, действительно, «дорогой» и востребованный на рынке недвижимости продукт.

Ликвидность, создаваемого девелопером продукта, во многом зависит от его масштабности. Чем большими по размерам будет характеризоваться «территория для жизни», тем выше будет ее ликвидность. Человек, как потребитель, с давних времен стремился к приобретению больших по размерам «территорий для жизни». Собственно, по этой причине многие небольшие города и села стали со временем превращаться в мегаполисы. Можно сказать, что мегаполис, на сегодняшний день, является «территорией для жизни», имеющей максимально большой размер.

Продажи жилой недвижимости в мегаполисах всегда были, как по объему, так и по стоимости в несколько раз выше, чем в маленьких и независимых городах и деревнях. Большая часть девелоперских продуктов всегда стремилась к масштабности. По этой же причине пригородные территории преобразуются в «территории для жизни» значительно активней, чем загородные. Преобразование пригородных территорий — деятельность по формированию мегаполисов.

Безусловно, масштабные девелоперские продукты трудны в реализации. Поэтому, большая их часть реализуется поэтапно и зачастую растягивается на несколько лет.

Например, в североамериканской девелоперской практике за один календарный год удается превратить в продукт, и реализовать земельный участок примерной площадью 20- 25 гектар. При условии, что преобразуемый земельный участок является пригородным. Стремление человека, как потребителя к обладанию (использованию) больших «территорий для жизни» не всегда выражается через большие индивидуальные земельные участки. Каким бы большим ни был индивидуальный земельный участок, он в любом случае будет значительно меньше общей (глобальной) «территории для жизни». К тому же, при преобразовании земельных участков в продукт (инвестиционные вложения) стоимость каждого квадратного метра прибавляет в стоимости. И чем более кардинальными и глубокими являются девелоперские преобразования, тем выше стоимость каждого метра квадратного «территории для жизни». Большие индивидуальные земельные участки начинают терять свою ликвидность.

Небольшие индивидуальные земельные участки являются более ликвидными, чем большие, когда они выходят на рынок недвижимости не сами по себе, а в составе большого девелоперского продукта. Можно с уверенностью говорить, что потребители предпочитают не большие земельные участки, а большие девелоперские продукты с большими инвестиционными вложениями.

Конечно, далеко не все земельные участки имеют большие размеры, но это не значит, что их превращение в ликвидный на рынке недвижимости продукт должно предполагать создание маленькой (локальной) «территории для жизни». Самым разумным поступком в отношении небольших земельных участков будет являться их присоединение к ранее созданным продуктам. Как было уже сказано выше, девелопмент — это деятельность по формированию мегаполисов. Иначе говоря, мегаполис является ни чем иным, как агломерацией пригородных земельных участков. По большому счету, этот вектор девелоперской деятельности и является повышением ликвидности земельных участков. Ярким примером, иллюстрирующим это явление, является присоединение к Москве новых территорий (Новой Москвы). Человеку не интересны маленькие «территории для жизни». Преобразование земельных участков любого размера в большие «территории для жизни» связан не только со строительными преобразованиями, но и с решением многих юридических и административных вопросов. Отсутствие решений по этим важным вопросам, зачастую, убивают всю ликвидность. Без юридической и административной поддержки создать, действительно, ликвидный и большой девелоперский продукт невозможно.

Успешная реализация земельных участков выше их себестоимости возможна только через создание девелоперского продукта, концепция которого должна предполагать создание большой «территории для жизни».