Вторичка vs новостройка: что стоит брать в новых реалиях рынка

Сегодня новостройки существенно дороже вторичного жилья? Согласны ли вы, что такой перекос существует и какая разница в стоимости в Москве?

Важно учесть, что сравнение зависит от контекста. Если рассматривать всю вторичную недвижимость, включая старый фонд, разница в цене будет значительной. Однако не во всех районах Москвы старый фонд представлен качественными кирпичными зданиями. Во многих местах, особенно в спальных районах, он состоит из панельных домов низкого качества, которые со временем ветшают и теряют в цене. Таким образом, разница в некоторой степени оправдана.

Если же сравнить строящуюся недвижимость с вторичной, введенной в эксплуатацию после 2020 года, ситуация становится менее однозначной. Предложение на вторичном рынке в домах, построенных позднее 2020 года, сопоставимо по цене со строящимися жилыми проектами.

Что является причиной этого, по вашему мнению? 

Есть несколько причин, которые объясняют увеличение разницы в ценах. Льготная ипотека, конечно, повлияла на этот процесс, но нельзя игнорировать рост затрат на строительство. Кроме того, каждая следующая очередь в рамках многих жилищных проектов отличается от предыдущих по ряду параметров, включая качество и количество объектов внутренней инфраструктуры, планировки, уровень благоустройства. Тенденции рынка очень динамичны, и то, что раньше было характерно только для бизнес-класса, теперь все чаще встречается в комфорт-классе, а то, что относилось к премиум-сегменту, теперь доступно и в бизнес-классе.

Со своей стороны, мы тоже стремимся делать каждую следующую очередь жилого района ÁLIA непохожей на предыдущие, учитывая последние тенденции в области инфраструктуры, благоустройства и создания общественных пространств. Каждая новая очередь проекта становится современнее, а, следовательно, и немного дороже предыдущих.

Если покупатель готов приобрести квартиру без ипотеки? Где ему выгоднее покупать — на вторичном рынке новостроек или в новых проектах? 

Выбор зависит от цели покупки. Если вы хотите инвестировать, то стоит обратить внимание на строящиеся объекты, так как стоимость актива может вырасти. Жилье в уже сданных домах, скорее всего, не будет расти в цене так же быстро, как в новостройках. 

Если ваша цель — дальнейшее проживание в квартире, то предпочтительнее выбирать квартиры в недавно построенных домах. Во-первых, многие застройщики предлагают скидки на уже сданные квартиры. Во-вторых, если до покупки недвижимости вы арендовали жилье, вам не придется тратить деньги на аренду, пока дом не введут в эксплуатацию.

А если ипотека нужна? 

Один из основных факторов, влияющих на решение о покупке квартиры, — высокие ежемесячные платежи по ипотеке с рыночными ставками. Субсидирование ставок помогает снизить платежи и сделать их более удобными, увеличивая сумму кредита на определенный процент. Субсидии могут предоставляться на весь срок ипотеки или на несколько лет. Первый вариант подходит для тех, кто не собирается погашать ипотеку досрочно, а второй — для тех, кто планирует продать старую недвижимость и погасить ипотеку раньше срока.

Как пример, рассмотрим варианты затрат при покупке квартиры стоимостью 20 млн в ипотеку с первоначальным взносом 30,1%. 

Ставка 19,5% — ежемесячный платеж 225,5 тыс. руб. (субсидирование и удорожание отсутствуют), переплата по процентам составит 68 125 000 руб. Если ставка 12,9%, платеж 153,5 тыс. руб.(удорожание — 17,52%), переплата будет 41 397 000 руб. При ставке 8% в первые 2 года ежемесячный платеж составит 102,5 тыс. руб., далее — на рыночных условиях (удорожание — 19,76%), переплата — 57 108 000 руб.

Для сопоставимого со вторым вариантом ежемесячного платежа (порядка 150 тыс.р) на вторичном рынке, нужен дисконт 30%, что маловероятно.

Отмена льготной ипотеки уменьшит этот перекос в ценах на новостройки и вторичку?

Ограничение суммы льготной ипотеки до 6 миллионов рублей выглядит небольшим, особенно учитывая высокие цены на квартиры в новостройках Москвы. Этой суммы может хватить лишь на малую часть кредита при приобретении квартиры подходящей площади для семьи в проектах комфорт-класса и выше. Однако пока рынок недвижимости не достигнет стадии продуктовой стагнации, и государство и застройщики продолжают предлагать различные инструменты поддержки покупателей, такие как семейная и IT-ипотека, рассрочка и субсидирование ставок, этот разрыв существенно не сократится.