Смена трендов в больших городах: редевелопмент — новое строительство

Редевелопмент может быть актуальнее для рынка офисной недвижимости и города в целом, чем новое строительство. Эта тема все чаще поднимается в профессиональном сообществе. West Wind Group делает историю редевелопмента: 80% объектов компании относятся к этому сегменту. Мы задали вопросы Елизавете Ильюхиной, руководителю коммерческого департамента компании. 

Компания West Wind Group работает на рынке коммерческой недвижимости Москвы с 2004 года, занимаясь редевелопментом и управлением офисных центров. По данным «РБК Исследования рынков», West Wind Group входит в топ-10 российских девелоперов, работающих в сфере офисной недвижимости. 

Среди реализованных проектов West Wind Group — бизнес-центры класса В+ «Сады Этрета», Crosswall Khamovniki, Crosswall, Sugar Factory. Их отличительная черта — реисторизм, сочетание «прошлого и будущего». В зданиях сохранен исторический дух и при этом создан эксклюзивный дизайн интерьеров в соответствии с современными тенденциями офисного рынка.

Точечный редевелопмент — то что нужно Москве? Много лет назад город вроде пытался уйти от точечной застройки. 

В центральных районах с плотной застройкой найти место под строительство трудно. Джентрификация нужна, но пока она не завершена, конечные пользователи таких БЦ сталкиваются с массой неудобств. Транспортная, пешеходная и прочая инфраструктура только создается, ходить приходится по недостроенным улицам.

Застройка центра города уже довольно плотная и находить свободные участки под реализацию новых проектов затруднительно. Значительная часть новых БЦ появляется на московском рынке в результате редевелопмента территорий, когда бывшие промзоны или другие депрессивные участки превращаются в современные кварталы с многоквартирными домами, деловой инфраструктурой, дорожной сетью, социальными объектами. 

Благодаря этому происходит джентрификация таких районов. Но у этих крупных проектов есть проблема: пока редевелопмент в разгаре, каждый девелопер занимается своим проектом, застройка участков идет разрозненно. Между ними еще не налажена взаимосвязь, не создана качественная пешеходная и транспортная инфраструктура. Город тоже не успевает проводить благоустройство, несмотря на то, что у каждой территории, попавшей под редевелопмент, есть генеральный план развития. Таким образом, собственникам БЦ, расположенных в районах интенсивного строительства, приходится прикладывать большие усилия, чтобы убедить покупателей офисов в целесообразности инвестирования в эти объекты. В какие сроки завершится благоустройство, тоже до конца неизвестно. А клиенты и сотрудники компаний уже сейчас будут ходить по недостроенным улицам. 

В центре с его развитой инфраструктурой очень много морально устаревших БЦ. Часть из них требует модернизации отдельных элементов инфраструктуры, другая — полной реконструкции. Объем таких площадей растет и составляет уже не один миллион «квадратов». Они теряют арендаторов, которые переходят в помещения с более свежим ремонтом, более современной инфраструктурой. Эти БЦ располагаются в хороших районах, часто исторических. Там есть развитая сеть транспортных и пешеходных маршрутов, зеленые зоны, магазины, заведения общепита и отдыха. Заполнить их арендаторами и в значительной мере закрыть потребности рынка в офисах этой категории можно, если привести их в соответствие с требованиями времени. 

А есть ли на это спрос?

И спрос на это есть! Данных конкретно по редевелопменту нет, но есть косвенные данные, которые подтверждают, что редевеломпент уже не ниша, а тренд. 

Покупатели (частные инвесторы) и арендаторы уже осознали привлекательность объектов класса B, по отчетам коллег.  Это и есть поле для редевелопмента. И цифры по метражу в сделках тоже свидетельствуют в пользу точечного редевелопмента. Именно такой метраж характерен для сделок в таких объектах. 

Наши данные по продажам это подтверждают. С одной стороны, кол-во метров в сделке за 2022 год подтверждают данные по рынку. С другой — мы видим трехкратный рост за счет метража. Это говорит о привлекательности объектов точечного редевеломпента. Да, в 2022 есть свои особенности, пришли новые инвесторы по понятным причинам и вроде как мы сняли сливки. Откат по метражу будет, но все равно не к показателям 2021 года. 

Проиллюстрирую спрос на примере нашего нового бизнес-центра, в котором мы начали ремонтные работы в марте 2022 года. Это здание 1883 года. В этом проекте за основу концепции мы взяли историю района – Цветного бульвара, где в начале 20 века был крупнейший цветочный рынок в Москве. Игра в ассоциации привела нас в Нормандию, в знаменитые Сады Этрета, по имени которого объект и получил свое название — округлые формы, плавные линии растений, дорожек и скульптурных композиций отражены в дизайне внутренних пространств. Кстати, в апреле БЦ «Сады Этрета» выиграл премию CRE Moscow Awards 2023 г.

Объект располагается не просто в историческом центре Москвы, а на перекрестке деловой жизни. Вокруг готовая инфраструктура: транспортная и социальная. И это тоже повлияло на спрос. Сейчас в «Садах Этрета» продано 90% площадей, остаток под переговорами. Подчеркну, 70% помещений были проданы до открытия БЦ. Покупатели не имели возможности увидеть объект и вдохновлялись концепцией и экономической привлекательностью. В аренду 80% помещений мы сдали примерно за 4 месяца. 

После проведенных работ стоимость продажи кв.м увеличилась в 3 раза. А договоры аренды подписываются по арендным ставкам на 10-20% выше, чем в соседнем бизнес центре класса А нулевых годов постройки.

Портрет инвестора изменился?

Один из трендов — офисные объекты стали активнее покупать для собственных нужд. 50% сделок заключается в интересах конечных покупателей.

Редевелопмент требует серьезных затрат, однако при хорошей локации и интересном дизайн-концепте может быстро окупиться. Знаем это по опыту.