«Ставка 0,1%» как новая зависимость: эксперт — о реальной цене ипотеки

Рынок новостроек живет в условиях «дешевых, но ненастоящих» денег. Государственные и совместные программы субсидирования ипотеки разорвали прямую связь между ключевой ставкой и спросом на жилье. Почему ставка Центробанка перестала быть ориентиром для покупателей и застройщиков, как формируется «иллюзия доступности» и к чему это приведет — рассказывает Евгений Коновалов, эксперт по недвижимости портала Новостройкино.

Евгений, ключевая ставка сегодня 16%. Обычно это «смертельный» уровень для ипотечного рынка. Но продажи новостроек держатся. Почему эффект ставки не чувствуется?

Потому что на рынке новостроек ставка больше не является рыночным инструментом. С 2020 года действует система субсидированных ипотек, и она разорвала прямую связь между стоимостью денег и поведением покупателей.

По данным аналитического центра «Новостройкино», более 75% всех ипотечных сделок в новостройках оформляются по программам с искусственно заниженной ставкой — от 0,1% до 8%. Для сравнения: еще в 2019 году таких сделок было менее 10%.

Рынок живет в искусственно поддерживаемой среде, где монетарная политика ЦБ просто не проходит. Фактически у нас две реальности: в экономике — дорогие деньги, в стройке — дешевые, но ненастоящие.

Но если продажи есть, может, это не так уж плохо?

В краткосрочной перспективе — это спасательный круг.
В 2022 году, когда ставка резко поднялась до 20%, рынок бы просто встал без господдержки. Но сейчас эффект стал хроническим: рынок уже зависим от дешевых кредитов, а не от реального спроса.

Посмотрите на цифры. По данным дом.рф, за первые девять месяцев 2025 года объем выдачи ипотек на новостройки вырос на 13% год к году, в то время как на вторичном рынке — упал почти на 40%. Это ненормальная динамика при ставке 16%.

Кто оплачивает эту «дешевую» ипотеку — банки, девелоперы или государство?

Все трое, но в итоге платит покупатель. Большинство «ставок от 0,1%» — это не льготные программы государства, а совместные схемы банков и застройщиков.

Застройщик компенсирует банку недополученные проценты, закладывая эту сумму в цену квартиры. По расчетам наших экспертов, это добавляет к стоимости 10–15%. То есть, если покупатель видит «ипотеку под 0,1%», фактически он оплачивает ее сразу — просто через более дорогой квадратный метр.

Для примера. Квартира без субсидий стоит 9 млн ₽

1. Сценарий «ипотека 0,1%» от застройщика

• Цена повышается до 10,2 млн ₽ (разница 1,2 млн ₽ — компенсация банку).
• Первоначальный взнос — 20% (2,04 млн ₽), кредит — 8,16 млн ₽ на 25 лет.
• Первые 2 года платеж — 7–9 тыс. ₽ в месяц,
• затем ставка становится рыночной — около 17%, и ежемесячный платеж вырастает до 115–120 тыс. ₽.
• За весь срок сумма выплат — примерно 21,5 млн ₽, включая 1,2 млн ₽ переплаты в цене.

Итого: квартира обходится в около 22,7 млн ₽.

2. Сценарий без субсидий (ставка 18%)

• Цена — 9 млн ₽, взнос 20% (1,8 млн ₽), кредит — 7,2 млн ₽ на 25 лет.
• Платеж — около 102 тыс. ₽ в месяц,
• за срок переплата — около 15,4 млн ₽.

Итого: квартира обходится примерно в 16,2 млн ₽.

Вывод: при «ипотеке 0,1%» покупатель визуально получает «дешевую ставку», но на самом деле переплачивает еще 6–6,5 млн ₽, просто делает это в другой форме — через завышенную цену и будущие платежи после окончания акции.

При этом цены растут, несмотря на дорогие деньги. Почему?

Потому что ставка перестала работать как тормоз. За 2023 год средняя цена квадратного метра на первичке в России выросла на 19%, а за первые три квартала 2025 года — еще примерно на 12–14%, по данным Росреестра.

Основная причина — субсидированные кредиты подталкивают покупателей «взять сейчас, пока дают», а девелоперы используют это окно для поддержания маржи.

На вторичке ситуация обратная: сделки падают, экспозиция растет, и средняя цена снижается на 5–7% в зависимости от региона.

В итоге у нас аномалия: новостройки стоят дороже вторички на 10–12%, в Москве и Петербурге — местами до 15–17%. Такого дисбаланса не было никогда.

Получается, что ключевая ставка уже не регулирует рынок. Это системная проблема?

Да. Ключевая ставка — это нервная система экономики. Но на рынке жилья этот нерв обезболен.

В результате ЦБ поднимает ставку, чтобы остудить инфляцию, а рынок недвижимости этого не чувствует и продолжает разгонять цены. Это означает, что монетарная передача перестала работать.

Более того, высокая ставка сегодня давит не на покупателей, а на самих девелоперов: им становится дороже кредитоваться для строительства, поэтому они повышают цены, чтобы компенсировать рост издержек. То есть дорогие деньги в экономике приводят… к подорожанию жилья.

А что произойдет, если государство отменит льготные программы?

Это будет шок, но необходимый. Если убрать субсидии мгновенно, рынок может потерять до 25–30% спроса уже в течение полугода. Особенно пострадают регионы, где доля ипотеки в продажах достигает 90–95%.

Но если этого не сделать вообще, последствия будут еще тяжелее — накопится пузырь. Потому что спрос сейчас во многом «технический», а не платежеспособный. Покупатели ориентируются не на доход, а на акцию: «ставка 0,1% только до конца месяца».

Что будет с застройщиками в этом сценарии?

Будет консолидация. Уже сейчас крупнейшие игроки занимают более 70% рынка проектного финансирования, в то время как малые и региональные компании теряют доступ к банкам.

Рост стоимости фондирования (с 7% до 14% по проектным кредитам) заставляет застройщиков менять модель — от быстрой продажи к управлению активами. В 2026–2027 годах вырастет доля проектов под арендный поток, доходные дома, сервисные апартаменты. Это логично: когда капитал дорог, выгоднее удерживать актив, чем гнать оборот.

А потребители? Что для них означает жизнь при «дорогих, но иллюзорно дешевых» деньгах?

Для покупателей — это ловушка. Они привыкли к ставке 0,1% и психологически не готовы к ипотеке под 12–14%. Это создает иллюзию доступности, хотя на самом деле долговая нагрузка растет.

Например, средний размер ипотечного кредита в 2021 году был 3,4 млн ₽,
 в 2025 — уже 5,6 млн ₽, по данным ЦБ. То есть покупательная способность не выросла, но долг — увеличился на 65%.

Рынок накачан дешевыми номинальными ставками, но не реальными доходами населения. Когда субсидии уйдут, платеж по той же квартире вырастет в полтора-два раза — и тогда спрос резко схлопнется.

Если подытожить: субсидии спасают рынок или делают его зависимым?

И то, и другое. Субсидии спасли рынок в 2020–2022 годах, но сейчас они превратились в системный наркоз. Они не дают рынку упасть — и не дают ему выздороветь.

Настоящая устойчивость придет только тогда, когда рынок сможет работать с реальной стоимостью капитала. Когда ставка ЦБ снова станет реальным ориентиром для покупателей, девелоперов и банков.

Рынок живет под анестезией. Жизненные функции работают, но чувствительность утрачена. Анестезия не лечит — она лишь дает время подготовиться к реальности.