Валютный фактор: как курсы евро и доллара влияют на рынок недвижимости

Валютный фактор: как курсы евро и доллара влияют на рынок недвижимости у моря

По моим наблюдениям, валютные колебания влияют на рынок недвижимости Калининграда значительно сильнее, чем на внутренние рынки Москвы или Санкт-Петербурга. Это связано с тем, что в регионе находится аномально высокая доля иностранных покупателей — около 15% от всех сделок. Когда евро падает или растет на 10-15%, это напрямую влияет на инвестиционные решения немцев, литовцев и поляков.

Евро упал на 15%: как это изменило спрос

В декабре 2024 года евро торговался на уровне около 110-115 рублей. Два года назад, в конце 2022 года, это был пик в 120-130 рублей. Для европейца, покупающего квартиру в Калининграде, это означает, что одна и та же квартира стоимостью 10 миллионов рублей обошлась бы ему дешевле на 15-20% в 2024 году, чем в 2022-2023.​

Результат? С весны 2024 года я наблюдаю резкое увеличение запросов от иностранных покупателей. Мои немецкие клиенты, которые несколько лет искали возможность купить что-то на Балтике, вдруг стали активнее. Один из них как раз сказал мне: «Рубль слабеет, цены справедливые, пора действовать».

Как рационально считать доход от аренды в иностранной валюте

Здесь начинаются настоящие проблемы для инвесторов. Допустим, вы купили апартаменты в Калининграде за 12 миллионов рублей и получаете доход от аренды 150 тысяч рублей в месяц (1,8 млн в год). На курсе 100 рублей за евро это выглядит как 18 тысяч евро в год, или 10,8% доходности в рублях.

Но вот приходит следующий год, евро вырос до 115 рублей. Ваш доход в абсолютном значении остался 150 тысяч рублей в месяц, но в евро это уже не 1500 евро в месяц, а 1304 евро. Вы потеряли 13% доходности только из-за курсовых колебаний.​

Обратный пример: если евро упадет до 90 рублей, ваш доход в евро вырастет до 1667 евро, и доходность скочит с 10,8% до 13,2%. Звучит отлично, но вот проблема: расходы на содержание дома (налоги, коммунальные услуги, ремонт) остаются в рублях и не меняются с курсом.

Практический пример инвестора

Давайте разберем реальный сценарий. Инвестор из Германии в конце 2024 года покупает апартаменты в Зеленоградске за 15 миллионов рублей (136 тысяч евро при курсе 110 рублей). Ежемесячный доход от аренды летом: 200 тысяч рублей (1818 евро). Расходы на управление и налоги: 50 тысяч рублей (454 евро).

Чистый доход: 150 тысяч рублей = 1364 евро в месяц.

Сценарий 1 (Евро падает до 100 рублей):
Чистый доход: 150 тысяч рублей = 1500 евро в месяц.
Доходность в евро: 1500 × 12 ÷ 136 тысяч = 13,2% в год.
Плюс прирост капитала за счет роста цен на недвижимость.

Сценарий 2 (Евро растет до 125 рублей):
Чистый доход: 150 тысяч рублей = 1200 евро в месяц.
Доходность в евро: 1200 × 12 ÷ 136 тысяч = 10,6% в год.
Минус потеря в валюте, даже если цены на недвижимость растут.

Стратегия защиты от валютных рисков

Я рекомендую иностранным инвесторам несколько подходов:

1. Держать часть дохода в рублях — не конвертировать весь доход в евро или доллары, а оставлять часть на рублевом счете для страховки
2. Фиксировать доход в момент притока — получили доход летом, когда курс благоприятен, сразу конвертируйте
3. Считать доходность в рублях, а не в иностранной валюте — это позволяет прозрачнее видеть реальную ситуацию
4. Выбирать объекты с долларовым ценообразованием — некоторые премиум-апартаменты в Калининграде изначально котируются в евро, что упрощает расчеты

Влияние на рынок: иностранцы скупают активнее

В целом, я вижу четкую корреляцию: когда евро слабеет, иностранный спрос растет. Когда евро крепнет, иностранцы отступают, и доминировать начинают покупатели из Москвы и Санкт-Петербурга. Это создает интересный эффект: рынок становится более волатильным в зависимости от валютных колебаний.

Прогноз на 2025-2026: если евро останется в диапазоне 100-115 рублей, я ожидаю, что иностранный спрос будет оставаться высоким. Если евро упадет ниже 95 рублей (что маловероятно), спрос взлетит еще выше. Если евро вырастет выше 130, иностранцы отступят.