Четыре сценария ЦБ и рынок недвижимости: что будет с ценами

Россия вступает в новый трехлетний цикл денежно-кредитной политики. Банк России представил Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2026 год и период 2027 и 2028 годов. Главная цель — вернуть инфляцию к заветным 4%. И хотя регулятору привычно идти к цели «жесткой рукой», теперь сценариев сразу несколько. В условиях высокой неопределенности мир и экономика могут повернуть куда угодно — и ЦБ готов к разным развилкам.

Попробуем взглянуть на каждый из них через призму рынка недвижимости — одного из самых чувствительных индикаторов экономики и одновременно самого популярного способа для россиян вложить и сохранить свои сбережения.

Базовый сценарий

Этот вариант в ЦБ считают наиболее вероятным, он же уже был озвучен в июле и он же лежит в основе нового проекта бюджета. В нем мировая экономика замедляется, но без катастроф, цены на нефть постепенно снижаются, а санкционные ограничения остаются примерно на нынешнем уровне. Внутри страны продолжается структурная перестройка экономики, бюджет возвращается к более жестким правилам, а инфляционные ожидания населения постепенно охлаждаются.

Инфляция снижается с 6–7% в 2025-м до целевых 4% уже в 2026 году. Ключевая ставка падает с текущих 18%, или 18,8-19,6% в среднем по 2025 году до 12–13% в 2026 году и до желанных всеми инвесторами 7,5–8,5% в 2027 году. Экономика растет скромно, но устойчиво.

Для рынка недвижимости это сценарий «спокойного подъема». Ставки по ипотеке снижаются, доходы граждан растут, а дефицит новостроек поддерживает цены. Но вот предложение новых квартир останется ограниченным: застройщики не успевают за спросом, поскольку из-за высокой неопределенности застройщики не спешили выходить на рынок с новыми стартами, а запуск нового проекта занимает не менее года, а чаще гораздо дольше. В итоге ценники на жилье будут расти стабильнее, чем инфляция, а ликвидные проекты в крупных городах станут особенно привлекательными для покупателей.
 

Это самый оптимистичный сценарий. Он возможен, если компании быстрее привыкнут к дефициту рабочей силы и начнут активнее вкладываться в технологии. За счет этого вырастет производительность труда, а новые инвестиции будут использоваться эффективнее. Тогда товаров и услуг станет больше, чем спроса, и это поможет сдержать рост цен, даже если зарплаты будут расти. В итоге инфляция уйдет быстрее, чем в базовом сценарии. При этом внешние условия, как и в базовом сценарии, останутся прежними: санкции сохраняются, а цены на нефть будут постепенно снижаться.

В этом случае ЦБ сможет быстрее смягчить политику: инфляция в 2026 году уйдет ниже 4%, ключевая ставка опустится до 10,5–12,5%. В результате экономика в 2026–2027 годах будет расти быстрее, чем в базовом варианте.

На рынке недвижимости это «разгонный режим». Дешевеющая ипотека открывает путь новым слоям покупателей. Вклады становятся менее привлекательными, и все больше людей переводят деньги в квадратные метры. Но при этом новостроек явно не хватает. Итог: гонка за ликвидными объектами и рост цен выше инфляции. В этом сценарии вторичный рынок вполне активно вступает в игру, благодаря дешевой рыночной ипотеке.

Проинфляционный сценарий

Эта траектория возможна, если внутренний спрос окажется выше, чем в базовом варианте, а предложение — слабее из-за усиления санкций. Дополнительное давление дадут протекционистские меры, удорожание импорта, рост зарплат быстрее производительности. В такой среде инфляционные ожидания населения снижаются медленно, и ЦБ приходится дольше держать ставку высокой.

Инфляция в 2026 году опустится лишь до 4–5%, ключевая ставка будет держаться на уровне 14–16% и опустится до комфортных значений ниже 10% лишь в 2028 году. Экономика растет, но с перегревом. Вероятность этого сценария выше, чем дезинфляционного.

Для рынка недвижимости это сценарий «разноскоростного развития». Те, у кого есть деньги, будут покупать квартиры, опасаясь инфляции и ослабления рубля. Но ипотека останется дорогой, и массовый спрос будет ограничен. В выигрыше — Москва и Петербург, а также бизнес-класс, который меньше зависит от ипотеки. В регионах же, как и в сегменте комфорт-класса, спрос может застопориться. Вторичный рынок также при этом сценарии растет менее активно из-за дорогой ипотеки.

Рисковый сценарий

Это самый негативный сценарий. ЦБ считает его наименее вероятным, но он может стать реальностью, если в 2026 году случится глобальный финансовый кризис, сопоставимый с Мировым финансовым кризисом 2008 года, а санкции против России усилятся. В результате мировая экономика резко замедлится, спрос на нефть упадет, рубль окажется под давлением, а ФНБ начнут активно тратить для компенсации дефицита бюджета.

В этом случае инфляция ускорится, по прогнозам ЦБ, до 10–12%, ключевая ставка останется высокой — 16–18% в 2026 году и вернется на уровень 20% в 2027 году. ВВП два года подряд будет снижаться, а таргет по инфляции удастся достичь только в 2028 году.

Рынок недвижимости в этой картине получает «холодный душ». Спрос сокращается, многие проекты тормозятся, ипотека доступна лишь узкому кругу покупателей. Но, как мы видим, полностью рынок никогда не замирает: часть людей стремится зафиксировать накопления в недвижимости. В итоге сильнее всего страдает массовый сегмент и вторичный рынок, а ликвидные проекты в крупных городах удерживают цены и остаются «островками стабильности». На вторичном рынке активность замедляется из-за высокой неопределенности, перехода населения в «сберегательный» режим и дорогой ипотеки.

Что общего для всех сценариев

Каким бы ни был поворот сюжета, у рынка есть общие тренды. Денег у населения становится больше, альтернатив их вложить немного, а новостройки выходят на рынок медленнее, чем того требует спрос. Постепенное снижение ставок делает ипотеку привлекательнее, а субсидии от застройщиков только усиливают этот эффект.

В выигрыше окажутся современные и ликвидные проекты. Они будут дорожать быстрее инфляции. Все остальное скорее сохранит стоимость, чем принесет доход. Но для россиян рынок недвижимости останется одним из предпочтительных способов сохранить сбережения.