Лизинг недвижимости: новая альтернатива при высоких ипотечных ставках

В свете ужесточения ипотечных условий все больше людей задумываются об альтернативных вариантах покупки недвижимости. Одним из таких вариантов становится лизинг розничной недвижимости. Этот формат приобретения объектов подходит не только для крупных игроков, но и для представителей малого и среднего бизнеса, а также для тех, кто хочет купить офис, торговое помещение или даже квартиру на более гибких условиях, чем предлагает традиционная ипотека. Генеральный директор лизинговой компании ЛК Пруссия Радий Кейсель, поделился мнением о перспективах нового, только зарождающегося сегмента лизинга.

Эволюция лизинга: от масштабных сделок к доступным решениям

Изначально лизинг в недвижимости был привилегией крупных корпораций, которые использовали его для покупки крупных объектов — от бизнес-центров до производственных площадок. Сделки часто измерялись сотнями миллионов, а иногда и миллиардами рублей. Однако для большинства малых и средних предприятий такая возможность была закрыта. Примерно за последние пару лет ситуация начала меняться: на рынке появилась ниша лизинга «розничной» недвижимости, открывая новые перспективы для предпринимателей с любыми потребностями.

Что можно приобрести через лизинг

Лизинг теперь охватывает разнообразные объекты недвижимости:

• Квартиры в новых жилых комплексах и апартаменты;
• Помещения на первых этажах зданий, пригодные для офисов или торговых точек;
• Объекты, подходящие для небольших ресторанов или кафе;
• Небольшие гостиницы и мини-хостелы.

Так, например, средняя стоимость объекта, приобретаемого по лизинговой схеме, в прошлом году превышала 20 млн рублей при площади около 100–150 кв. м.

Почему лизинг становится выбором для бизнеса

Многие предприниматели уже оценили преимущества данного инструмента:

• Рациональное распределение затрат. Компании, которые ранее тратили значительные средства на гостиницы или аренду для размещения сотрудников, теперь могут выкупать квартиры, снижая постоянные расходы.
• Быстрый запуск проектов. Владелец кофейни, решивший расширить свой бизнес, может взять в лизинг помещение, провести необходимые доработки и оперативно открыть новую точку.
• Долгосрочные инвестиции. Некоторые рассматривают лизинг как способ приобрести актив, который в дальнейшем можно сдавать в аренду, обеспечивая стабильный доход.

Несмотря на критику из-за относительно короткого срока лизинговых договоров (обычно до 7–10 лет) по сравнению с ипотекой, многие предприниматели считают такой период удобным, так как это позволяет быстрее завершить сделку и снизить переплату процентов.

Достоинства и недостатки лизинга

Плюсы:

• Низкий стартовый взнос. Для коммерческой недвижимости первоначальный взнос может составлять всего 10–20%, что значительно выгоднее банковских условий, где требования могут достигать 40–60%.
• Гибкие условия сотрудничества. Лизинговые компании, как правило, идут навстречу клиентам: до момента полного выкупа объект остается в их собственности, что позволяет расторгнуть договор в случае нарушения платежей.
• Налоговые преимущества. Приобретение недвижимости в лизинг позволяет компаниям уменьшить налог на прибыль и вернуть НДС, распределяя платежи как операционные расходы.
• Льготы для жилой недвижимости. Согласно действующему законодательству, сделки с жилой недвижимостью не облагаются НДС, что дополнительно снижает финансовую нагрузку.

Минусы:

• Более высокие ежемесячные платежи. Лизинговые ставки зачастую выше ипотечных, поскольку в расчет включаются дополнительные расходы, такие как налоги и маржа.
• Ограниченный срок договора. Краткосрочные договоры (до 10 лет) могут привести к более высоким платежам, чем при долгосрочной ипотеке.
• Отсутствие собственности до полного выкупа. Если платежи прекращаются, объект возвращается лизингодателю, а не остается собственностью клиента.

Будущее лизинга розничной недвижимости

В условиях снижения доступности ипотечных кредитов лизинг становится все более актуальным. Однако его дальнейшее развитие зависит от нескольких ключевых факторов:

• Уровень ключевой ставки ЦБ. Повышенные ставки увеличивают стоимость заемных средств, что негативно сказывается на сделках.
• Макроэкономическая ситуация. Экономическая неопределенность заставляет компании осторожнее подходить к новым финансовым обязательствам.
• Регуляторные изменения. Усиление требований к банкам и лизинговым компаниям может повлиять на условия для заемщиков.

По оценкам экспертов, в 2024 году объем лизингового бизнеса в России сократился примерно на 8%, а прогнозы на 2025 год указывают на потенциальное снижение нового лизингового портфеля до 20% от текущих показателей, даже если ключевая ставка снизится.

Вывод

Лизинг розничной недвижимости начинает завоевывать свое место на рынке, предлагая предпринимателям альтернативу традиционным ипотечным программам. Несмотря на более высокие ставки и ограниченные сроки договоров, этот инструмент предоставляет гибкость, налоговые преимущества и возможность быстрого запуска проектов для малого и среднего бизнеса. По мере стабилизации макроэкономической ситуации и адаптации регуляторных норм лизинг может стать эффективным решением для тех, кто стремится к оптимизации затрат и ускоренному завершению сделок.