Инвестиции в недвижимость: с чего начать и сколько нужно денег

Вкладывать можно только то, что не потребуется внезапно и срочно возвращать. Надо иметь возможность делать это когда выгодно, а не срочно. Итак, ни для кого не е секрет — недвижимость обладает высоким порогом входа капитала если инвестировать свой капитал. Заемные деньги при текущей ставке рассматривать не будем.

Если первоначальных накоплений, еще раз не последних денег, а именно накопленных для инвестиций средств не хватает на покупку квартиры или торгового помещения, то есть и другие варианты. Начать можно с малого:

• участки;
• кладовки;
• гаражи;
• апартаменты;
• квартиры и коммерческие помещения.

В списке упустили еще, появившиеся недавно «паевые» вложения (фонды) в недвижимость через брокеров на бирже, или инвестирование складочным капиталом (когда инвестор финансирует не весь проект/объект, а долю в нем) но это тема требует отдельного изучения особенно в части рисков если что-то пошло не по инвестиционному плану. Финансирование доли — части в проекте больше похоже на владение акциями, ведь больше равна номинальному владению так как отсутствует возможность индивидуального оперирования. Хотя и на ней можно заработать. Вложения в фонды — оставим для инвестиционных и финансовых брокеров.

Земельные участки — на слуху вложения в землю. На рост влияют разные факторы. Из общих факторов основные это повышение спроса из-за развития внутреннего туризма, постепенного освещения платежеспособного населения в сферу загородной жизни, стимулирующих программ, таких как сельская ипотека под 6% годовых. Да ведь при попадании в программу — текущая ставка выглядит почти бесплатно, в сравнении с рыночной.  

Так же рост стоимости зависит от верного, правильно и грамотно выбранного  расположения и  качеств участка и учета сроков развития района, локации. Простая покупка нескольких соток в заброшенном СНТ — вряд ли даст прибыль, конечно если вы не взяли ее за бесценок, что бы продать немного дороже. Но тут возникает вопрос, а почему в этом СНТ продают за бесценок? Сегодня посмотреть цены в приложениях на телефоне может каждый. Стоит задуматься. 

Не стоит верить громким фразам, что земля дорожает за 30% в год. К сожалению, это применимо к исключениям и верно выбранным локациям, чем к практике.

Так же, скоро вступает в силу новинка законодательства об возможности изъятия земли в случае отсутствии ее целевого использования, которая может кардинально изменить правила рынка. 

Кладовые помещения — низкий вход. В среднем, порог входа от 200 000 до 400 000 рублей. Востребованы в аренде. Для расчета доходности надо учитывать текущие цены именно они отражают сложившийся на сегодня спрос в локации. В окупаемость обязательно закладывать рост цены самого помещения и ограниченное предложение кладовых помещений в локации.

Гаражи (боксы) и машиноместа — «ракушки» и гаражи в старых паркингах — не в счет. Их сносят планомерно и методично. Рассматриваем только машиноместа и боксы в отдельностоящий капитальных гаражных кооперативах или подземных паркингах. Вход в среднем от 1 000 000 рублей и выше. Для правильного  выбора необходимо понимание района. Минусом может быть высокая стоимость коммунального обслуживания. Плюсом — почти полное отсутствие затрат на ремонты или мебель в сравнении с любым жилым помещением.

В перспективе рост цены объекта,  ведь машин будет больше с каждым годом, а мест хранения личного транспорта — увы. Объект для покупки нужно уметь выбрать. Роста цен, перспектива повышения спроса отличается  в зависимости от района. 

Апартаменты — о них мы расскажем в следующей статье — о специфике тонкостях деталях и форматах. Сейчас отметим что на момент публикации статьи в г. Москва в свободной продаже есть объекты с ценой  входа от 4 000 000р. Попадаются перспективные объекты с торгов. Там цена входа от 3 500 000р. 

Квартиры — а тут можно вернуться к предыдущим нашим статьям или подождать следующих публикаций. 

Коммерческие помещения — они бывают разные: эквивалентны стоимости квартиры и уходящие за сотни миллионов рублей. При небольшом бюджете, особенно, требуют взвешенного выбора и соответствия помещения возможным вариантам использования и целевой аудитории будущего арендатора. 

При увеличении бюджета, вариативность действий по нежилым улучшается. При маленьком метраже некоторые варианты использования не доступны. Например, на 20м2 без мокрых точек не откроешь кафе. А с площадью 100 м2 вариантов использования больше, в том числе этот метраж можно поделить на более мелкие площади если они более востребованы. 

Особенно выделим локацию самого помещения. Даже в рамках одного комплекса. Нужно учитывать трафик как автомобильный, так и пешеходный.

*Не является индивидуальной инвестиционной или финансовой рекомендацией