Региональные инвестиции: почему жилье становится выгоднее коммерции

За последние пять лет стратегия частных инвесторов в России заметно изменилась. Если раньше в приоритете были торговые площади, офисы или апартаменты под сдачу, то сегодня акцент все чаще смещается в сторону жилой недвижимости.

Фон подтверждают цифры: в 2024 году в России было введено порядка 100–105 млн м² жилья — почти рекорд за всю историю наблюдений. При этом в первой половине 2025 года темпы слегка замедлились — 52,16 млн м² (-2,4% г/г), но показатель все равно остается высоким.

Причина очевидна: рынок жилья показывает большую устойчивость к внешним потрясениям. Даже в условиях роста ставок, изменения господдержки и снижения покупательной способности спрос на квартиры остается высоким. При этом коммерческая недвижимость во многих сегментах утратила прежнюю доходность и стабильность.

Для инвесторов главный вопрос теперь звучит так: в какой регион и в какой формат вложить средства, чтобы сохранить и приумножить капитал?

Почему коммерческая недвижимость теряет привлекательность

До недавнего времени коммерческая недвижимость считалась одной из самых надежных сфер для вложений: офисные площади стабильно сдавались, торговые центры росли вместе с потреблением, а стрит-ритейл обеспечивал постоянный поток арендаторов. Но за последние годы ситуация изменилась.

Во-первых, офисный сегмент: массовый переход компаний на удаленный или гибридный формат работы снизил спрос на крупные офисные блоки. Девелоперы и управляющие компании все чаще сталкиваются с пустующими площадями и вынуждены либо снижать ставки, либо переводить объекты под другие форматы.

Во-вторых, ритейл: уход ряда международных сетей и общая трансформация потребительского поведения уменьшили трафик в торговых центрах. Небольшие магазины и локальные бренды занимают площади, но арендные ставки ниже, а сроки окупаемости растут.

В-третьих, экономика объектов: вложения в коммерцию сегодня требуют все более длительного горизонта окупаемости — от 10-12 до 15 лет. Для частных инвесторов это значительный риск, особенно на фоне высокой волатильности рынка.

Например, в Москве по данным Nikoliers (экс-CBRE Russia) уровень вакансии офисных площадей в 2024 году составил всего 5,5% — минимальный за 16 лет. Но парадокс в том, что низкая вакансия не означает высокой доходности: средняя арендная ставка перестала расти, а многие компании перешли на гибридные форматы, снижая спрос на крупные блоки.

В торговых центрах ситуация еще сложнее: уход иностранных сетей и снижение покупательского трафика в ряде регионов растянули сроки окупаемости до 12–15 лет (против 8–10 лет ранее).

Результат: многие частные инвесторы постепенно разворачиваются от коммерческого сегмента в сторону жилья, где спрос более предсказуем и зависит от базовых потребностей населения.

Жилая недвижимость как новая «тихая гавань»

В отличие от коммерческого сектора, спрос на жилье в России остается стабильным даже в периоды экономической турбулентности. Причина в том, что покупка квартиры или дома относится к базовым потребностям населения и воспринимается как один из главных способов сохранить капитал.

В Калининграде, например, в IV квартале 2024 года средняя цена на «вторичку» составляла 117 329 ₽ за м², а к лету 2025 года первичный рынок показывал уже 136 286 ₽ за м². Рост — более чем на 16% всего за полгода.

Схожая динамика наблюдается и в других регионах: по данным ЦБ и «Циан.Аналитики», летом 2025 года средняя стоимость «первички» в России составила 205 тыс. ₽/м², тогда как «вторички» — 128 тыс. ₽/м². Это демонстрирует, что именно новостройки становятся ключевым драйвером роста цен.

Рост процентных ставок и постепенное сворачивание льготных программ не снизили интерес инвесторов: на аренду в городах-миллионниках и туристических центрах по-прежнему высокий спрос. В 2024–2025 годах многие собственники отмечали, что квартиры окупаются быстрее, чем коммерческие объекты аналогичной стоимости.

Кроме того, развивается формат «готовых к сдаче» решений. Девелоперы предлагают жилье с отделкой, мебелью и даже готовыми пакетами под аренду. Это делает вход на рынок проще: инвестору не нужно тратить время и ресурсы на ремонт или поиск подрядчиков.

Таким образом, жилье становится более гибким инструментом для вложений: его можно сдавать в долгосрочную аренду, использовать для краткосрочных форматов или перепродать при росте цен. Все это обеспечивает привлекательность жилой недвижимости как альтернативы коммерческой.

Общероссийские тренды региональных инвестиций

Ситуация на рынке жилья в регионах сильно различается, и именно это делает выбор локации ключевым фактором для инвестора.

Москва и Санкт-Петербург. Эти города традиционно были лидерами по инвестициям, но сегодня доходность там снижается. Высокие цены на квадратный метр и насыщенность рынка приводят к тому, что срок окупаемости аренды растягивается, а потенциал роста стоимости ограничен.

• По данным «Циан.Аналитики», средняя цена «первички» в Москве летом 2025 г. превысила 355 тыс. ₽/м², в Петербурге — 230 тыс. ₽/м².
• Ставка долгосрочной аренды однокомнатной квартиры в Москве — около 65–70 тыс. ₽/мес, срок окупаемости инвестиций в среднем растянулся до 20 лет.
• Для сравнения, в 2015–2017 гг. срок окупаемости составлял 12–14 лет.

Центральная Россия. Города среднего размера, такие как Тверь или Рязань, показывают умеренный рост. Здесь привлекательны точечные проекты и новые микрорайоны, однако объем спроса ограничен, что снижает потенциал быстрой перепродажи.

• В Твери средняя цена на жилье в 2025 г. держится в районе 95–100 тыс. ₽/м², в Рязани — 110–115 тыс. ₽/м² (ЦИАН, Авито).
• Рост за последние 3 года составил около 20–25%, что ниже темпов Москвы и южных регионов.

Поволжье и Урал. В Казани, Самаре, Екатеринбурге наблюдается оживление спроса. Инвестиции поддерживает промышленный рост, университетские кластеры и развитие IT-сектора. Эти факторы стимулируют аренду и обеспечивают устойчивость цен.

• В Казани — около 160 тыс. ₽/м², годовой рост в 2024–2025 гг. превысил 15%.
• Екатеринбург — 145 тыс. ₽/м², аренда однокомнатных квартир в среднем 28–30 тыс. ₽/мес.
• Новосибирск — 135 тыс. ₽/м², при этом аренда там выше, чем в Екатеринбурге: 32–34 тыс. ₽/мес, благодаря студенческому и IT-спросу.

Юг России. Сочи и Краснодар остаются популярными, но рынок перегрет: цены выросли значительно быстрее доходов населения. При этом спрос сохраняется, что делает регион интересным, но рискованным для инвестора из-за высокой точки входа.

• В Сочи — свыше 300 тыс. ₽/м² (рост за 5 лет более 80%).
• В Краснодаре — 130–135 тыс. ₽/м², но рынок перегрет: цены росли быстрее доходов населения, что повышает риск «остывания».
• Аренда в Сочи в высокий сезон превышает 60–70 тыс. ₽/мес за однокомнатную, но в межсезонье резко падает.

Новые регионы. Несмотря на государственную поддержку, инвесторы относятся к ним с осторожностью. Высокие риски, неопределенность и слабый спрос делают эти направления нишевыми.

• Точных данных по ценам меньше, но ключевой факт: уровень ввода жилья в 2024–2025 гг. здесь крайне низкий, доля в общероссийском объеме не превышает 1%.
• При этом миграционный баланс нестабилен, спрос ограничен.

В итоге формируется новая карта приоритетов: частные инвесторы ищут регионы, где сочетаются ограниченность предложения, миграционный приток и относительно низкий порог входа.

Региональные кейсы, которые выделяются

На фоне общей картины есть несколько городов и регионов, где инвестиции в жилье выглядят особенно перспективно.

Казань. Столица Татарстана стабильно показывает рост цен на жилье благодаря сильному университетскому и IT-кластеру. Сюда приезжают студенты и молодые специалисты, что поддерживает высокий спрос на аренду и быструю окупаемость вложений.

• Средняя цена жилья в 2025 году: ≈160 тыс. ₽/м².
• Рост за 2024 год: +15–17% (данные Циан, Росреестр).
• Ставка аренды 1-комн. квартиры: ≈30–32 тыс. ₽/мес. Университетский и IT-кластеры поддерживают стабильный спрос.

Екатеринбург. Крупный промышленный центр, где сохраняется устойчивый спрос на жилье среди работников предприятий и молодых семей. Новые проекты в сегменте комфорт-класса обеспечивают возможности для инвесторов с разным уровнем бюджета.

• Средняя цена: ≈145 тыс. ₽/м² (середина 2025).
• Рост за год: +10–12%.
• Аренда 1-комн. квартиры: ≈28–30 тыс. ₽/мес. Рынок остается доступнее Москвы и Казани, при этом спрос стабилен за счет промышленности.

Новосибирск. Город с мощным научным и IT-потенциалом, где аренда востребована не только студентами, но и удаленными специалистами. Дополнительный фактор привлекательности — развитие транспортной инфраструктуры.

• Средняя цена: ≈135 тыс. ₽/м².
• Аренда 1-комн. квартиры: ≈32–34 тыс. ₽/мес — выше, чем в Екатеринбурге. Сильный студенческий и IT-спрос повышает доходность аренды.

Калининград. Особый случай: регион с ограниченной территорией и уникальным географическим положением. Сюда переезжают жители Москвы, Петербурга и других регионов, привлекает мягкий климат и близость Европы. Туристический поток создает высокий сезонный спрос на аренду, а ограниченность земли усиливает потенциал роста цен. Для инвесторов это сочетание факторов делает Калининград одним из наиболее интересных направлений в 2025 году.

• Средняя цена «первички»: ≈136 тыс. ₽/м² (II кв. 2025).
• Средняя цена «вторички»: ≈129 тыс. ₽/м² (Калининградстат).
• Аренда 1-комн. квартиры: 38–39 тыс. ₽/мес («Циан.Аналитика»).
• Миграционный прирост в 2024 году: +4 524 человека (правительство области). Ограниченность территории и высокий сезонный турпоток усиливают спрос, что делает Калининград одним из самых интересных кейсов для инвесторов.

Что учитывать инвестору при выборе региона

Инвестиции в жилье в регионах требуют внимательного анализа. Даже при общей привлекательности сегмента важно учитывать ряд факторов, которые напрямую влияют на доходность.

1. Демография и миграция. Города, куда активно переезжают молодые специалисты, студенты или семьи, обеспечивают стабильный спрос на аренду. Если население сокращается — это тревожный сигнал.
2. Ограниченность предложения. В регионах с небольшой территорией или жесткими правилами застройки стоимость жилья растет быстрее. Там, где много свободной земли, рост цен обычно умеренный.
3. Инфраструктурные проекты. Развитие дорог, аэропортов, промышленных зон и университетов напрямую влияет на интерес инвесторов. Чем лучше город интегрирован в транспортную и деловую сеть страны, тем выше потенциал.
4. Формат жилья. Для одних регионов актуальны квартиры под долгосрочную аренду, для других — доходные квартиры «под ключ», рассчитанные на туристический поток. Инвестору важно выбирать формат под специфику города.
5. Репутация застройщика. В условиях регионального рынка это особенно важно: надежность девелопера и качество его проектов определяют не только цену покупки, но и ликвидность жилья в будущем.

Вывод

Для частных инвесторов 2025 год стал моментом пересмотра приоритетов: жилье вышло на первый план как более надежный и предсказуемый инструмент по сравнению с коммерческой недвижимостью. Стабильный спрос, поддерживаемый ипотечными программами и демографическими факторами, делает этот сегмент менее подверженным рискам.

Выбор региона становится ключевым: на первый план выходят города с миграционным притоком, ограниченностью земли и растущей инфраструктурой. Казань, Екатеринбург и Новосибирск подтверждают востребованность жилья в крупнейших центрах страны.

Особое место занимает Калининград. Особенное географическое положение, приток новых жителей из других регионов и высокий сезонный спрос на аренду формируют условия, при которых вложения в жилье здесь выглядят особенно перспективными.

В целом тренд очевиден: региональные инвестиции в жилье становятся одним из главных направлений частного капитала, а те города, которые умеют сочетать качество застройки, инфраструктуру и привлекательность для новых жителей, будут формировать рынок ближайших лет.