ЦБ снова поднял ставку: есть ли смысл вкладываться в жилье

С точки зрения сохранения капитала — недвижимость это стабильное и выгодное вложение. Даже, в формате элитного сегмента недвижимости — вложения в нее актуальны, хоть и не всегда обладают возможностью быстрого выхода, но ведь все это зависит от цены и желания!?

Попробуем ответить на вопрос целесообразности и актуальности текущего на основе нескольких примеров инвестиций предыдущих лет. 

Пример из массового сегмента: аренда жилой недвижимости, статистически, имела 5-7 процентную годовую доходность от стоимости объекта. Покупка десяти студий в 2013-2014 годах (средняя ставка по депозитам в этот период составляла 8-9 процентов) обошлась нам в 23 млн рублей и вложений в доукомплектование необходимой мебелью, техникой еще, примерно в 5 млн.. Рыночная ставка аренды составляла 25 000 в среднем. Это без учета «горячего» роста арендных ставок в 2024 году. За вычетом расходов каждый приобретенный объект принес 2 500 000 рублей исключительно с арендных платежей. За 10 лет это близко к  100% от вложений, а теперь посмотрим, за сколько можно продать сегодня такой лот. 

Удивительно, но это цена  6-6,3 миллиона за одну студию. Таким образом — капитализация инвестиций составила еще округленно 100%! 

Машиноместа (В ЦАО, в одном из обычных домов не бизнес-класс) в 2019 году цена приобретения одного машиноместа составляла 1 100 000 рублей, при арендной ставке  за месяц около 10 тысяч. На тот момент, их можно было покупать с использованием кредита под 12% с первоначальным взносом в 20%.   Платеж получался  около 12 тысяч рублей в мес. Казалось дорого, так как платеж смотрелся дороже аренды, и без малого — на те же 20 процентов. А в 2022 стоимость машиномест уже 2 000 000 за одно и  арендный платеж — 12 тысяч. В 2024 году — уже и 2.5 — 3.0 миллиона в продаже и 15 000 в аренде! 

Что получается — недвижимость с одновременным учетом роста стоимости объекта и изменений на рынке — сравнима с другими инвестиционными сферами. 

Другой вариант, актуальный для сегодняшнего дня: двухкомнатная квартира  в 5-этажном доме в Москве стоит 12 000 000 рублей, при первоначальном взносе (ПВ)  в размере 4 миллионов (33 процента от стоимости, средний показатель рынка), покупатель возьмет кредит в размере 8 000 000 и купив такую квартиру будет платить более 150 тысяч рублей ежемесячно. 

Напомню жить он будет в небольшой двушке, скорее всего —  среднего состояния. Этот же покупатель, разместив свой капитал в банк под 18% годовых будет получать около шестидесяти тысяч ежемесячно, в виде процентов и может снимать такую квартиру (или близкую к ней). Понятно почему дорожает аренда — это и догоняющий рост за стоимостью недвижимости в целом и сочетание высокой ставки Банка России. Но очень интересно что будет происходить,  когда ключевая ставка начнет снижаться: А здесь, кто купил по высокой ставке —  перекредитуются (рефинансирование) под новые условия, а те, кто не успел купить сейчас будут наперегонки покупать  недвижимость, разгоняя цены вверх повышенным спросом)

А как быть сейчас при высоких ценах и ставках? И что делать если не хватает на заветную квартиру?

Рассмотрим следующий случай: если не хватает своих средств на заветную 2-х комнатную? Или нет возможности рассматривать процентные ставки доводящие до двойных удорожаний объекта уже за 10 лет пользования кредитом? То не стоит откладывать возможность использования сохранения средств в квадратных метрах. 

Логично, в случае верного расчета, выгодно вложиться в меньшие площади, большей, но адекватной, удаленности или другого класса жилья. От каждой потребности можно рассчитать массу вариантов на перспективу вложений от года до 3-5 лет и на больший срок.  

Итак, имея, как пример —  девять миллионов рублей. И желание приобрести объект ценой в 14 миллионов, мы имели и раньше порядок займа в размере 5 миллионов кредитных средств. Дающий нам ежемесячный платеж около 50 тысяч рублей в месяц, при ставке около 10% на 15 лет.  

Сейчас, «грубым» расчетом, соразмерный займ обойдется в 87-90 тысяч. Устраивает? Не думаю. Откладываем покупку?

А если рассмотреть иначе:

Приобретаем объект за 8 млн (учитывая все расходы на оформление, мебель, технику, в том числе), сдаем его за 40 тысяч рублей в месяц. (Как и большинство цифр в данной статье — суммы примерные и не являются инвестиционными или какими-либо иными рекомендациями)

Оставшийся бюджет вносим на депозит. В рамках застрахованной суммы и не облагаемой налогом на вклады, что бы так-же не увеличивать риски.

Получаем следующие данные:  480 т.р в год — доход с найма. А если вы будете в нем жить, да даже если он (объект) окажется в простое, что не очень выгодно, но возможно — то это экономия собственных средств в сравнении с ежемесячными платежами по ипотеке.

Оставшийся на депозите бюджет — принесет нам за год еще 200 тысяч. (При расчете на 1+ млн. вложенный на 12 месяцев, индикативно)

Следующее, что необходимо учесть это рост стоимости объекта за время. Учитывая динамику выравнивания рынка вторичного и первичного жилья, варианты развития экономики  +- 10-15 процентов можно заложить в интервале 1.5-3 лет. 

Итого потенциально за 1 год возможно увеличить капитал и в дальнейшем, вернуться к вопросу своего желаемого объекта. 

И при этом — нет риска потери средств. А в случае кризиса — метры остаются метрами и будут пользоваться  спросом. 

А, к примеру, в пессимистичном варианте развития ситуации в целом. Запрет на снятие наличных со счетов — может быть введен и за 1 день, более того, и закрытие депозита до его завершения, (если Вам понадобятся денежные средства) повлечет потерю всех  начисленных процентов (по большей  их части). 

Учитывая тенденции и прогнозы, экономическая картина начнет восстанавливаться через полтора-два года. (Ориентир к концу 2025г — началу 2026г.) — то закладывать в расчет необходимо более длительный срок. 

И возвращаясь к первичному затронутому элитному рынку и рынку инвестиций — они мыслят не на месяц и даже не на год вперед. Скорее на 5-10 лет вложений капитала. И это совсем иное развитие ситуации.

*Данная статься не является инвестиционной рекомендацией или призывом к действию и выражает мнение ее автора.